世界快看：房地產保交付的紅與黑

經濟觀察網 記者 田國寶 9月2日下午3點，鄭州市金水區北三環附近的融創中原大觀二期工地一片沉寂，部分樓棟已經封頂，還有幾棟樓建到一半，黃色的塔吊和綠色的圍擋懸掛在半空中。

透過工地敞開的大門，可以看到幾名工人在一棟已經封頂的樓前干活，“整個工地的工人加起來也就十來個”，項目的一位購房者告訴經濟觀察網，他的房子將于年底交付，如果按照當前的施工進度，幾乎沒有按期交付可能。

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該項目曾于2021年11月停工，在相關部門督促下，2022年4月底前后復工，但整體施工強度不大。接近項目的一位人士告訴經濟觀察網，項目距離交付還有2億元資金缺口，賬上近2000萬元資金被當地一家銀行凍結。

他介紹，項目還有7億元左右的待售貨值，目前在相關部門的協調下，正在與金融機構協調抵押融資事宜，金融機構擔心風險傳遞，進展不大，未來“隨著資金注入，施工強度會逐步加大”。

在鄭州乃至全國其他城市，類似該項目的樓盤并不在少數，由于母公司爆雷，項目現金流短缺，并不能開足馬力保交付，多數項目的施工強度維持在正常的30%-50%左右，但完全停工或爛尾的項目并不多。

鄭州市官方一位人士告訴經濟觀察網，鄭州已經建立了問題項目清單，經過政府各級部門大半年努力，停工項目復工情況獲得一定改善，“大部分問題項目都還有房源，現在難的是怎么把這些房源盤活變現”。

在他看來，停工情況并沒有外界想象的那么嚴重，保交付也沒有外界想象的那么簡單，“不同的項目情況不一樣，解決方式也不同，需要一個一個處理，有些項目我們相信是可以解決的，有些項目還需要各方繼續努力”。

停工與復工

9月2日下午，在鄭州金水區楊金路北側的奧園譽湖灣工地，一期7棟樓已經封頂，二期4棟樓建到一半左右。從外圍看，一期項目仍在施工中，升降機、塔吊和工人在作業，二期沒有明顯的施工跡象。

2018年，奧園從啟迪手中收購該項目60%的股權，2020年底開盤預售，2021年11月前后，受奧園流動性風險影響，項目停工，2021年4月前后，在政府督查下，項目艱難復工。

一位熟悉情況的人士透露，該項目大部分已經售完，部分預售資金沒有進入監管賬戶，進入監管賬戶的預售資金，由于借款糾紛，被監管銀行劃轉、凍結數千萬元，最艱難的時候，甚至連農民工工資都欠發。

與奧園譽湖灣相比，融創中原大觀施工強度不大，但并沒有停工，這也是鄭州多數項目的現狀。

經濟觀察網實地了解，鄭州房地產項目大體可以分為四類：第一類是正常施工的項目，多數由央企、國企及混合所有制房企開發，包括中海、保利、華潤、萬科等外來房企，也包括當地國企及本土民企開發的項目。

第二類是施工強度維持在正常的50%項目，由于資金短缺、市場去化等方面原因，并沒有滿負荷生產，而是選擇性施工或滾動開發狀態，最大限度降低建安成本支出。

第三類是施工強度低于50%的項目，多由爆雷房企開發，這類項目之前已經停工，在政府督促下復工，其中部分資金到位的項目，施工強度在逐步加大，而資金短缺的項目，象征意義大于實際意義。

第四類是完全停工或爛尾的項目，這類項目既包括住宅項目，也包括公建項目和產業園區。

與鄭州不同，北京的停工項目相對較少，除了泰禾等房企開發的部分項目施工強度較小，即便是爆雷房企，也維持正常施工節奏，這一定程度與北京市場及監管相關。

與北京類似，杭州多數房地產項目正常施工，經濟觀察網走訪杭州上城區十多個項目發現，即便是已經爆雷的房企開發的項目，多數均處于正常施工中，像鄭州施工強度不足的情況并不多。

杭州官方及部分房企人士均證實，一直以來，杭州預售資金監管較為嚴格，超額提取預售監管資金的情況并不嚴重，在當前房地產流動性風險背景下，加上杭州市場利好，多數項目資金可以支持項目正常施工。

而環京的廊坊、天津等區域，情況與鄭州更像。

保交付

無論是停工、爛尾，還是施工強度不足，都有可能導致房子無法按期交付。7月，全國超過300多個樓盤的購房者發表了斷貸聲明，雖然真正的斷貸者并不多，但他們試圖通過這一方式引發監管部門的重視，以保證自己能夠按期收到花費畢生積蓄購買的房子。

2022年以來，保交付成為各個城市、各級政府部門的重要任務之一。不同的是，有的城市還在籌辦專班中，有的城市已經展開工作。

杭州市住房保障與房地產管理局（以下簡稱“住保局”）一位工作人員告訴經濟觀察網，為了保障轄區內項目能夠按期交付，杭州已經成立了由住保局牽頭的專班，專班由住建、住保、自然資源與規劃及轄區內金融機構的分支機構組成，在杭州市政府設有辦公室。

經濟觀察網試圖采訪杭州市專班，但對方稱暫不接受媒體采訪。上述住保局人士表示，杭州市雖然也有保交付壓力，但相比而言，壓力并不大，多數項目的積余資金可以覆蓋建安成本。

杭州房企人士告訴經濟觀察網，在預售資金監管方面，杭州一直較為嚴格，項目銷售工作并沒有受到母公司爆雷太大影響，個別項目甚至還出現搖號現象。大多數城市，爆雷房企項目去化較為艱難。

鄭州保交付工作則走得更遠。2021年四季度，受房地產流動性風險及市場等因素影響，鄭州多個房地產項目停工。

此后，鄭州成立以街道為最小單元的保交付專班，對轄區內項目進行地毯式摸底，將存在交付困難的項目列入清單，并進行分類。針對不同類別的項目，通過不同的方式輔導復工工作，而且取得不錯效果。

對于預售資金沒有進入監管賬戶或監管賬戶資金被挪用導致停工的項目，政府相關部門、街道辦和區經偵部門約談項目負責人，對資金流向、是否涉及違規等方面進行調查，一旦查實，要求房企補足被預售監管賬戶，以確保覆蓋建安成本。

對于有剩余貨值的項目，專班會幫助項目協調金融機構通過抵押剩余房源進行融資，或者政府紓困基金介入救助。今年下半年，鄭州市設立了由財政局主導的產業紓困基金，并收購了建業的一個寫字樓項目。

鄭州一位官方人士告訴經濟觀察網，紓困基金采取商業化運作模式，重點幫助有產業屬性項目的復工復產，對于住宅項目，更傾向于通過對接金融機構、追回預售資金等方式處置，“這么多項目，如果都由政府出錢，政府也沒有那么多錢”。

經過各方努力，2022年3月以來，鄭州多數已停工項目陸續復工，雖然復工強度各有不同，但畢竟走出第一步，“起碼給了老百姓(603883)一個交代，老百姓能看到政府在努力幫助他們解決問題”，上述官方人士表示。

雖然多數項目進入復工狀態，但想要真正解決難題并不容易，最終歸集到一個因素——資金，成為保交付最大難題。

資金難題

無論是二線城市鄭州，還是準一線城市杭州，保交付面臨最大的難題都是資金問題，對于資金從哪里來、如何使用、怎么收回等方面問題，目前并沒有明確的模式可供參考，且由于涉及資金數額較大，各方也都較為謹慎。

杭州接近官方人士告訴經濟觀察網，保交付雖然涉及重大民生問題，但每個項目無法交付的具體原因都不相同，“如果是因為開發商把預售監管資金挪用了，核心是如何追回被挪用的資金，而不是由政府來填補這個窟窿”。

房企開發項目和購房者買房均是商業行為，政府財政使用則本著公共利益的原則，“公共財政的錢怎么可能去填補商業行為造成的窟窿，一旦出問題了，這個責任誰能背得起”，該人士表示。

在他看來，商業行為造成的問題，只能通過商業方式來解決，政府在其中扮演的是協調者的角色，可以幫助房地產項目對接金融機構進行融資，也可以對相關債務及交付問題進行斡旋。

即便是政府出資參與救助項目，也是通過商業行為，而不是公共行為，這是基本原則之一。如果通過商業行為進行救助，就會涉及到投入和回報的問題，項目是不是有剩余貨值，剩余貨值是否能覆蓋建安成本，如何變現等。

上述鄭州市官方人士也表達了類似觀點，他認為救助底線是不違背法律、法規和紀律，在這個提前下，可以最大限度通過政府資源確保項目按時交付，“這個事不是慈善，是商業”。

對于去化率較小、貨值較大的問題項目，收購過來用作保障性住房，此前曾被各方寄予厚望，但在實際操作過程中，如何定價是關鍵，“價格低，開發商不愿意，價格太高，外界會質疑政府”，鄭州官方人士表示。

在各地保交付措施中，除了成立專班、紓困基金等方式，金融機構也被視為一支重要的參與力量。不過，經濟觀察網在杭州和鄭州采訪中，兩地官方多位人士稱，金融機構參與積極性不大。

上述杭州官方人士表示，對相關部門對接的保交付項目，金融機構會提兩個要求：一是有充足的抵押物，如果項目本身抵押物不足，還需要有第二或第三抵押物；二是要求政府擔保，如果房企還不上融資，政府需要進行兜底。

該人士表示，政府是公共機構，無法為商業行為提供擔保，“但是房企可以提供充足的抵押物，城投公司或地方國企可以幫助融資，做成連環貸”。

鄭州市某金融部門一位人士表示，在現階段，除非有相當優質的抵押物，或者第三方機構兜底，否則資金會面臨較大的壞賬風險，“比如說你有價值2個億的寫字樓，作為抵押物貸兩三千萬是沒問題的”。

但如果想要通過抵押項目剩余貨值來獲得融資，他認為金融機構仍面臨著較大的風險，一是項目杠桿到底有多高，金融機構可能很難穿透；二是如何保證資金合規使用和項目順利交付。

各方博弈

保交付是一場政府、房企、金融機構和購房者之間的博弈，如何取得有利的結果，考驗著各方的智慧和膽識。

上述政府官方人士介紹，按照規定，預售監管資金提取需要符合一定條件和施工節點，從理論上來說，除非項目去化極差，否則基本不存在資金鏈斷裂的可能，大多數項目停工都伴隨著相應的違規使用資金問題。

他以鄭州某停工項目舉例，項目11棟樓，其中10棟樓售罄，剩余一棟樓，房源也所剩無幾，資金完全可以覆蓋建安成本。最后經過調查發現，該項目大部分預售資金并沒有進入監管賬戶，房企通過其他方式挪用了資金。

根據房地產預售制度，在房地產項目正式竣工交付前，預售款只能作為房企的負債存在，只有交付后才能作為營收；預售資金存放于由地方房管部門、監管銀行及房企三方共管賬戶中，也就是所謂的監管賬戶。

不同城市的預售資金提取節點和比例不同，有的城市以建安成本進行固定金額的監管，有的城市按預售資金比例進行監管，大部分城市都將封頂作為一個重要提取節點，一般可以提取50%-80%左右的資金。

往年，也有城市對預售資金監管職責相對模糊，導致項目停工時，出現房管部門和監管銀行相互推諉的現象。多數停工情況較為嚴重的城市，或多或少都存在類似的情況。

正是由于房企超額或違規提取預售資金這一背景，為當前政府保交付工作帶來較大的困惑，如果預售資金被開發商總部抽走，政府出資救助缺乏合法、合規和合理的依據。

部分開發商認為，在保交付的大背景下，涉及到民生問題，地方政府不會坐視不管，所以對項目復工消極應對?！凹偃缯戎诉@樣的項目，就是對其他民眾的不公平”，上述鄭州官方人士表示。

對購房者而言，房子幾乎占據個人家庭大部分資產和未來幾十年的收入，很大程度上，保交付即保民生，政府有動力去保交付，但涉及到具體細節，又需要格外謹慎。在官方人士看來，目前全國范圍內，保交付工作雷聲大雨點小，也正是基于這一原因。

這其中，金融機構注定不會是救世主，一位銀行人士告訴經濟觀察網，在發展業務中，金融業遠比房地產規范，受到的牽制也多，除了合規，還得有利可圖。

模式之變

與保交付伴隨而來的是房地產開發模式在逐漸轉變，之前被諸多房企奉為圣經的“高周轉”模式，在現實面前黯然失色。

一位鄭州本土房企人士告訴經濟觀察網，2019年前后鄭州市場就開始下行，彼時他們公司就開始實行以銷定產。

這一模式不僅適用于一家公司，也適用于一個項目內，“我們開發的一個項目，就是建一棟賣一棟，快賣完的時候再建下一棟，之前一個項目三年就清盤了，現在可能五年都賣不完”，該人士表示。

對追求規模的房企來說，這一模式顯然存在巨大短板，但對本土房企來說，“日子過得很滋潤”，“不用配備太多人員，也不用太大資金投入，甚至都不用杠桿，每年一個項目起碼一兩個億的進賬”，上述鄭州本土房企人士表示。

這也是多數停工項目的復工模式，如果賬上有100萬元，就只對一棟樓復工；如果有1000萬元，那就可以建5棟樓。根據自身資金狀況和進賬排布工程進度，可以更大限度減少支出，降低風險。

“原來在高周轉要求下，多數項目雖然也分期開發，但各期基本沒有太大時間差”，一家TOP30房企人士告訴經濟觀察網，當前，由于房企普遍資金較為緊張，開發節奏也在調整，“像我們的一個項目，賬上只有2000萬，那就一棟樓一棟樓的開發”。

最為重要的因素是去化速度，去化快的項目，資金回流速速也快，具備整個項目同時開發的條件和能力；項目去化慢的時候，開發節奏和密度也慢了下來。

上述TOP30房企人士表示，市場好的時候，一個項目幾百套房源幾天就銷售一空，一個月內可以清盤，多數時間都在做收尾工作，這也是高周轉模式下常見的現象。

但隨著市場轉冷，越來越多開發商傾向于多次少開，每次只開出一小部分房源，但保持一定的開盤密度。之前，深圳、杭州等熱點城市的部分項目實施過這一策略，但更多側重饑餓營銷。

當前，這一銷售節奏正成為越來越多房企的常規操作，并逐步影響到開發建設端，好處是，一個項目只需少量人員即可，也不需要維持龐大開支及背負資金成本，有更多精力琢磨客戶，打造好的產品。

在投資人會議和中期業績會上，萬科均提到“以銷定產”概念，即根據銷售目標或市場情況進行投資和生產。實際上，已經有越來越多房企主動或被動踏到這一軌道之上。

開發一棟賣一棟，建成一棟交付一棟，是否會成為一種主流開發模式？多數房企人士認為，這本來就是房地產開發的正常模式，只是之前的高周轉掩蓋了很多本來面目。