全球聚焦：又見城投

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隨著民營房企相繼落寞，寂寥的舞臺中央，原本不太為人所知的城投公司開始走入大眾視野，甚至在多個城市的土地市場撐起了大梁。

克而瑞統計數據顯示，截至2022年7月，集中供地中有近四成的地塊由平臺類公司獲取。而在多地剛剛結束的第二輪集中供地中，城投公司的拿地占比甚至愈發走高。

除了頻頻出手拿地，近兩年來，城投也在持續入場紓困。不論是設立紓困基金，還是承接出險項目，深度介入房地產業務的城投平臺也開始在地產這場大局中隨波浮沉。

以往負責運營城市基礎設施的城投，作為地方投融資平臺，向房地產轉型有其合理之處，也有其挑戰。

雖然有著資源與資金的優勢，但城投平臺能否輕舟過萬山，考驗著城投的戰略、戰術和團隊能力。

拿地榜新貴

武漢在2022年的第二輪集中供地中，一共推出了10宗土地，地塊數量少，參拍的民營房企更少。

在該輪土拍中，主流民營房企的身影并未出現，最大贏家是武漢城建，耗資76.3億元，將3宗地收入囊中，是該輪土拍拿地金額最高的企業。

而放眼武漢本輪土拍整體結果，會發現城投拿地主力的角色又有進一步加重，城投平臺全口徑拿地金額87.4億元，占比80.2%，明顯高于今年首輪的50.7%。

不只是武漢，于8月6日結束的濟南第二輪集中供地中，主流民營房企的身影同樣未出現，國、民企拿地意愿較低下。城投拿地占比明顯上升，全口徑拿地55.2億元，占比76.7%，較今年首輪和去年三輪的占比明顯上升。其中，歷下控股13.4億元拍得4宗地，西城集團和歷城城發分別拿地11.3億元、10.6億元，長清財金、濟清建發等也均有拿地。

實際上，今年上半年的土拍市場上，包括濟南、鄭州、武漢、天津、福州、無錫、蘇州等地，城投公司都承擔了拿地的主力任務。

甚至是廣州這樣的一線城市，在2021年第三輪集中供地中，城投公司的拿地占比也高達67.1%。

中信證券分析師陳聰認為，地方性平臺企業在土地出讓明顯偏冷時能起到半市場化拿地托底的作用，這類企業情況比較特殊，其中不乏一些和土地供給方關系緊密的個體，但當城投平臺拿地占比過高時，也意味著土地市場的確相當冷淡。

2022年上半年，確實有不少城投公司成為了拿地榜新貴。

據中泰證券統計，廈門市城市建設發展投資有限公司上半年耗資88.51億元用于拿地，位于拿地金額規模最大的30家城投第一名。

而在向來火熱的杭州市場，民營房企也紛紛偃旗息鼓，杭州運河集團、杭州市城建開發、杭州富春山居集團拿地金額分別高達54.38億元、42.26億元、25.9億元。今年7月，杭州的第二輪集中供地中，城投公司拿地占比也有上升，拿地金額148.8億元，占比為26.7%，較年初首輪集中供地上升8.2個百分點。

“在土地市場景氣偏弱時期，城投公司參與土拍，一方面可以較低的成本獲得土地，在未來土地升值后獲得收益，”中泰證券指出，但是另一方面，大額的土地購置，也會帶來城投公司的資金占用壓力，增加外部融資需求。

入場紓困

曾經名震一時的廣州蓮花足球場，因原開發建設方某知名房企集團陷入流動性困境，最終由廣州城投前來解救，這正是城投公司紓困的一個典型案例。

2022年8月，某知名房企集團與廣州市規劃和自然資源局（受讓方）簽訂解除協議，退還蓮花足球場地塊土地使用權，而受讓方將支付合計人民幣55.2億元出讓金退庫款，出讓金退庫款用于解決某知名房企集團與足球場地塊直接相關的債務問題。

后續，廣州城投將接手這一項目，并繼續修建足球場。業內人士認為，廣州城投的接盤，不僅以低價獲得了足球場的使用權，同時有望保障后續樓盤的保交樓工作。

廣州城投接手蓮花足球場的紓困形式，屬于兼并購項目模式，是城投對涉險房企優質項目續建的一種渠道，城投通過直接拍賣獲得爛尾項目并投入資金進行續建，再對未售賣的樓盤進行銷售獲得資金，有效解決了爛尾問題。

中泰證券梳理指出，城投紓困地產的模式共分為紓困專項基金模式、承接項目模式和兼并購項目模式。

紓困專項基金模式的經典案例當屬鄭州地產紓困基金。成立紓困基金并不是要幫助房企融到足夠的資金將爛尾項目完工，而是促進樓市恢復常態，幫助盤活地方房企資金，保證地方房地產項目正常運轉。

“百億的地產紓困基金，可以救助大量邊緣房企或者部分項目的資產處置和債務重組，從而達到盤活問題樓盤、恢復地方樓市常態的目的。”中泰證券周岳分析指出。

而承接項目模式下，城投平臺受托經營項目，或僅提供資金緩解房企資金壓力，以保證問題房企完成后續建設工作。

但城投平臺紓困地產項目是承擔著風險的。其中，紓困基金模式存在社會資金出資不足導致房企破產且破產風險傳導的潛在危機；承接項目模式中，問題房企回款資金存在較大的不穩定性；兼并購項目模式可能出現爛尾項目完工后銷售情況不佳、不能實現資金回籠的情況。

浮沉地產局

在城投市場化轉型的大背景下，房地產業務成為城投轉型的一個重要方向。

廣發固收團隊梳理數據顯示，經不完全統計，有615家城投平臺開展房地產業務，并且近三年實現開發收入，占全部城投平臺的比重約20%。分省份來看，江蘇、浙江和山東開展房地產業務的城投平臺較多，分別為120家、55家和50家。

廣發證券分析師劉郁認為，城投開展房地產業務相對順理成章，一方面，城投平臺的業務和房地產開發業務存在天然的聯系，積累了土地資源和建設施工經驗；另一方面，城投平臺在拿地方面具有一定的優勢，拿地之后，城投平臺往往通過自主開發或合作開發模式進行后續建設運營。

“整體來看，房地產業務毛利率較高且較穩定，有利于提高城投平臺盈利能力?！眲⒂舯硎?，“尤其中高等級和省級城投平臺的房地產業務毛利率更高。”

但與此同時，那些銷售存在困難的項目和所在市場房地產景氣度不高的項目，往往也會成為城投公司的拖累。

值得注意的是，城投平臺開展房地產業務若以合作開發模式為主，其合作方的債務危機也可能會對合作項目的建設及銷售產生影響，從而影響城投平臺的收入及利潤。

（作者：孔海麗 編輯：張偉賢）