世界關注：快評 | “精準供地”下杭州第三輪土拍平穩收官，本地房企表現依舊積極

杭州第三輪集中土拍如預期中熱度依舊，出讓的19宗地全部順利成交。

(資料圖片僅供參考)

◎ 作者 /馬千里、周奇

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9月15日，杭州第三批次集中供地到期出讓。和前兩批次相比，杭州第三批次供應量大幅減少，但供地質量卻明顯提升，供應地塊多集中在去化有保障的片區。精準供地下，房企參拍積極性有所提高，除本土房企外，萬科、保利、華潤等也均有參拍。最終，杭州第三批次集中土拍熱度仍然維持在較高熱度，成交溢價率仍在5%以上，并且進入一次報價地塊的比例超過四成，較第二批次出現上漲。拿地房企方面，杭州本土房企仍“挑大梁”，除了托底的之江城投、杭州地鐵外，濱江、綠城、坤和等民企也均有所獲。

三批次供地量少但質優

供地以中高端改善項目為主

從供應規模來看，杭州第三批次僅推出19宗涉宅用地，總建筑面積為208萬平方米，是杭州集中供地以來出讓規模最少的一次。雖然供應量不及前兩批次，但本輪杭州供地質量卻更優。結合區域分布來看，上城、拱墅、西湖及濱江等主城區供應比例大增，第三批次共推出13幅地，占比高達68%，是三批次中比例最高的一批。而郊區中蕭山、臨安、富陽等新房市場較冷、去化緩慢的區域則在此輪供地中直接“掛零”，本輪供地無土地推出。

這是由于近來杭州外圍城區新房市場熱度明顯下行，去化速度較慢。因此，為了穩定市場供求、調節板塊庫存，杭州第三批次集中供地也進一步調整了土地供應結構，將供地結構進一步偏向置業熱度較高、新房存量較低的主城區。

與此同時，杭州此次土地供應以中高端偏改善項目為主，主城置業改善置業熱點板塊如錢江新城2.0板塊、申花、艮北新城等均有多宗土地供應。結合三批次地塊上住宅限價來看，第三批次19宗宅地中有8宗地的新房精裝限價超過了4萬元/平方米，所有地塊的住宅限價均值達41583萬元/平方米，顯著高于第一、二批次。

樓市表現差異下地塊競拍熱度冷熱不一

房企更聚焦去化有保障的項目

從最終土拍結果來看，杭州第三批次集中出讓地塊的競拍熱度冷熱分化顯著。成交的19幅地中，8宗觸及中止價進入一次報價區間，占比約為42%，是三批次中最高的一次；2宗地塊溢價成交，其中拱墅小河單元GS0301-R21-01地塊溢價較高，成交溢價率超過了5%；9宗地以底價成交，占比達47%。

結合地塊區位來看，進入一次報價成交及較高溢價成交的地塊集中于杭州當前置業熱度較高的改善板塊，包括錢江新城2.0、申花、艮北、濱江西興等均有地塊觸及中止價進入一次報價區間。尤其是錢江新城2.0板塊，在板塊內新房成交火熱的影響下，房企參拍積極性較高，此次成交的3宗地仍延續了以往該板塊的高競爭熱度，分別經過19輪、24輪、26輪達到中止價進入一次報價階段，參與一次報價的房企數量也基本在10家左右。此外，未來科技城聯榮地塊、錢塘金沙湖核心地塊也因位置優越、周邊庫存量較低而受到多家房企爭奪，最終均觸及中止價成交。

低溢價及底價成交項目可分為兩類：一類是出讓條件較為復雜的地塊，比如西湖區之江未來社區兩幅地，總起價超過120億元，體量高達77萬平方米，但地塊商業占比高達三成以上，且須自持5萬平方米人才公寓及須無償移交2.5萬平方米的租賃住房，競拍資金門檻高、拿地成本也相對高昂，因此最終兩幅地均由之江城投托底。另一類地塊雖然性質較為純粹，但因周邊樓市去化放緩、庫存量偏高，房企拿地積極性不高，因此多經過一輪競價就成交，比如臨平喬司單元地塊、康橋單元地塊、筧橋單元地塊等等。以臨平喬司地塊為例，項目周邊在杭州今年前兩次集中供地中成交了4幅純宅地，待售面積超過35萬平方米，加之這4幅地的新房限價都略低于此次成交地塊的限價，就此來看，項目未來入市時將面臨一定的競爭壓力，最終該地塊僅經過兩輪競拍就火速成交。

整體盈利空間較二批次有所擴大

觸頂地塊利潤空間更為充裕

盈利空間方面。聯系新房限價來看，不考慮性質較為復雜的之江未來社區項目，其余17宗地塊平均地房比為0.6，較第二批次有所上升，但這主要是此次杭州出讓項目多集中在地價相對較高的主城區所致。結合實際房價地價差情況可以發現，第三批次成交地塊的平均房價地價差反而較第二批次有所提升，平均超過了1.5萬元/平方米，利潤空間較為充裕。

其中進入一次報價區間的地塊盈利空間相對更為充裕。具體來看，8幅地塊的平均地房比超過了0.6，但房價地價差均值高達16714元/平方米，尤其是位于錢江新城2.0板塊的3幅宅地，房地價差都超過了2萬元/平方米，盈利空間最為可觀。

過半地塊由本土民企競得

綠城、濱江兩大房企本輪平分秋色

雖然杭州新房市場整體熱度較此前有所下滑，但高端改善置業熱度仍在高位。因此，在第三批次以改善項目為主場的土拍中，也吸引了多家品牌房企參拍：除了濱江、綠城等本土房企外，萬科、華潤、保利、招商、華潤、中海、金地、偉星等諸多房企也參與了杭州本輪土拍。

從最終拿地結果來看，除了托底的之江城投和杭州地鐵外，多數地塊由杭州本土民企收入囊中，占比超過50%。其中，杭州本土兩大品牌房企表現依舊活躍，綠城以80.9億元的總價奪得慶隆小河單元地塊及未來科技城聯榮地塊，而在前兩輪耗費400億元拿地的濱江，本輪也再次出手拿地，并成功斬獲3宗優質地塊，包括錢江新城2.0的2幅宅地及牛田單元地塊。本土中小民企表現也比較積極，除了拿地的坤和、中豪、圣奧、杰立等，興耀、金成、藍城等企業也均現身本場土場。

整體來看，在供地結構調整下，杭州第三輪集中土拍如預期中熱度依舊，出讓的19宗地全部順利成交，其中8幅地吸引了多家房企參拍并進入一次報價區間。這一表現和上月底完成第三輪土拍的廈門和無錫表現截然不同。

究其原因，還是在于杭州樓市成交仍留有一定的熱度，雖然蕭山外圍、富陽、臨安等區域新房市場遇冷，但杭州主城區尤其是高端改善板塊的置業熱度仍舊較高，如此次有地塊進入一次報價區間的申花單元地塊，近期項目開盤中簽率低至20%以下，并且有房家庭還拼至社保滿格。因此，房企拿地信心相對充足，參拍積極性也比較高。

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