【世界新視野】“團購買房”逐步席卷全國，是送優惠還是搶市場？專家：效果可期

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“團購買房”正逐步席卷多地樓市。

9月15日，《每日經濟新聞》記者從浙江諸暨市政府網站獲悉，諸暨近日發布一系列樓市新政，涉及加大住房公積金支持力度、實施契稅補貼、下調首付比例、鼓勵房企開展團購優惠等。

根據《諸暨市行政區域內推行房地產交易契稅財政補貼實施細則》（下稱《細則》），在備案價浮動基準上，對團購5套及以上（疊排或排屋3套及以上）商品住宅的，可以再下浮5%以內；對團購10套及以上（疊排或排屋6套及以上）的，可以再下浮8%以內。

多位業內人士表示，今年以來盛行的團購政策，均意在促進整個市場活躍度和銷量的提升，加快市場信心恢復，但后續效果也要取決于房企營銷層面對目標客群的定位和搜尋。尤其是目前的團購政策，很多都面向公職人員和收入穩定群體，效果還是可以期待的。

官方支持團購買房

作為浙江的經濟大縣之一，諸暨樓市一直有著較強的去化表現。

克爾瑞數據顯示，2021年浙江省樓市成交規模超過100萬平方米的縣市有18個，占比超過3成；而成交面積超過200萬平方米的僅有慈溪、諸暨、義烏。不過受整體房市場環境影響，多數縣市的商品房成交面積同比上一年明顯下降，諸暨也不例外，2021年成交面積同比下降15%左右。

進入2022年，這一狀況并未有明顯改善。為進一步刺激樓市，諸暨發布《細則》明確，在2022年9月1日至2022年10月31日期間（以辦理新建商品住房合同網簽時間為準），購買新建商品住房，按所繳契稅地方留存部分100%給予補貼；在2022年11月1日至2022年12月31日期間，購買新建商品住房，按所繳契稅地方留存部分80%給予補貼。

此次諸暨房地產交易稅款財政補貼采取“先繳后補”的方式，以購房人為申領人，一房只能享受一次補貼。

同時，公積金貸款額度調整為單職工60萬元、雙職工80萬元首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%，鼓勵各銀行根據LPR執行最優惠利率；個人住房貸款發放加快，對符合個人住房貸款發放條件的，應放盡放。

最引發關注的一條是，在備案價浮動基準上，對團購5套及以上（疊排或排屋3套及以上）商品住宅的可以再下浮5%以內，對團購10套及以上（疊排或排屋6套及以上）的可以再下浮8%以內。鼓勵機關、企事業單位、社會團體與房地產開發企業接洽，組織商品房集中批量購買活動，與開發企業協商達成的優惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。

“諸暨團購政策明確了備案價允許下浮的概念，和常規的鼓勵房企降價操作是有差異的，這是政府層面對團購的支持?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進9月15日在微信告訴《每日經濟新聞》記者，從政策端明確房企給予的價格優惠不計入備案價格跌幅比例范圍，這是一種比較友好的降價措施，是以價換量在團購市場的體現。

“團購住房逐漸從民間自發操作進入到官方層面，尤其是在備案價允許下調的規定中可以看出，政府層面給予了較多政策保障?！眹儡S進表示，這其實也是批量去庫存的重要體現，說明當前蓄客難度略大，而團購涉及的降價操作，和目前各地打擊違規降價的操作有本質區別，“是被允許的，也是合規的?！?/P>

人越多越便宜

此類團購政策早已有之。

據記者不完全統計，自今年6月以來，已有太原、中山、沈陽、桐廬、銅陵、普洱、巴中、黃岡、長春等多地發布了類似政策。

如長春7月8日發文稱，支持機關單位、國有企事業單位、大專院校、科研院所和社會群體與房地產開發企業接洽，組織商品房集中批量購買活動；團購房需取得商品房預售許可，房地產開發企業不得低于成本價格銷售。

不少城市對團購房源予以優惠。

湖北黃岡對20人以上團購承諾不低于個人總房款3%的優惠。

浙江桐廬在備案價打折后價格基礎上，對一次性購買10套及以上（純疊排或排屋項目5套及以上）商品住宅的再下浮優惠3%；對一次性購買20套及以上的再下浮優惠5%。

浙江淳安則提出房地產企業以樓盤為單位，對“活動房源池”內的團購新建商品住宅給予鎖定價再下浮的優惠，其中團購5套及以上的下浮2%；團購10套及以上的下浮3%；團購20套及以上的下浮4%；團購50套及以上的下浮5%。

四川眉山也表示，根據一次性團購數量在30、50、100套以上的，給予3%-5%優惠。

值得注意的是，還有城市同時明確，團購商品住房與開發企業協調達成的優惠價格，不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。這也意味著，這不算違背“樓市限跌令”。

“從落地團購的城市來看，大都是三四線城市，即使有長春、太原這類省會城市，也是今年市場熱度低，去化難度大的區域?！?8安居客房產研究院分院院長張波今日在接受記者微信采訪時表示，開展商品房團購，意圖促進整個市場活躍度和銷量提升，加快市場信心恢復。

至于市場效果，張波坦言需視當地供求情況及基本面分類看待?！澳壳皝砜?，團購的作用在各地會呈現一定分化：如果城市明顯供大于求，市場信心依然處于相對底部，團購所起到的提振效果就會相對有限；而對于一些已經觸底并開始回升的城市，團購所起到的作用才會更加明顯?！?/P>

“由于部分三四線今年房價回調力度較大，甚至有些項目短期內打折幅度非常明顯，這就在一定程度上弱化了團購的吸引力。一般來說，團購在市場平穩階段起到的效果會更明顯。”張波說。

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