焦點要聞：魔爾公寓郎園Station店：脫胎于紡織倉庫的城市更新樣本 | 租住資管

作者 | 梁秀杰

編輯 | 夏縣明、張愛

視覺 | 張愛

(資料圖片)

責編 | 韓瑋燁

在大城市逐漸進入存量更新的大背景以及“住有所居”目標的指引下，“非改租”作為有效增加租賃住房供給的重要方式，多次被提及，相關利好政策也在不斷發布。北京9月1日起已正式開始實施的《北京市住房租賃條例》中，就明確鼓勵非居住存量房屋改建為租賃住房。條例規定，在符合規劃要求的前提下，鼓勵按照規定利用非居住存量土地建設租賃住房，或者將非居住存量房屋改建為租賃住房。

但相較于新建租賃住房，“非改租”的客觀難題依舊存在。一些項目因受限于物業先天條件和企業改造能力的影響，仍難以滿足住戶對于品質生活的追求。那么，“非改租”，到底該怎么走？

帶著這個疑問，睿和智庫團隊深入探訪了魔方生活服務集團旗下魔爾公寓北京郎園Station店（以下簡稱為魔爾公寓）。

長租公寓的城市更新樣本

魔爾公寓位于朝陽區首創郎園Station園區內。首創郎園Station前身是依鐵軌而建的北京紡織倉庫，始建于上世紀六七十年代，曾是北京紡織工業系統的主要倉儲基地，是具有50多年歷史的大型綜合性倉儲物流庫。直到2017年，園區才開始實施更新升級。

1、空間的解構和重組

改造之初，魔爾公寓原建筑是由兩個廠房呈“L”形分布組成，總建筑高僅有11.6m。將老舊廠房改造成長租公寓，如何保證居住空間的安全性及良好的居住體驗，是魔方公寓亟待解決的問題。

首先為保證作為居住產品的安全性和穩定性，魔爾公寓對建筑內部結構進行了嚴格的結構檢測和技術加固。對于直接制約居住體驗的層高和進深，魔爾公寓在室內空間上選擇使用拱形及弧形弱化空間的區域分割，使各個功能區連接在一起，保證舒適性和實用性。

圖片來源：魔爾公寓

外觀上，魔爾公寓選擇采用豎向構件，將僅有的三層建筑形體在視覺上拉高比例，同時大面積采用淺灰色肌理漆與深灰色金屬構件，形成色彩對比，保留園區工業風特色的同時，恰到好處地融入了當下年輕人偏好的潮流設計。

該項目還被歐洲文化署“2021意大利威尼斯建筑雙年展”公開出版物《TIMESPACEEXSIATENCE》收錄，受到了業內人士的一致好評，某種程度上，也增加了項目的租金溢價。

圖片來源：魔爾公寓

2、更好的居住體驗

身處魔爾公寓內，最直觀的感受是精致、講究。

圖片來源：魔爾公寓

空間上以復古風為主題，設計上以復古的拱形、弧形元素弱化空間的區域分割，使各功能區域連接在一起，增加空間的使用率。戶型色調上也緊扣主題，分別為暖陽灰、釉彩藍等戶型。

圖片來源：魔爾公寓

魔爾公寓還有約220平米的超大公共區域，包括休閑區、水吧臺、健身房、洗衣房等等多種功能，更兼具社交屬性，成為租戶日常休閑或舉辦各類社交活動的理想場所。在休閑區，完全可以來一場的路演或小型分享會，儀式感滿滿，與文創園的藝術時尚氛圍完美融合。

3、特別的價格區間設置，填補市場空白

園區周邊目前可租住房源較少，放大范圍來看，房源較多的將臺、東壩片區，整租一居租金在4000-6000元/平米之間，合租租金較低，但隱私、舒適度又難以保證。

對于園區內商戶創業者、從事設計或藝術工作的上班族以及周邊CBD的白領們來說，他們亟需一個通勤時間更短、品質服務更好的居住空間。

也因此，具有獨特的藝術主題氛圍的魔爾公寓，對他們有著超強的吸引力。對他們而言，國際獲獎作品、設計師公寓本身就是追求品質生活的個性宣言。且據睿和智庫了解，該項目可提供112套租賃住房，面積為28-60平米，月租金4500-13000元不等，包含一居室、一室一廳、LOFT等8種戶型，能覆蓋不同人群對居住空間的不同需求。

作為園區內唯一的長住產品，魔爾公寓常年保持幾近滿租的出租率。

首創“長租公寓+文創園”模式

相較于魔方旗下魔方公寓、9號樓公寓等子品牌，定位中高端產品系的魔爾公寓除了在產品設計上更加個性化外，其實在選址方面也更加嚴苛。為迎合其目標人群對便捷出行、工作、社交等方面的較高要求，項目大多選址在一線城市的市中心或CBD區域。

那么，魔爾公寓為什么會選擇沒有地鐵的首創郎園Station？

從區位看，項目屬于東五環內，毗鄰麗都商圈、798商圈，又占據著燕莎商圈和大望京商圈的外溢，周邊商業、藝術、生活氛圍成熟，聚合國際化人群；且北臨壩河，南臨亮馬河，西側被將府公園包圍，生態環境優越?？梢哉f，直接享受城市核心資源加持。

從園區來看，首創郎園Station已從50多歲的老倉庫變身文創園，還成為了新晉的網紅打卡地。加上魔方公寓的入駐，形成了“長租公寓+文創園”的新模式。

老舊廠房的城市更新，不僅僅是空間的改造，最核心的其實是產業升級。首創郎園Station就是產業升級的典型代表，選擇以文化驅動城市存量更新，將昔日北京紡織倉庫改造成了國際文化交往及消費中心。

圖片來源：首創郎園Station

改造上保留了獨特的工業風，首創郎園Station將30座倉庫和2.23公里鐵路專用線都保留下來，一棟棟紅磚老房經過改造，已變成可以消費或辦公的新空間。

截至目前已有近150家商家、租戶入駐，引進了眾多文娛影視機構、設計機構、家庭成長樂園和餐飲服務等配套。園區內多家特色店鋪，均成為風靡各大社交平臺的網紅打卡地。

綜合來看，商家、租戶的入駐，既為魔爾公寓創造了租住需求，又為魔爾公寓提供了豐富的商業配套。

而魔爾公寓的入駐，一方面能滿足園區內辦公、創業人群的階段性需求；又能吸引外部周邊商圈、園區的長租客戶，為園區內其他業態帶來更多客流和消費，形成不同業態的良性互補，共同打造可持續發展的園區生態。

魔爾公寓常年幾近滿租的出租率，就是“長租公寓+文創園”模式成功的直接證明。

同時，這也是魔方針對“地段錯配”的又一次成功實踐，積極響應政府“非改租”號召，在園區內，以城市更新的方式轉變存量倉庫等低效土地用途，平衡區域內職住需求。值得注意的是，直接輻射國貿CBD區域的魔爾公寓國貿店，也將于10月底正式開業。

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