焦點觀察：北京18宗地全部成交攬金500億，中海147億拿下三宗地，龍湖再進順義

9月23日，北京第三批集中供地收官，本輪土拍18宗地塊全部成功出讓，總規劃建筑面積為147.5萬平方米，總出讓金達500.3億元。其中，10宗地塊以底價成交，8宗地塊溢價成交，平均溢價率6.06%，較今年前兩批稍有升溫（第一批溢價率4.46%、第二批5.35%），也高于同期舉行第三批土拍的杭州、青島、廈門等城市。

從本輪北京土拍來看，雖然整體有所升溫，但地塊冷熱分明，從房企拿地風格來看，底價地塊更偏好聯合，優質地塊則幾乎全部獨立，在集中供地趨勢下，區域深耕、多盤聯動發展成為開發企業競地的新思路。

三宗地競爭最激烈，中海成最大贏家

(相關資料圖)

今日現場競拍的8宗宅地具體成交結果為：

中海共斬獲海淀兩宗和豐臺一宗地，分別是：以41.975億元和36000平方米現房銷售面積斬獲海淀永豐0013地塊，成交樓面價5.85萬元/平方米，溢價率15%；以55.775億元和4000平方米現房銷售面積再奪海淀永豐0015地塊，成交樓面價5.32萬元/平方米，溢價率15%；以49.7億元摘得豐臺區大紅門0004地塊，成交樓面價5.25萬元/平方米，溢價率3.5%。

此外，中建三局+海開聯合體以53.18億元摘得海淀永豐0019地塊，成交樓面價4.3萬元/平方米，溢價率4.47%。

豐臺其余地塊的得主分別是：首開以38.295億元和7000平方米現房銷售面積摘得豐臺花鄉造甲村地塊，成交樓面價6.9萬元/平方米，溢價率15%；建發以33.81億元拿下豐臺南苑槐房村和新宮村舊村改造地塊，成交樓面價4.9萬元/平方米，溢價率15%；金茂以38.1億元拿下豐臺大紅門地塊，成交樓面價5.6萬元/平方米，溢價率4.1%。

建發以32.66億元斬獲昌平生命科學園地塊，成交樓面價3.6萬元/平方米，溢價率3.03%。

除了上述8宗地通過現場競拍外，還有10宗地由于僅獲一家房企報名均以底價直接成交，具體是：中交投資拿下石景山五里坨地塊、華潤+中鐵+興創拿下大興西紅門地塊、龍湖+天竺房地產拿下順義新城地塊、建工和首創分別拿下房山佳世苑地塊和房山拱辰街道地塊、眾智房地產和密云經開+密云城投+住總+建工分別拿下密云水源路地塊和密云十里堡地塊、亦莊博潤置業+亦莊久筑工程管理拿下亦莊新城地塊、葛洲壩(600068)+通投拿下通州梨園地塊、北京城建(600266)拿下順義新城地塊。

從18宗地塊的分布區域來看，豐臺區仍然是供地大戶共放出4宗宅地，海淀3宗，大興、房山、順義、密云各2宗，競爭最為激烈的是海淀永豐兩宗地以及豐臺造甲村地塊，溢價率均達到15%。

競拍規則更簡化，土地市場冷熱分明

從此次土拍規則來看，與以往供地超半數地塊需執行“70/90”面積限制要求相比，此次土拍僅開發區1宗地塊仍需執行“70/90”限制規則，其余地塊均不再將其作為剛性約束。北京鏈家研究院分析師岳微認為，開發企業在市場調研、產品設計上擁有更大自由度，結合當前“多孩家庭”、“老年人就近子女養老”等居住現狀，可靈活打造多樣化產品、設計多種戶型、有效滿足不同階段不同人口家庭的多方居住需求，提升新房產品品質，促進市場良性競爭。

此次土拍全部地塊均鼓勵建設全齡友好社區，此前三試點項目針對老年人群給予住房政策支持，此次是對前期試點項目范圍的進一步擴大，岳微認為這也釋放了更加積極的信號，支持改善住宅需求釋放。

指導價格方面，在銷售指導價無大幅提升前提下，土地樓面價與配建要求有所降低，開發企業房地價差有所擴大，有利于開發企業確保合理利潤空間，提升產品品質。此外18宗地塊未設置“競政府持有產權份額”環節。

針對當前新房交付問題，現房銷售比例要求進一步擴大，本輪土拍近七成地塊設置“競現房銷售面積”環節，最終3宗地進入競現房面積環節，從源頭上落實“保交樓、保民生、保穩定”。

從房企表現來看，今日民營企業僅龍湖、潤澤參與報名，其中僅龍湖競得順義新城1宗地塊，國央企依然是拿地主力，集中供地趨勢下區域深耕、多盤聯動發展成為開發企業競地新思路。

比如中海競得的海淀永豐兩宗地塊緊鄰其去年二批拿地后打造的中海滙德里項目；中海競得的豐臺大紅門地塊距離大興區舊宮鎮中海興叁號院項目較近，且地塊定位相似，兩區并聯、雙向促銷。順義新城地塊由龍湖、天竺房地產聯合體以底價拿下，龍湖在順義擁有打造商業及住宅項目的豐富經驗，此次聯合順義本地企業天竺地產，體現出較強的區域深耕性。亦莊及密云兩區3宗土地均由本區開發企業底價競得。

“本輪北京土拍整體表現不俗，冷熱分明，優質地塊熱度依舊，同時溢價率達到三輪土拍的最高水平，”諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄認為，可以看出市場信心正在逐步恢復，房企對北京市場仍然持長期看好態度。