當前訊息：先還后貸，河南洛陽擬推行個人房貸商轉公政策

藍鯨財經獲悉，為減輕繳存職工家庭購買自住住房貸款利息支出和生活壓力，9月21日，河南省洛陽市住房公積金管理中心發布《關于公開征求〈洛陽市商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款管理辦法（征求意見稿）〉意見的公告》，擬采取先還后貸的方式，推行個人房貸商轉公政策。

(資料圖片)

專家：商轉公的基本前提是先還后貸

《征求意見稿》指出，商貸是指具有完全民事行為能力的自然人購買自住住房時，以其所購住房為抵押而向銀行申請的商業性個人住房貸款（不包含住房公積金和商業組合貸款、住房公積金轉商業貼息貸款）。而商貸轉公積金貸款是指符合公積金貸款條件的職工，向洛陽市住房公積金管理中心申請將尚未結清且已辦妥房屋所有權證的商業性個人住房貸款（商貸）轉為住房公積金個人住房貸款（公積金貸款）。

根據公告，商貸轉公積金貸款采取先還后貸的方式予以辦理。即已辦理商貸的職工向中心申請商貸轉公貸款，經中心同意后，職工以自籌資金還清商貸并辦理相關手續后，中心再發放商貸轉公積金貸款。

商貸轉公積金貸款額度按洛陽市現行公積金貸款額度計算方式計算，且申請額度不得超出商貸剩余本金（取千元以上整數）；期限按洛陽市現行公積金貸款政策執行，且商貸已還款期限與商貸轉公積金貸款期限之和，商品房不得超過30年，二手房不得超過20年。

整體來看，“商轉公”的業務規模并非不受限制。《征求意見稿》中明確，商轉公貸款業務應當實行額度管理的原則予以開展。具體額度為：每年年初根據年度資金使用計劃的30%份額均分至每月，按月進行業務受理，當月額度使用完畢后，輪候至下月受理；當月額度節余資金，自動順延至下月累計使用。當個貸率連續三個月低于 85%（含）或資金充足時，中心可視情調整或取消額度管理。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，商轉公的基本前提是先還后貸，換言之，購房者需要先把商業銀行的貸款還清，然后再去申請更低利率的公積金貸款。此外，此類業務是否開展和個貸率或公積金資金池的充裕度有關，這也要求購房者密切了解公積金貸款資金池狀況，積極獲得政策的支持。

此前曾調整住房信貸政策

對于洛陽來說，商轉公政策的提出并不是該地首次打開“因城施策”政策工具箱。

據今年4月發布的《洛陽市促進房地產市場持續平穩健康發展的若干措施》，5月1日起，洛陽市提高公積金貸款額度，個人最高貸款金額調整為55萬元，夫妻雙方、青年人才最高貸款金額調整為65萬元；加大對第二套使用公積金貸款購買改善性住房的支持力度，二手房公積金貸款最低首付比例不再設置房齡年限范圍，統一按照20%執行。

同時，加大住房融資信貸支持。引導銀行金融機構合理確定商業性個人住房貸款最低首付比例，對貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付比例為20%；對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房的，執行首套貸款政策；對擁有一套住房且未結清相應購房貸款的家庭，再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，最低首付比例為30%。

此外，《措施》還提出執行差別化住房信貸政策。加大個人住房貸款投放力度，促進貸款利率適當下行；鼓勵開發針對“新市民”住房按揭貸款產品，靈活設置準入門檻、信用評級、擔保方式、貸款額度等條件，促進貸款利率適當下行；對區域優勢明顯的二手房貸款房齡調整為30年以內；支持開展法拍房按揭貸款業務。

然而受限于整體偏弱的市場預期，部分政策對需求端的影響程度仍待考量。

中指研究院此前發布的百城住宅數據顯示，8月，共有53個城市的新建住宅及二手住宅價格環比下跌，較上月增加14個，其中就包含洛陽、淮安、哈爾濱、昆明等城市。整體來看，各梯隊城市市場表現分化加劇，核心一二線城市樓市保持較強韌性，三四線城市雖不斷出臺樓市寬松政策，但市場運行仍存在一定壓力。

在業內人士看來，市場信心修復是一個長期的過程。隨著政策環境的不斷改善，各城市的穩樓市政策力度仍將持續加大。