天天觀點：房貸太貴想換成經營貸？先掏10萬“包裝費”，還有這些坑

中新經緯10月11日電 (魏薇)“您好，您有一筆低息貸款，利率才三點多，請問需要嗎？”有不少人都接到過這樣的營銷電話，有的是假冒銀行工作人員，也有的直接自報家門，聲稱有利率低至3.25%的產品，詢問是否有資金需求。

電話中所說的低息貸款其實是經營貸，專門給企業生產經營提供的貸款。資金中介電話狂轟濫炸背后，是一條隱形的灰色產業鏈——幫助客戶將資料包裝成符合銀行經營貸發放標準，以此將較高的房貸利率置換成利率較低的經營貸。有的資金中介還聲稱，這樣操作下來能幫客戶省下幾十萬元利息。將房貸置換成經營貸，真的劃算嗎？

【資料圖】

300萬經營貸“包裝費”10萬

中新經緯了解到，目前銀行發放的經營貸利率大部分在3.4%至3.8%左右。“現在轉貸的客戶，就是把原來高利率轉成低利率的客戶比較多，因為前幾年的房貸利率都比較高，包括現在北京二套房的房貸利率還是5.35%?！币晃毁Y金中介表示。

前兩年部分購房者的房貸利率達6%以上，二者之間的利差成為資金中介眼中的業務來源，但很多貸款人并不符合經營貸發放的標準，這時中介就會提供一條龍“包裝”服務，這筆“服務費”肯定少不了。置換經營貸到底要花多少錢，這筆賬咱們來算一算。

辦理經營貸，首先需要成為一家公司的股東或者法定代表人。中新經緯暗訪了多位資金中介獲悉，目前購買一家殼公司的費用在7000元-12000元，并且在今后還貸期間內，銀行可能會檢查這家公司的經營狀況，維護這家公司中介報價每年1000元。

資金中介提供了服務，也會收取一定中介費，約為貸款金額的1%。另外，經營貸審批過后，需要先提前結清房貸，因此還需要墊資將按揭貸款結清，有的中介收費標準為每天萬分之六，即100萬元每天600元，結清房貸到經營貸放款大致推算在一個月左右(注：以實際辦理時間為準)。并且，有的經營貸產品需要三至五年歸還一次本金(下稱“歸本”)，銀行會再根據客戶資質重新審核，“歸本”也需要中介墊資，又是一筆費用。

以貸款金額300萬元、經營貸貸款時間10年計算，購買殼公司1萬元+維護公司成本1萬元+中介費3萬元+過橋墊資費5.4萬=10.4萬元。粗略估算，辦理經營貸付出的成本就高達10.4萬元。

付出了這么多成本，到底能省下多少錢？中新經緯按照房貸金額300萬元、利率5.6%、等額本息25年計算，每月月供1.86萬元，利息總額為258.07萬元。

按照資金中介所言，“現在做得比較多的是10年期，年化利率3.7%左右，先息后本，十年后一次性還本?！币源擞嬎悖瑯咏杩?00萬元，每月月供9250元，利息總額111萬元。看似每月月供可以節省9350元，實際上忽略了本金帶來的壓力，10年后一次性歸還本金300萬元，平均每月需攢2.5萬元，即每月實際負擔增加至3.43萬元。

如果貸款人去銀行選擇縮短還款年限，同樣房貸300萬元、利率5.6%、等額本息還款10年計算，每月月供為3.27萬元，比上述經營貸每月負擔還少1600元，利息總額僅92.48萬元。

一位業內人士對中新經緯介紹，等額本息就是每月都歸還部分本金和利息，本金是逐漸降低的。而先息后本則是先支付利息，最后一次性償還貸款本金。采用先息后本的還款方式，攢下的錢可以繼續投資生息，提高貸款資金的實際使用效率。但此種還款方式對貸款人的資金規劃能力要求較高，一次性歸還本金的壓力驟增，一旦資金安排不當可能會背負巨額債務。

銀行客戶經理“不推薦”

經營貸置換房貸在社交媒體上走紅，有不少人對此心動。家住北京的張天祺(化名)告訴中新經緯，自己在今年年初也曾咨詢過該業務，但在了解到辦理過程后最終放棄了。在她看來，自己難以承受銀行的“抽貸”風險。

當中新經緯詢問經營貸置換房貸是否有風險時，一位資金中介則言之鑿鑿稱“做好貸后管理規范是沒有風險的”。他表示，其介紹的利率3.7%經營貸產品可授信10年，每三年續簽一次合同，中間不需要歸還本金。有的產品雖然利率低至3.4%，但需要每年續簽一次，貸款人心理壓力比較大。

三年后，能否保證成功續簽？上述中介稱，如果征信良好，不涉及經濟訴訟或一些其他問題，銀行就可以正常續貸。

而中新經緯采訪的多位銀行客戶經理均不推薦客戶辦理經營貸置換房貸，原因是“有風險”。某股份行北京一支行客戶經理表示，其所在的支行最近發現一筆500萬元的經營貸資金流向有問題，監管也查到了這筆資金，“萬一查出問題，就會讓客戶還款。如果手里沒有這么多錢，就得找錢還，一次費用也不少?！?/p>

某國有銀行河北一支行客戶經理介紹，該行有定期的數據篩查，系統會進行風險提示，如果發現問題會讓客戶經理進行調查，客戶若能提供佐證證明資金流向無問題，就不會抽貸，否則就得結清貸款。

“這種經營抵押貸款一般只做三年，比房貸的期限短很多，需要不斷續貸，也就是只能保證短期貸款資金。如果未來風控手段進步更新，可能會查出來，后期風險較大。”另一家國有銀行北京某支行客戶經理說。

前述業內人士告訴中新經緯，據其了解，有部分經營貸置換房貸的客戶，自己本身確實是個體工商戶，他們希望將現金留在自己手中，能長期占用資金并且利率也不高，他們認為比較劃算。但這樣無形中加大了其面臨的經營風險和金融風險。

“通過置換確實手里的流動資金變多了，但錢多了人的心態就不一樣，可能會從事一些風險更高的投資行為。并且銀行發放經營貸有兩個條件，一是針對中小企業或個體工商戶，二是用于生產經營，這種情況雖然滿足前者，但還是流向了房地產，有抽貸風險。”該業內人士表示。

律師詳解法律風險

北京金訴律師事務所主任、北京法學會不動產法研究會理事王玉臣在接受中新經緯采訪時介紹，這種做法是違法的。銀行貸款是有明確的用途設定的，必須按照用途去使用，不能挪做它用。不是錢到手了，想怎么花就怎么花。比如經營貸款是以中小企業主或個體工商戶為服務對象的融資產品，借款人可以通過房產抵押等擔保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業或個體戶的經營需要。這種貸款是給中小企業經營的惠民舉措，更是明令禁止流入樓市的。

王玉臣強調，首先，這種行為對于購房人而言有不小的風險，一旦被查出將面臨停貸，或提前全額償還貸款的風險，資信也會受到嚴重影響。與此同時，一旦停貸，若無法及時償還銀行貸款，將面臨被抵押的房產被拍賣的風險。并且，在轉經營貸時，不少人會在中介的指引下采用過橋貸款。此時，還會產生新的成本。且過橋貸款的利率往往也是要高于銀行貸款利率的，一旦后續資金出了問題，不能及時償還，無疑會適得其反。

對于一些操作經營貸置換房貸的中介或銀行機構，王玉臣指出，一旦被查出，也會面臨被處罰的風險。嚴重者，甚至還可能受到刑罰制裁。

2021年3月26日，中國銀保監會辦公廳、 住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》(下稱《通知》)。

《通知》要求，銀行業金融機構不得向無實際經營的空殼企業發放經營用途貸款。對企業成立時間或受讓企業股權時間短于1年，以及持有被抵押房產時間低于1年的借款人，要進一步加強借款主體資質審核，對工商注冊、企業經營、納稅情況等各類信息進行交叉驗證，不得以企業證明材料代替實質性審核。

《通知》指出，銀行業金融機構應書面向借款人提示違規將信貸資金用于購房的法律風險和相關影響，在和借款人簽訂貸款協議時應同時簽訂資金用途承諾函，明確一旦發現貸款被挪用于房地產領域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應法律責任。(更多報道線索，請聯系本文作者魏薇：vivi1257@163.com)(中新經緯APP)

(文中觀點僅供參考，不構成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。)