【全球報資訊】深圳回遷房指標仍存炒作 當中風險需警惕

(資料圖片)

證券時報記者 吳家明

不需要購房指標、稅費少、單價低、未來幾年內可以翻幾倍……面對這樣的字眼，有多少人可以抵擋得住誘惑？

這些誘人的字眼，來自一些房產中介口中的“深圳回遷房指標市場”。近日，關于回遷房“爆雷”的案例再次讓這個游走在灰色地帶的市場引發各界關注。證券時報記者發現，在嚴厲的監管下，一些從事回遷房指標買賣的中介依舊活躍，但一些購房者發現回遷房指標的“性價比”已經降低，當中的風險也需要警惕。

仍有人鋌而走險

據悉，城市更新/土地整備利益統籌項目通過計劃立項審批后，開發商會制定出搬遷補償安置方案，并與被搬遷人簽訂《搬遷補償安置協議》，該協議中約定被搬遷人未來所獲得的回遷安置物業就是回遷指標房。

近幾年，城市更新已經挑起深圳樓市供應的大梁，其中也包含眾多小產權房的城中村更新項目。過去，一些特殊的小產權房項目因能夠在城市更新后大概率獲得確權，讓回遷房指標成為許多投資客眼中的香餑餑，而且回遷房不需要購房指標，建成新房后首次出售還不限售，高風險和高收益并存之下，許多人愿意鋌而走險。

去年8月，深圳出招嚴堵小產權和回遷房指標漏洞，其中提到防范回遷房炒作，城市更新市場主體與未經核實確認的物業權利人簽訂的搬遷補償協議不予備案。明確要求村改住宅類歷史遺留違法建筑必須全面完成確權，并且嚴格禁止違法交易行為等。記者發現，多家開發商此前也曾針對“銷售回遷房”的傳言發表聲明。例如，就在去年年底，羅湖木頭龍舊改項目——益田御龍天地官方公眾號曾發布聲明，表示“銷售回遷房”傳聞為不實信息。聲明表示，益田御龍天地項目所有業主簽署的拆遷協議已在政府相關部門完成備案，原業主無法辦理更名替換。在業內人士看來，去年深圳推出的措施基本全面覆蓋了各個階段的城市更新和土地整備村改類項目，并對回遷房指標交易形成合圍打擊，回遷指標房交易熱度驟降。

不過，記者實探發現，許多打著“買到就是賺到”的明碼標價回遷房指標依舊在一些網站論壇、微信公眾號等平臺銷售，背后仍有不少中介機構從事相關業務。

吳樂（化名）在深圳平湖和幾個朋友合伙開了一家中介公司，但這家公司看起來跟別的中介有些不一樣：專門做城中村回遷指標房的買賣?！半m然回遷房指標市場被嚴厲打擊，但政策還是有分水嶺，我們現在幫客戶找的項目都是還沒有立項，所以簽約和確權可以同時進行，也就是說買家付款后與原業主簽訂《轉讓協議》，然后就直接跟開發商簽約?！眳菢穼τ浾咭恢睆娬{著交易的“安全”，他推薦的房源都是公司精挑細選的項目，而且現在可以購買的回遷房指標房源已經少了很多。

由于房源稀缺，需要花力氣尋找，像吳樂這樣從事小產權房和回遷房指標的中介們，收取的服務費也不低。“3％的傭金，我們跟正常二手房中介同樣的收費標準?！?/p>

從南山區的北頭村到龍崗的低山村，中介推薦的回遷房指標房源遍布深圳多個區域。與小產權房類似，購買回遷房指標也要求一次性付款。不過，記者發現有回遷房指標房源聲稱，原業主可以先收定金，包確權包賠償。例如，位于平湖輔城坳的回遷住宅指標，目前叫價每平方米2萬多元，拆遷過程中每月可獲得每平方米21元的租金補償，而且原業主可以先收定金，包確權包賠償。有曾經購買過回遷房指標的投資客對記者表示，過去市場上回遷指標房交易一次付款的交易流程，對買家來說存在重大風險，可能會出現前期全款支付而后期回遷指標房懸空的風險。

廣東合一城市更新研究院認為，高收益就會伴隨著高風險，回遷指標房系高風險的投資品類，此類交易一般要求全款交易，存在無法核查一房多賣、房源魚龍混珠、指標信息不對稱、拆遷難、回遷安置房獲取時間與投資收益不確定等特點。

性價比降低

存在較多風險盲區

“南山白石洲舊改目前還有回遷房指標出售，180平方米，單價95000元?！碧岬缴钲诘某鞘懈马椖浚资抟殉蔀樯钲凇俺侵写濉钡牡湫痛?，號稱千億元級的“舊改貨值”更讓白石洲成為市場關注的焦點。盡管項目已經動工建設，但仍有一些中介向記者兜售相關回遷房指標。

“先不說能不能確權簽約，回遷房的價格也是一些投資客現在所考慮的問題。現在，正規的新房和二手房交易大幅降溫，回遷房指標的價格也有所下降，加上拆遷時間成本比以往更不確定，在一些投資客眼中，回遷房指標的性價比也沒有以前那么高?！眳菢繁硎?。

記者調查發現，目前深圳回遷房指標的價格與兩年前相比，也出現不同程度的回落，與周邊新房的差價幅度有所縮小。2020年至2021年，白石洲的回遷房指標價格一度炒至每平方10.5萬元左右，沙井的金蠔小鎮，也曾是炒作回遷房指標的重災區，每平方米單價一度炒到4萬多元。有熟悉回遷房市場的人士告訴記者，“前兩年大鵬新區的回遷房指標單價一度到2萬多元，現在大鵬新區葵涌甚至已有單價在每平方米3萬元以下的新房，如果加上拆遷的不確定性和時間成本，這樣的價格并不劃算。”

IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，今年前三個季度，國內房地產市場下行壓力持續、行業信心仍處在低位，因此從房地產行業未來發展預期上看，一些城市更新項目未來能否帶來較強的銷售表現還存在較大的不確定性，這一方面與深圳樓市的整體狀況有關，另一方面也與項目采取的營銷策略有關。