關注：出險房企的黎明

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文/樂居財經 曾樹佳

孫宏斌終于可以長舒一口氣了。融創名下一處核心資產，等來了“白武士”。

在找錢方面，老孫向來不負眾望。據說10月12日，他現身北京東直門北大街8號集團總部，組了一個四方簽約儀式，中國華融、中信信托、上海浦發銀行(600000)都參與了進來，繼續給上海董家渡項目提供授信，資金支持規模最高可達80億元，其中有可能涉及債轉股的內容。

上海董家渡項目以及北京泛海國際項目1號地塊，是三年前孫宏斌作價125億，從泛海盧志強手中接下的，其傾注了不少心血。但現在現金流吃緊，若要繼續撬動系項目，必須尋找外力馳援。

融創內部都指著這兩個核心項目，為公司創造更多的現金流。如今能與金融機構協商，讓項目繼續運轉，是再好不過的事情了。

據樂居財經獲悉，北京泛海國際項目1號地塊與上海董家渡項目，隸屬于泛海建設控股有限公司。早在2020年11月，融創房地產集團將持有泛海建設控股價值90億股權數額，出質予上海浦發銀行嘉定支行。

在融創爆出流動性危機之際，債權人上海浦發銀行肯繼續給上海董家渡項目提供授信，無疑給孫宏斌吃下了一顆定心丸。

許多開發商旗下的違約項目，因為與債權人拉扯不斷，往往落得被凍結的尷尬境地，以至于踟躕不前，最終擱淺爛尾。如若能像融創一樣，與金融機構和解，驅動項目繼續前行，那或許可以解決眼下的燃眉之急，熬過寒冬。

所幸目前在政策的支持下，房企與債權人達成一致、重啟項目的例子越來越多，包括世茂、泰禾、佳兆業等房企，已與許多項目債權人達成和解，不僅解除了房產查封，有的債權方還提供了再融資和各類資源。

“和”則兩利

金九銀十，雖然樓市仍沒有太大的起色，但地產界內，到處傳來項目復工的消息。

國慶假期里，鄭州“大干30天”保交樓專項行動滿月，全市已排查出的147個已售停工、半停工商品住宅項目中，有145個實現全面、實質性復工。這張成績單，算是在城市之中做出了實踐范例。

而公司層面，此前9月，恒大集團召開保交樓周例會，許家印指出，目前公司保交樓項目共706個，未復工項目僅有38個，要求月底必須全面復工；佳兆業粵東集團也全面復工復產，沖刺保交付目標。

此前，許多違約的項目，因為與債權人拉扯不斷，往往落得被凍結的尷尬境地，以至于難獲進展；即使想艱難復工，項目的債務牽涉甚廣，一宗土地或在建工程質押給多家金融機構，也增加了“白衣騎士”入局的難度。

因此，不少房企寄希望與金融機構等債權人達成和解，實現復工和復銷。現實中，擱淺的項目能夠重新運轉，背后也少不了債權人與債務人的握手言和。

這是一個博弈的過程，債權方與債務方都希望自身的利益最大化。他們都更希望拿到現金流，這比對著項目干瞪眼更為實際。由此，近來市場上各種化債方案繼續產生。

前不久，就有消息稱，佳兆業擬在10月后，敲定離岸債務重組路線。路透社引述消息人士指出，重組計劃提議分期償還美元債務本金，又提議將部份債務，轉換為公司或旗下項目股權。

此外，針對香港九龍大窩坪項目，世茂也與大華銀行，也就103億港元的貸款融資訂立融資協議，以取替原有項目貸款融資。此次再融資安排，意在促進該項目的持續施工，其可能構成債務重組補充增信措施資產包的一部分。

同樣在9月，泰禾則作價2億元，將南京一個未完工的項目，轉予合作方五礦信托，并借此進行部分債務的抵銷與重組。

房企與債權人成為了一根繩上的螞蚱，若在一根繩子上相互拉扯，只會一損俱損，因此大多數是選擇協商共進的。在房企暴雷潮掀起之初，房企爭取債務展期，其實也是雙方尋求和解的體現。

只是寒冬過長，一開始的債務展期，已無法應對時艱。后續不少房企選擇出售項目換取流動性，但這并非地產老板所愿，他們有些較為愛惜羽毛，不忍丟棄苦心經營的項目，也希望項目能為他們創造現金流。

在這種情況下，與金融機構達成協議，促成項目重啟，就成為了不二首選。前方有可能就是周期的終點，出險房企也需用這種方式，去度過黎明前的黑暗。

據媒體報道，截至目前，泰禾、世茂、佳兆業等房企，已與許多項目債權人達成和解，不僅解除了房產查封，有的債權方還提供了再融資和各類資源，銷售得到快速修復。

和解背后

“保交樓”政策的出臺、呼聲的高漲，正是促成債權債務雙方攜手的重要因素。

眼下，全國各地“保交樓”的舉措，已屢見不鮮。對于遇困項目，部分城市甚至出面協調引入國央企與金融機構，并在國家2000億紓困基金的定調下，加大重點項目的盤活進度與規模。

近日，國家層面的基金，已在沈陽、鄭州等城市落地，其中50億元專項借款已下達鄭州。另有湖北、浙江、南寧、鄭州等地，開啟了自身的地方性紓困基金，少則幾十億，多則數百億，形成了行業另一道風景。

9月底傳來消息，浙江首個房地產紓困基金，即紹興市穩?；鸬牡谝粋€紓困項目正式落地。該項目為位于浙江紹興諸暨市的祥生地產集團開發項目，基金注入總額7億元。

紹興房地產專班方面稱，紹興市穩?；饘⑼苿?盤活一個、激活一批"的杠桿撬動效應。這樣的表述，與此前鄭州百億基金的出發點如出一轍。

而走在前面的鄭州紓困基金，現已落地北龍湖金融島寫字樓項目、惠濟區錦藝四季城、中原區裕華城、金水區豫園等項目，后續的范圍還會持續擴大。

此外，AMC、國央企的介入救急，也是促使金融機構與房企和解的重要因素。

自去年下半年以來，部分銀行、AMC已發行金融債，用于房地產項目的并購和紓困。如3月，長城資產、東方資產等，分別獲批在全國銀行間債券市場，發行百億元金融債，體量不小。

以往，金融機構都秉承著“晴天送傘，陰天收傘”的原則，在房地產領域收放自如。如今手上有了融資便利，他們更愿意在面對市場波動的時候，提供更穩定的金融支持，這樣就不至于將地產行業，推入到衰退的深淵當中去。

前有長城資產馳援佳兆業，推動后者城市更新項目轉化；后有信達香港盤活佳源存量資產、華融紓困陽光城(000671)母公司等，AMC的援房案例可謂數不勝數。至今，包括恒大、中南、融創、花樣年、世茂、奧園等多家企業，均已有AMC介入或項目收購。

另一邊，國央企手持并購貸等融資工具，也已對部分企業、項目進行紓困。年中業績會上，華潤置地管理層表示，公司廣泛接觸市場收并購的機會，其中就包括一批股權端、債權端的資產狀況和債權債務關系比較復雜的項目。

他們在一定程度上，給市場傳遞了信心。

大型收并購“啞火”

現時的地產行業，為何將負債房企與債權人的和解，視為正途？問題的答案并不復雜，這是行業大環境迫使的。

現實中，常讓出險房企望穿秋水的“白衣騎士”，真正降臨的并不多。雖然監管層為部分主體提供了諸如“收并購不計入三道紅線”等寬松條件，但落到實處，國央企馳援出險房企的熱情不高。

即使有涉及到部分項目的收購與輸血，但其中大多僅是合作方之間的并購。這種紓困，只是杯水車薪，并沒有形成大的化解效應。

業內人士對樂居財經表示，“國資管理系統的收并購交易決策程序，相對比較繁瑣，有時候不同單位的意見不能達成一致，導致了決策僵局。而且他們仍需遵守65%的債務上限監管要求，以致開展大規模的收并購交易，自身融資也是個杠桿上限，是受到掣肘的?！?/P>

與國央企類似，上述參與行業紓困的AMC機構，作為市場盈利主體，其自身也有一套資產擇優標準，不會在短時間內大包大攬。因此，若僅僅依靠這些白衣騎士，短時間內是難以力挽狂瀾的。

但市場似乎已經等不及了。

今年以來，全國各地共出臺超400次房地產放松政策，涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、公積金、稅費減免、購房補貼等。

抬眼望去，地產領域政策早已見底，但市場仍不明朗，甚至連被寄予厚望的“金九銀十”，成色也大不如前。機構監測，十一假期，40個重點監測城市新房累計成交96.2萬平方米，環比下降84%，同比下降26%，與假期前一周相比同比降幅擴大了49個百分點。

過去的九月，也是收成不佳。克而瑞數據顯示，9月，房地產市場再次探底，重點30城供應面積環比增長8%，成交面積環比仍下降4%，同比下降29%。

眼下銷售端未回暖，融資端也未放開。自去年下半年以來，業內精準滴灌效果不佳，疊加銷售資金回籠困難，就更談不上還債了。在此背景下，要實現大規模復工復銷，只有促使房企與金融機構和解，讓項目動起來。

說到底，房地產行業的風險化解問題，是一個系統的工程，它必須由政府、金融機構、地產商整體協同化解，才能取得較好的效果。而在整個系統中，資金的運轉尤為重要，這是行業走出寒冬的關鍵。