訊息：事關房貸，央行最新發布！

作 者丨楊志錦，孔海麗

(資料圖片僅供參考)

編 輯丨曾芳，林曦，江佩佩

中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2022年10月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR（以下簡稱5年期LPR）為4.3%。以上LPR在下一次發布LPR之前有效。

因為9月存款利率下降，市場預期10月5年期LPR有單邊調降的可能，但最終LPR保持不變。

其原因在于：

一是10月MLF利率未變；

二是9月有效信貸需求回升，再度下調LPR的必要性不大。

三是新利率傳導機制下，9月降低存款利率的目的主要是維持利差穩定；

四是9月末央行已允許部分地方降低或取消首套房利率下限，目前暫無降低5年期LPR的必要。

此前首套房利率下限為5年期LPR減20BP。按照央行最新通知要求，10月以來包括武漢、天津等在內的諸多城市將首套房利率下限調整為5年期LPR減40BP左右。在此背景下，雖然10月LPR保持不變，但許多城市首套房貸利率仍會下降，多地首套房貸利率已進入“3時代”。

LPR為何不變？

2019年8月，央行推進貸款利率市場化改革。改革后的LPR由各報價行按照對最優質客戶執行的貸款利率，于每月20日（遇節假日順延）以公開市場操作利率（主要指中期借貸便利MLF利率）加點的方式形成報價。

其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了銀行體系從中央銀行獲取中期基礎貨幣的邊際資金成本；加點幅度則主要取決于各行自身資金成本、市場供求、風險溢價等因素。簡言之，LPR等于MLF+點差。

10月17日上午，央行公告稱，為維護銀行體系流動性合理充裕，2022年10月17日人民銀行開展5000億元中期借貸便利（MLF）操作和20億元公開市場逆回購操作，充分滿足了金融機構需求。其中MLF期限為一年期，操作利率為2.75%持平于上次。

LPR利率與MLF利率掛鉤，在MLF利率未做調整的背景下，10月LPR報價的定價基礎沒有發生變化。意味著10月LPR大概率保持不變。

其次，9月金融數據明顯改善，信貸有效需求回升，再度下調LPR的必要性不高。“9月金融數據反映國內紓困助企、穩增長政策效果明顯，實體經濟融資需求明顯改善，貨幣環境保持適度寬松，繼續為經濟提供有力支持。數據也顯示居民中長期貸款邊際改善，反映樓市銷售呈現筑底回暖跡象?！?光大銀行(601818)金融市場部宏觀研究員周茂華表示。

央行10月11日公布的數據顯示，9月社融增量為3.53萬億元，比上年同期多增6274億元，市場預期僅2.8萬億元。9月信貸口徑下人民幣貸款當月新增2.47萬億元，同比多增8100億元，總量出現明顯改善。分類別看，企業部門貸款尤其是企業中長期貸款是支撐信貸高增長的主力。總體看，9月信貸需求接替了政府債券，成為社會融資增量的支撐項，信貸結構也明顯改善，實體經濟融資需求回暖。

此前，由于9月存款利率下調，一些市場人士認為10月5年期LPR存在單邊調降的可能。比如今年4月下旬存款利率下調后，5月5年期LPR單邊調降15BP，但1年期LPR保持不變。

9月15日五大行存款利率出現下調。其中，活期利率下調5BP；三年期整存整取利率下調15BP，其余期限利率下調10BP。此后股份行、城商行、農商行存款利率也出現下調。此次操作后，央行似乎構建了一個新的利率傳導機制，即MLF—LPR與10年國債—存款與貸款。換言之，9月存款利率下調主要受MLF利率下調影響，存款利率的調整主要是為了保持銀行利差穩定。

中泰證券首席固收分析師周岳表示，考慮到今年以來10年期國債收益率中樞下降約20BP，1年期LPR下調15BP，9月存款利率降息應該更多理解為‘補降’，按照“貸款決定存款”的調節機制，不能簡單從此次存款利率降息直接得出隨后下調LPR的判斷。

首套房貸利率進一步下行，10城步入“3時代”

央行數據顯示，LPR改革以來，企業貸款利率從2019年7月的5.32%降至2022年8月的4.05%，創有統計以來最低水平。從新發放貸款利率看，央行二季度貨幣政策報告顯示，6月企業貸款加權平均利率為4.16%，個人住房貸款加權平均利率為4.62%。

一般而言，住房個人貸款風險低于企業貸款，前者高于后者主要出于嚴控地產的需要，但當前房地產市場疲軟，住房貸款利率有必要通過單邊下調5年期LPR進一步調降。但9月末央行已允許部分地區降低或取消首套房利率下限，一些地方首套房貸利率已低于4%，降低5年期LPR的必要性下降。

9月29日，人民銀行、銀保監會發布《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》，決定階段性調整差別化住房信貸政策：對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

調整之前，首套房商貸利率下限為5年期LPR減20BP，也就是4.1％。此次調整為房貸利率進一步下探打開通道，一些地方甚至一些強二線城市首套房貸利率已突破4%，進入“3時代”。

截至10月19日，貝殼研究院監測范圍內已有石家莊、貴陽、天津、武漢、宜昌等10個城市首套房貸利率降至3字頭。

二線城市中，昆明首套房貸利率降至3.95%，武漢、天津和貴陽首套房貸利率降至3.9%，石家莊首套房貸利率降至3.8%。三四線城市中，清遠首套利率最低，已降至3.7%。

符合階段性定向降息政策的城市中，目前仍有包括大連、哈爾濱、溫州、泉州等城市房貸利率在4.1%的水平，后期不排除有回調空間。

除商貸利率外，各地公積金利率也紛紛下調。

自2022年10月1日起，央行決定下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%；第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。隨后，各城市紛紛跟進下調公積金貸款利率。

整體來看，據貝殼研究院監測，103個重點城市10月首套房、二套房的房貸主流利率指數環比繼續下行，首套房貸主流利率平均為4.12%，較上月下降3個基點；二套房貸平均利率為4.91%，與上月持平，較去年最高點分別回落162BP和109BP。

10月銀行放款周期為26天，與上月基本持平，其中一線城市平均放款周期為30天，二線城市平均放款周期均為24天，三線城市平均放款周期為26天。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，階段性首套房貸降息結合放松限購、限貸，將明顯減輕首次購房群體的購房成本，加速購房者決策，這有助于增加市場成交。

“改善性需求對市場的主導作用日益增強的背景下，政策上也要關注降低‘賣一買一’、‘賣舊買新’的貸款利率，未來不排除會進一步結構性放寬二套房貸款利率政策?！眲Ⅺ惤苎a充說。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房貸低利率時代開啟，對于四季度樓市行情提振的作用確實會比較明顯。就目前看，3.9%的利率是最合適的。當然一些壓力比較大的城市，商業銀行也會繼續進行調整，但要調整至3.7%，還需要點時間。

“從國內物價溫和可控、政策空間足，銀行盈利整體表現良好，資產質量穩健等方面看，LPR仍有調降空間。但未來調整需要根據宏觀經濟復蘇、實體經濟融資和銀行息差壓力整體情況而定?！敝苊A表示。

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本期編輯 江佩佩 實習生 梅樂軒

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