每日消息!閩南縣城地產商:我手握500套房產,一套都沒人要了
當年輕人們還在苦惱如何才能住進自己買的第一套房時,徐陽則在苦惱如何賣掉他手里的500套房子。
作為泉州某縣城的房地產開發商,徐陽家族下所開發的樓盤共計600多套房子,其中近500套房押在了自己手上。
【資料圖】
“連續5個月沒有成交了”,徐陽說。如果縣城房地產市場持續萎靡,沒有人來購房,那么剩下的那些還在建的樓盤也面臨爛尾的風險。
本期顯微故事講述的就是徐陽身上所發生的事,我們希望能從這個曾經的地產大佬之子身上,回溯他如何擇址、開發、自救,并找出縣城房地產市場如今萎靡不振的答案。
以下是關于他的真實故事:
文 |?郭子睿
編輯 | 卓然
500套房子就這么砸在了徐陽手里。
這500套房位于泉州下轄某百強縣。2019年,徐陽父親前往該地考察,當時負責招商引資的工作人員介紹,該地是僑鄉,很多當地人在國外工作賺錢后,會本著尋根、光宗耀祖等目的在該處置業。
“再早一些時候,很多人會自建房,但這幾年自建房管控變嚴了”,工作人員說,除非有宅基地上房子翻新或者危房重建外,其余情況不得擅自修建私宅,這也意味著,“大量的高端置業需求得不到滿足”。
徐陽父親讓團隊跟進做了一系列調研,發現小鎮不僅位置優越,舉縣城中心僅20分鐘車程,毗鄰4個鄉鎮,輻射人口超過40萬,項目直接潛在客戶超過4萬。
種種數據都指向不愁賣、回款快。最終徐父以100萬/畝的價格,在當地拍下了50畝地,準備開發帶幼兒園和商業綜合體的樓盤。
出于對項目的看好,徐父任命時年24歲、沒有地產開發經驗的徐陽為公司總經理,全權負責銷售,“要什么資歷?房子又不愁賣?!?/p>
按照徐父的規劃,2020年開始蓋樓并拿到五證,2021年開盤銷售且于一年內售完,2023年交房回籠資金后,便可拿著成功的項目再去另外的縣城復制這個模式——這也是徐父20年來的經驗。
徐陽的父親出生于福建泉州經商家庭,早年隨親戚到外地做土方生意積累了一筆財富后進軍房地產市場,完整經歷了房地產的黃金年代。
作為小開發商,徐父沒有足夠資金去大城市開發,始終在縣城里耕耘,并趕上了2008-2016年棚改的紅利。
棚改即通過拆遷還建等方式,幫助城市居民實現居住升級。在全國范圍內來看,約有1億人因此受益,不僅解決了2008年內需難題,也奠定了房地產經濟命脈的地位。
因此,徐父一直將“縣城”視為房地產的突破,“雖然住房不炒,可很多縣城有產業、也有住房提升需求”,以浙江為例,不少縣城的房價已經三萬,比中部省會城市還貴,“但這些縣城目前配套不足,城市化還有空間?!?/p>
但沒成想,這個經驗卻在福建泉州失效了。
2020年底,徐陽的公司拿到五證開始售賣新房,在限價政策指導下每平5000元,不足市區價格一半,一套總價約60萬。
就在大家準備迎接福建民間富豪哄搶時,日光盤局面并沒有出現。最開始大家還自我安慰“縣城去化周期長”市場需要一定時間,沒想到2021年底新房去化還不足五分之一。
“一部分人因為疫情沒錢購買”,當地百姓大多以經商為生,對現金流、市場極為敏感,選擇了不購買房子;而另一批目標用戶華僑,則因為交通熔斷無法回鄉置業。
但徐陽一家人還沒意識到寒冬已至?!白錾饷磕甓加腥苏f行情不好,可總有人賺到了錢”,徐父寬慰徐陽。
在徐父看來福建人重根,發財了一定會回老家顯擺,不然猶如錦衣夜行,就拿他自己來說,“發財了也不忘回老家留點名聲?!?/p>
置業是當地人最好的顯擺方式,自己是高端樓盤,還有教育加持,房子一定不愁賣。
但接下來的市場走勢,讓徐父意識到地產行業的現狀已經開始脫離自己以往2的認知。
首先恒大傳出危機,接著恒大位于縣城的樓盤紛紛停工,相關部門出臺了政策,要求減少對土地財政的依賴,拿地變得不容易外,還對地產的監管賬戶提取、使用規范嚴格起來。
在買期房時,大家的房款不是直接到房地產的賬戶上,而是會被放在監管賬戶里,根據開發商的進度??顚S?,以免爛尾。
“以往房地產都會挪動這部分錢,用來拿更多的地進行開盤,再用下一個樓盤的預付款支付上一個樓盤的尾款”,徐陽解釋,當這筆錢不能任意提取后,不少賬面緊張的小房地產直接面臨資金鏈斷鏈、停建的局面。
此外,疫情導致建材漲價,房屋修建成本暴增,也讓徐陽公司上賬目陷入了緊張局面。
徐陽負責的樓盤銷售不佳。到2022年夏天時,他負責開發的新房樓盤連續5個月成交僅為每月1套,根本不夠支付售樓部每個月的開銷;且來自福州、廈門的房產商也受到了行業寒冬的影響,加快去庫存的速度,每周都派車來縣城里組織有能力置業的客人去看房。
徐陽望著空蕩蕩的售樓部,感受到了寒意。對于房地產商來說,房子沒有價值,賣出去回籠現金流地才有價值,賣不動意味著“可能砸在手上”。
賣出房子是唯一出路。
但縣城不同于一二線城市,缺乏人口流入,也缺乏產業,在國字頭房企去一、二線城市救市提出“保交樓”的時候,縣城房地產市場成了真空地帶。
在眾多同行決定等待救援時,一直看好縣城徐父親一反常態,“縣城房子拿什么等?只能靠自救?!?/p>
自救的第一步是留住銷售團隊。行業中銷售團隊提成一般在千分之三左右,即買一套50萬的房子可以提成1500元。為了鼓勵團隊銷售,徐陽咬牙將提成定在了千分之五,給銷售團隊開出了3000元無責任底薪,還出臺了老帶新的承諾,許諾已購房業主推薦一個成交客戶則返1萬元。
對于徐陽來說,這并不是一個輕松的決定,“畢竟我們所有房子賣出去后,再扣除建安費、土地成本后,毛利潤都不足5%”。
同時徐父也從外地高薪請來了營銷操盤團隊,希望能通過廣告、活動的方式加速去化。
按照外來團隊的建議,徐陽將“學區”、“風水”等吸引目光但房地產明令禁止的廣告語都印刷了出來,并在全城散發傳單,“雖然查到了會罰款,可能賣出房也值了”,為此徐陽公司每個月支出接近200萬。
銷售上的努力并沒有換回預期的光盤,隨著爛尾的新聞越來越多,前來看房的居民雖然雖然顯著增加,每當到談論價格的環節,對方都會支支吾吾的問起工期、交房的問題。
已購房的業主,也會時不時結對來詢問進度,甚至還有60歲的大爺每天提著小板凳在工地上轉悠、拍攝每天的工程進度。
“我們被逼到一個境地”,徐陽說,如果不建設完期房,大家擔心爛尾而不會購買;不購買的話,公司則無法回籠資金,這批房子將徹底變成債務砸在手里,“似乎哪邊都不是好出路?!?/p>
最后迫于老家人情世故,徐父拍板“要給父老鄉親一個交代”,決定賭一把:他打算自己籌措資金來“保交樓”,即將2023年交付的期房提前建好、確保不會爛尾后再組織看房團,“房子修建好了放在那里,大家看到了實物才有動力”。
更深層次的原因則是,徐陽和父親測算了一下,“只要有5000萬的資金進來,樓盤就不會爛尾,可以交付不說且有得賺”。5000萬,起碼得再賣出百來套房子。
但銀行那邊對房地產貸款管理嚴格,徐父只能抵押了自己名下所有可以抵押的生產資料,包括度假村、酒店等,換回5000萬現金投入大樓建設中。
“不敢停工”,徐陽回憶,那是他第一次體會到“時間就是金錢”,他每天都站在水泥、灰塵中看高樓修建。
截止到2022年中旬,徐陽家族已經為這塊地投入超2億元,每個月的支出成本超200萬元,換來的是樓盤里8棟大樓已經封頂、開始做外立面和綠化,“已經接近于現房,隨時可以交房”。
但他們依舊沒有等到消費者搶購,反而縣城里的房地產市場更冷了,“大家都沒錢了,也更謹慎了?!?/p>
徐陽的朋友圈里還是一片歲月靜好,每天都更新著樓盤的優惠信息,“可我們售樓部已經幾個月沒有成交了”。
每天晚上從售樓部大樓望出去,徐陽都會看到那500套房子黑黢黢的凝視著自己。至于什么時候能賣出,徐陽沒有答案。
沒有產業、人口流出大的縣城房地產降價、遇冷已是不爭事實。
依靠旅游業發展的海南縣城陵水,2021年8月時候房價一度達到34738元/平方米,榮登中國最貴縣城房價榜首,遠超排在第二名的浙江義烏;而在2022年8月,價格回落到27500元/平方米,每平落差達7300元。
但另一方面,房地產作為大部分縣城財政的主要來源,和土地上各個行業密切相關。房地產一旦發生波動,漣漪將迅速傳遞到二級市場。
首先感受到市場遇冷的是裝修公司。直到8月,在湖北縣城開設計工作室的胡林才接到了今年的第一個客戶,而這名簽約的客戶早在去年就開始和胡林溝通,直到今年才同胡林簽訂合同,“預算還由去年的40萬壓縮到了30萬以內”。
這也是胡林入行20年來,首次空窗這么長時間,胡林解釋,“縣城不像大城市充滿工作機會,房子流動性差,那些原本置換的客戶現在也保守了,整個裝修市場行情不好?!?/p>
“能有生意做就很不錯了”,胡林慶幸自己是小小的工作室,今年長達8個月沒有收入靠著積蓄也能挺過去,她所在的縣城里不少連鎖的裝修公司,因缺乏訂單、養不起員工,已經在上半年大量倒閉。
但有訂單也不一定能順利裝修。
“縣城裝修需求減少后,師傅們沒活干了,不少離開了當地”,胡林回憶,自己接到訂單準備聯系以往熟悉師傅開工時,才發現原本合作多年的泥瓦匠師傅去了武漢,“那邊買房的年輕人多,活多”,而年輕一些的師傅不少改行去一線城市送外賣了,一個月到手能有1萬元。
接著感受到市場變冷的是建材商。
“新房都賣不出去了,買二手房的肯定更少了”,在泉州做建材生意的老李抱怨道。這兩年來,他經歷了原材料的漲價、房租的上升,手中的訂單肉眼可見的少了,且在購買材料上的預算下降了約20%左右,“以前很多設計師帶客戶來,會選用西門子、施耐德等進口開關,現在多是客戶自己來詢價,選用公牛這樣國產的插座開關了?!?/p>
生意不好做,也讓許多建材老板關門轉業,像老板的鄰居,在年初就退掉了鋪子選擇了轉行 ,“你去不同縣城的建材市場看看,誰的生意還好?”
在湖南縣城做瓷磚的方興默認了老李的說法,他前幾天去武漢的建材市場考察了一番,里面也蕭條了不少,“武漢是中部人口大省,如果他們生意不好做了,被他們吸走人口的縣城又有什么人氣?”
衣、食、行等行業,也在縣城房地產泛起的漣漪中,不同程度沉浮。
“房地產遇冷,說明年輕人走了,年輕人走了,衣服賣給誰呢,又怎么賺錢還房貸呢?”說這話時,服裝店的老板娘孫麗看了看徐陽家建設的樓盤。
孫麗是業主,在徐陽家的樓盤買下了一套房,月供2000多元,她擔心自自己的店鋪關門、畢竟在年輕人走后,孫麗所在的商業街上,店鋪少了一半。
孫麗害怕自己還不起房貸,“縣城沒有什么賺錢的工作了”,她更擔心房子無法過戶,自己積蓄一堆沒有用的廢磚。
但她不知道自己能做什么,只能和徐陽一起祈禱。
在這場縣城房地產引起的巨變中,沒人希望自己是最后的接盤俠。
2019年回父親老家縣城時,徐陽并不是單身回去,他攜帶了未婚妻——那是一個典型的福建姑娘,二人相識于大學校園,約定從校服到婚紗。
當時徐陽從父親手中接過總經理一職時,心里籌劃著年底賣完房子就結婚。
2021年,徐陽的未婚妻懷孕,就在雙方決定年底領證時候,縣城房地產發生巨變,徐陽家族投入巨資、背上巨額債務外,還面臨破產威脅。
徐陽思索再三,沒有和未婚妻履約領證。
如今徐陽的孩子已經2歲,在戶口父親那欄上依舊空白,“怎么能讓孩子有個可能成為老賴的爸爸呢?”
在徐陽心里,他期盼著有朝一日能成為爸爸。但那一天什么時候來臨,徐陽也不知道。
他唯一篤定的是,政策已經明確提出以縣城為載體的新型城鎮化發展方向——而中國大部分的人口都分布在縣城,這也意味著未來縣城作為連接城市、農村的中轉站,在城鄉融合、農業產業化方向大有發展,那時候大家還是會去縣城買房子的。
“只是這個過程,一定是陣痛的?!?/p>
(應采訪者要求,本文均采用化名)
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