環球觀天下！觀點 | 萬物梁行錢濱強：低碳物業，打造綠色可持續商企空間

在10月21日舉辦的RICS 2022年中國峰會上，萬物梁行管理合伙人、首席市場合伙人、上海區域總經理錢濱強受邀作為演講嘉賓，圍繞低碳物業解決方案，探討商企空間的綠色與可持續發展路徑，并進一步延伸對商企空間服務的洞察與思考。

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商業建筑運行階段碳排放占全生命周期的近一半

錢濱強指出，商企空間減碳對于碳達峰、碳中和的實現至關重要。數據顯示，2019 年全國建筑全過程碳排放總量近50億噸，占全國碳排放的約一半；其中，商業建筑碳排放強度遠遠高于住宅強度水平，且2005年以來整體呈上升趨勢。

比較而言，商業建筑市場規模增速高于住宅，且商業建筑單位面積能耗遠高于住宅且近年持續增長，節能空間更大；在管控方面，由于商業建筑普遍應用集成化管理系統，存在節能減排的規模效應。

在商業建筑全生命周期中，運行階段的碳排放占比近一半，主要用于維持建筑環境和內部活動的終端設備用能。建筑空間內設備復雜多樣，耗能占比較大的兩塊是空調采暖和照明。此外，還有垃圾處理、電梯等多項高耗能環節。

在物業及設施管理全生命周期引入低碳理念

為此,萬物梁行提出“低碳物業”解決方案，在物業及設施管理全生命周期引入低碳概念，運用數字化、智能化、精細化的管理手段，實現節能、減排、降耗。

低碳物業的服務內容共包括五大方面：低碳設備設施的運行和維護；廢棄物管理、垃圾回收及再利用；園區綠化、屋頂綠化管理服務；低碳專項服務；以及倡導低碳的生活方式。低碳物業服務貫穿了物業及設施管理的方方面面，尤其是在建筑物設施運維和高新技術設施運維項目，如暖通系統、電梯系統、照明系統、弱電系統，以及安防系統等，都是耗能大項，在日常運行中存在較大的減碳空間。

以能耗大項空調為例，通過物聯網數據采集系統和大數據實時分析系統，疊加AIoT技術，來實現智慧化運行，解決了原有系統空調能效低、運維不專業、供需不匹配、開啟不合理等一系列問題。

錢濱強指出，不同的商企空間都有減碳的可能性，而不同業態減碳的重點和方向不同在商業建筑里，柔性用電是減碳的重點，主要關注空調和照明節能的優化。而園區的用能形式則比較多樣，構建低碳園區貫穿于園區的整個生命周期。 萬物梁行在物業前介階段，就把園區低碳運行的重點難點在園區設計及建設階段進行輸入，在運營階段引進數智化生態平臺，搭建綜合能源管理系統，在保證園區安全情況下低碳運行。

上海萬科天空之城是虹橋商務區內首個TOD項目。萬物梁行前介團隊前置服務視角，從設備運營策略、數字化運營、物業服務等方面提供運營管理的顧問建議，出具多維度前介報告，為項目后期綠色運營打下基礎，幫助項目獲取了LEED金級預認證。

萬物梁行服務團隊協助深圳濱海云項目持續完善節水、節能、垃圾分類等綠色運行管理體系，推動節能新設備、新技術的應用，讓綠色運營更加智慧高效，也成功助力這個項目取得了LEED和WELL雙鉑金認證，目前它也是為深圳唯一取得雙鉑金認證的項目。

物業低碳化管理 節流拓渠道

除了節約能耗成本的直觀效果外，存量建筑的綠色運營很重要的意義是幫助業主方拓寬融資渠道。2019年我國發行的3390億元綠色債券，投向建筑節能與綠色建筑領域的占比也僅僅約3%，是全球水平的1/10左右。基于這個現狀，我國綠色建筑在綠色債券領域還有很大的發展空間。

2021年多部委聯合發布《綠色債券支持項目目錄（2021年版）》，也將“超低能耗建筑建設”“建筑可再生能源應用”“既有建筑節能及綠色化改造”等建筑節能收錄其中，成為機構ESG評級、綠債評級的參考.今年3月，北京及上交所首支綠色碳中和CMBS成功發行，同樣在今年3月，全國目前規模最大的綠色碳中和CMBS產品也成功發售。綠色債券的優勢明顯，除了利率低、期限長之外，發債所籌資金的使用也相對靈活。

展望未來，錢濱強表示，低碳物業的最終目標是賦予建筑以生命力，使得建筑可以隨著組織、環境和人的發展而自我學習，與人互動，時刻感知、預判并主動響應人的個性化需求，實現數聯、物聯、智聯，實現環境、資產和人的和諧統一。