世界觀天下！區域新盤觀察 | 地處科創概念加持的上海浦東新場板塊，同潤欣匯名邸為何銷售“涼涼”？

【資料圖】

一紙官方公告將上海浦東新區張江科學城的規劃面積增加125平方公里，也讓原本以江南古鎮為特色的新場板塊平添了科創活力。

根據《上海市張江科學城發展“十四五”規劃》，未來五年，上海將推動張江科學城擴區提質，形成一個城市副中心、兩個科技創新核的空間布局。規劃區域最南側延伸到下鹽公路，也就是新場板塊北部。

盡管有著“張江南”概念的加持，不過新場板塊的一些樓盤項目并未能吸引購房者為之買單。如位于滬南公路附近的同潤欣匯名邸于日前開盤，由于認購客戶數量太少，臨時取消公證搖號而改為順銷。

10月22日，《每日經濟新聞》記者查詢上海網上房地產平臺發現，同潤欣匯名邸的住宅套數備案共508套，還剩399套房源可售，3個月網簽去化率僅約兩成。在上海樓市整體表現不錯的背景下，同潤欣匯名邸為何銷售如此慘淡？當日下午，記者來到該項目現場一探究竟。

同潤欣匯名邸現場 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

位置偏遠 公共交通難出行

同潤欣匯名邸位于浦東新區新場板塊，距離上海知名景區新場古鎮往東大約1公里。

根據上海市政府原先批復同意的張江科學城建設規劃，區域范圍約95平方公里，涵蓋張江、康橋東部、周浦東部和新場北部。去年7月，《上海市張江科學城發展“十四五”規劃》正式發布，區域范圍更是擴大到220平方公里，浦東新區的更多區域板塊納入進來，打造自主創新新高地，建設國際一流科學城。

區域規劃政策的出臺，充分激活了新場板塊房地產業的發展，不少住宅樓盤拔地而起，且銷售火熱。而同潤欣匯名邸卻是處于新場板塊南部，踩在不上不下的尷尬位置。

10月21日下午，《每日經濟新聞》記者實地走訪了解到，同潤欣匯名邸正在推售的是一期項目，工地上建設的是3棟16~17層高層住宅和5棟6層的疊加別墅，高層的腳手架和塔吊還未完全拆除。

同潤欣匯名邸現場 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

交通區位方面，同潤欣匯名邸靠近滬蘆高速，小區出口即為滬南公路。距離項目最近的新場地鐵站約2.5公里，駕車約6分鐘，公交車接駁需要3個站點。項目位于周浦和上海迪士尼度假區南面，屬于上海的遠郊盤，從新場地鐵站到市中心人民廣場需要1小時8分鐘。

售樓處現場的一位置業顧問向《每日經濟新聞》記者介紹，同潤欣匯名邸為全裝修交付，目前一期所建的樓棟均已結構封頂，預計2024年3月交付，“戶型方正，得房率較高，共有388套高層房源和120套疊加別墅，容積率2.0，綠地率約35%?！?/P>

不過，雖說是裝修交付，記者看完實體樣板房發現，同潤欣匯名邸交付的裝修品牌表現一般，不配備中央空調、地暖和新風系統，隨之贈送的是客廳和房間的空調。而且，進出同潤欣匯名邸看房并不方便，售樓處設在項目北側滬南公路旁，入口狹窄不太起眼。項目西北角是新場污水泵站，與小區部分樓棟相鄰。

滬南公路是浦東新區中部各個城鎮圈組團連接的重要交通紐帶，車流量比較高。今年年初，滬南公路改建作為上海市重大工程開始啟動，全長約18.2公里，改建工程預計2023年5月竣工，全線達到雙向6車道規模。

不過，對于新樓盤同潤欣匯名邸來說，售樓處門外看到的景象即是：豎立起來的工地圍擋連綿數百米，不斷來往的大貨車揚起滿滿灰塵。購房者未來需要考慮的還有噪音問題。

同潤欣匯名邸旁來往的大貨車 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

配套資源方面，同潤欣匯名邸周邊1公里有新場實驗小學（新城校區）、新城幼兒園和新場實驗中學，新場社區衛生服務中心和新場醫學中心（三甲），滿足業主普通的就醫需求。小區東邊有一處開發多年的商業綜合體中優城市廣場，但是里面營業場館較少。

開盤遇冷，價格優勢不高

在上海網上房地產平臺第二批次和第四批次披露的集中供應新盤，同潤欣匯名邸均榜上有名。先推出均價為49580元/平方米的高層房源，價格除了臨港，屬于同一批次的較低水平。之后推出的，則是均價59450元/平方米的疊加別墅。

9月27日，同潤欣匯名邸原計劃在上海市東方公證處舉行開盤銷售搖號排序活動，結果推出的120 套房源僅4組意向認購客戶，認購比約 3.3%。因登記認購期間認購客戶數量較少，該項目決定不再采取以公證搖號排序的方式確定選購房屋順序，并且申請撤銷活動現場監督公證。

來源：上海同潤官微

事實上，據東方公證處信息，該項目在認購期間僅收到90組意向認購，認購率約23%。

與項目周邊的小區相比，同潤欣匯名邸在價格方面的優勢并不高。上海中原地產官網顯示，與同潤欣匯名邸一街之隔的東方冠郡小區，二手房均價為3萬~4萬元/平方米，北面的絲廬雅苑小區二手房均價為4萬元/平方米，萬科清林徑的二手房均價4.13萬元/平方米。

同潤欣匯名邸網簽情況 來源：上海網上房地產

新盤方面，與之對比的是北面最近的中糧首創禧瑞祥云項目。該項目是今年上海第三批次集中供應的新盤之一，彼時共推出89~130平方米的疊墅房源268套，均價5.8萬元/平方米。

《每日經濟新聞》記者查詢上海網上房地產平臺發現，截至發稿，中糧首創禧瑞祥云項目共備案住宅套數648套，已售住宅套數437套，網簽去化率約67%。而同潤欣匯名邸的住宅套數備案共508套，還剩399套房源可售，網簽去化率僅為21%。

中糧首創禧瑞祥云網簽情況 來源：上海網上房地產

上述置業顧問介紹，同潤欣匯名邸由上海同潤投資（集團）有限公司（以下簡稱上海同潤）開發，在上海松江、浦東等區域開發了多處樓盤。目前，同潤藍美俊庭、同潤金色橘苑、同潤玫瑰芳苑等項目在同步銷售中，其中同潤加州和同潤玫瑰園等項目已售罄交房。

“公司發展步伐穩健，項目大多是以自有資金開發，不用擔心后期交房的問題?！痹撁脴I顧問向記者表示。

企查查信息顯示，上海同潤1997年注冊于崇明區，是由房地產投資、土地開發、工程土建、裝飾配套各類專業公司組合的集團型企業。

值得一提的是，在今年6月1日的上海第一批次集中供地出讓中，新場鎮古鎮東單元（PDXC-02）09B-02地塊吸引了中環集團、金橋集團和上海同潤三家企業的爭奪，競拍進入一次書面報價環節后最終經過一輪報價，被在場唯一的民營企業上海同潤以最小價差競得，成交總價14.55億元，樓面價22274元/平方米，溢價率8.49%，房地聯動價48000元/平方米。

正在施工中的同潤欣匯名邸二期 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

該地塊的位置緊靠同潤欣匯名邸，也是該項目的二期，目前正在緊鑼密鼓地施工，預計明年入市。屆時能否一改一期銷售表現的頹勢，將是上海同潤不得不考慮的問題。

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封面圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝