天天訊息：不買車位，房貸預審就通不過？開發商捆綁銷售車位出現新套路

搖中紅盤，買了新房，本該是喜事一件，但杭州春知海棠苑的準業主管科（化名）卻告訴銀柿財經，“我被‘脅迫’買了個車位，開發商與銀行打配合，不買車位不給房貸預審?！倍谂c管科的對話中，銀柿財經發現，像管科這樣的情況并不是個例，近期在杭州開盤的多個項目的購房者都有同樣的遭遇。

自2017年杭州明令禁止房開商捆綁搭售車位后，類似現象的已大幅減少，但近兩年，為了快速回籠資金獲得利潤，也有不少開發商采用其他“手段”推動購房者買車位，但類似管科這樣的情況似乎是從今年下半年開始的。

選房現場，車位卻成了“關鍵因素”

(資料圖片僅供參考)

10月22日，搖中房號的管科來到了春知海棠苑9幢、11幢、12幢選房現場。輪到他時，他很快就選到了心儀的房子。認購出價、支付定金后，管科來到大廳，準備辦理房貸預審。

沒想到的是，一上來就碰到了“軟釘子”?！艾F場的幾乎每家銀行都拒絕了我的房貸申請?！边@大出管科的意料，他表示，自己的收入情況已經高出月供數倍，工作單位也很穩定，一般情況下辦房貸是沒有問題的。

管科回憶起當時的場景：“工商銀行(601398)的業務人員把我晾在一邊，卻優先接待買了車位的客戶，然后和我提了一嘴，‘要不去買個車位？’”管科這才想起，銷售也曾看似隨意地提醒過他，“要不要選個車位”。由于沒有購買車位的需求和預算，管科當即拒絕了。他沒想到自己會在房貸申請環節遇到麻煩，而且每家銀行給出的理由還各不相同。

“我們這一批大概十幾二十個沒有買車位的，全都卡在房貸那里，拖到傍晚五六點鐘也沒個說法?！惫芸坪推渌藴贤ê?，別無選擇地繳納了車位定金，之后，房貸的預審順利辦(000606)理了——銀行不再要求看此前對申請人提出的“不符合條件”的材料、證明，銷售也提醒，首付不用太著急，晚兩天也可以。“付了車位首付款之后，工作人員的態度瞬間180度大轉變，銀行貸款流程也一路暢通?！薄安还苷餍庞卸嗖?，流水夠不夠，他都可以幫你做，幫你想辦法辦出來?！惫芸苹叵肫饋?，覺得開發商的“吃相”過于難看。

銀柿財經曾以購房者身份到余杭區海棠三篇生活館看盤，現場置業顧問明確表示，每個銷售人員都有對車位銷售的績效考核。在接待大廳，銀柿財經注意到，墻壁上公示的三張車位平面圖上貼滿了已售出的紅色標記。這意味著，項目的車位去化也基本完成了八九成。

“車位沒考慮？如果不買的話，就不要登記我的名字了?！边@位置業顧問簡單指示了去樣板間的路線，轉身就走了。

銀行和開發商“打配合”？

“綠城在勾莊的盤都是紅盤，搖號中簽率很低。本來是很開心的事，但是利用房貸變相逼著人買車位，真的是過分了?！迸c管科有同樣經歷的何方，向銀柿財經提供了某房產服務小程序里春知海棠苑業主群的聊天記錄。準業主們列舉了自己貸款被卡的各種理由，也有人在討論買了本不想要的車位之后怎么處理。話題時間大都集中在10月22日、23日兩天。

其中，一個疑似春知海棠苑開盤現場的視頻引起了業主們的“公憤”。

視頻中，購房者將提前準備好的銀行流水、收入證明等材料交給現場的銀行工作人員，準備辦理房貸，但銀行人員問：“你們車位分期準備做嗎？”購房者回復說“不買車位”后，銀行的工作人員說：“我們今天是來做車位分期的，我們不是來做房貸的。”之后就將房貸材料退回給了購房者。

群聊中，銀柿財經還看到了其他被卡房貸的理由，比如是“白戶”（即沒有開立過信用卡或任何貸款賬戶的個人），或是此前有超過100元的信用卡逾期記錄。

因此，何方和其他購房者認為，開發商早就和銀行“通過氣”了。何方的經歷也側面印證了這一點。在表示不買車位之后，她被銀行人員從征信、流水等各個方面挑刺，不受理房貸的預審，讓她去聯系其他銀行或是銷售，而銷售又會拿銀行貸款預審不過的理由把問題踢回銀行。

何方在現場立馬打電話給幾個在銀行工作的熟人，得到的回復都是沒辦法幫她辦?！坝信笥阉较赂嬖V我，綠城和合作銀行要求是，凡是辦房貸的客戶百分百都要買車位?！彼f。

從事房地產行業已有十多年的老范也告訴銀柿財經，從2021年開始，杭州的紅盤又開始了捆綁車位銷售的套路，只是手法又更進了一步。綠城是近期才開始這么操作的，此前濱江集團(002244)的樓盤就有類似做法了。

銀柿財經聯系到了剛辦完濱江運翠軒網簽的準業主韓平（化名），證實了上述說法。他反映稱：“銀行人員看到你買了車位之后，才會去辦理你的銀行資質的貸款（預審）?！彼貞浀?，如果不買車位，銀行會從征信、流水等各方面挑毛病。

有準業主告訴銀柿財經，他在房貸預審中曾因為首付款來源是父母不是自己被拒，對此銀柿財經也以客戶身份向當時在購房現場辦理組合貸預審銀行之一的杭州銀行(600926)余杭支行工作人員咨詢，對方明確表示，“首付款可以來自父母”。杭州銀行的人工客服也向銀柿財經表示，對于房貸首付款的來源沒有相關規定，需要聯系申請支行的客戶經理詳細了解。

是個案還是潛規則？

購房者只有在購買車位后銀行才會批準發放房貸，這種情況究竟是個案還是普遍存在的“潛規則”？

為此，銀柿財經咨詢了一位銀行房貸業務部門人士小多（化名），對方表示這種情況的確存在，“目前在網紅樓盤特別突出，冷門樓盤可能不會”。

“現在部分房企資金壓力比較大，都希望通過推銷車位來回籠更多的資金。網紅盤因為房源搶手，搖中的購房者特別是剛需，誰都不愿意放棄這個房子，開發商就有了話語權，很有可能是事先就和銀行說好，讓銀行在確認客戶已經購買了車位后才能審批房貸資格，否則房企將不與銀行合作?！毙《嗾J為，在這件事上，“房企在三方中是掌握了主動權的那一方，是強勢的一方，也是受益最大的一方?！?/p>

從銀行角度，小多認為，一方面，任何一個樓盤的簽約銀行都不可能只有一家，多的可能有十幾家，當房企要求銀行在放貸時“設門檻”，處于“弱勢”地位的銀行業務人員很難拒絕大客戶的要求。

另一方面，銀行在這種情況下同樣也有利可圖，如車位貸的業務收益、長期的客戶資源等，所以也愿意配合開發商。

“在當下房企資金壓力較大的情況下，這種情況如不遏制，可能會變得更加普遍?！毙《嗪推渫露歼@樣認為。

雖然此前杭州已有明文規定禁止捆綁銷售，但小多認為，房企和銀行的這種操作實際上是處在“灰色地帶”，“一家銀行不辦房貸的理由可以有很多，購房者是弱勢”。

同時多個受訪者也告訴銀柿財經，不管銷售人員還是銀行工作人員在實際操作時都很“小心”，不會明確表示必須先買車位，只會問一句“要買車位嗎？”

這也是韓平和何方面臨的困境。畢竟目前銀行還未最終審批放貸，一旦他們向有關部門投訴舉報，會不會錢房兩空，是他們要考慮的后果。

北京市京師律師事務所房地產處置與買賣法律部主任梁志強也提醒購房者，在辦理購房手續時如遇到捆綁銷售等違規現象，要注意保留好證據。

在春知海棠苑的開盤當天，何方目睹了一位強硬的購房者當場報警，在民警的協調下，得以走完現場銀行預審的環節?！暗筱y行會不會審批通過這筆貸款，是個未知數?！彼f。

為此，銀柿財經致電綠城春知海棠苑項目的對外公開電話，其項目銷售向銀柿財經表示，不存在捆綁銷售車位的情況，客戶購買車位都是出于自愿?！拔覀冞@里也有沒買車位的，有一些客戶買好幾個車位，很多也不買的，基本上三分之一可能他不買，人家一樣辦好了這個東西?！痹撲N售說。

春知海棠苑地下一層車位平面圖

燕語海棠軒地下一層車位平面圖

月映海棠園地下一層車位平面圖

想退車位？車位貸或成“攔路虎”

想到自己被“脅迫”買了車位、“稀里糊涂”地就簽署了一系列合同，也有人心里咽不下這口氣，“等我的房貸批下來，我就把車位貸停了，一萬塊錢的車位定金我就不要了！”

對于這種想法，銀行方面的專業人士提醒：“銀行和客戶簽訂車位貸協議后，車位費銀行就已經給到房企?？蛻羧绻胍豌y行解除信貸關系，需要提前還貸，否則不按期還貸的話，后續會影響征信?！?/p>

“被耗了大半天了，大家都沒有什么耐心和精神。到后來我們能認命，簽字就好?！惫芸票硎?，辦車位貸的過程很順利，速度快到他都沒辦法細看合同。他甚至不知道自己之后月供多少，只記得年費率是3.45%，分8年還清，還附帶辦了張信用卡。

這筆車位貸也讓購房者和車位綁定更深。銀柿財經看到了一份由準業主提供的“運翠軒車位使用權轉讓協議書”，其中規定受讓人未按時支付車位使用權轉讓款的，每日需按轉讓款的交萬分之一支付違約金；超過30日或發生其他違約情形的，開發商有權解除協議，并要求受讓人支付轉讓款20%的違約金。也就是說，想要及時止損退掉車位，除了承擔房貸可能批不下來的風險，還有可能要支付一筆違約金。

北京市京師律師事務所王琮瑋律師認為，根據《民法典》第五百八十八條，“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款……定金不足以彌補一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數額的損失?！?strong>即當買方在簽訂車位使用權轉讓協議書后，不想再購買該車位，屬于買方違約，賣方有權選擇適用違約金條款還是適用定金條款。

也就是說，辦理了車位貸的買方有可能需要支付最高46000元的違約金，還要承擔車位貸款利息。

也有運翠軒的準業主告訴銀柿財經，自己還沒在車位協議簽字，向銷售提出了退車位定金的要求，銷售讓她再考慮一下，與此同時，房貸就遇到了問題，“現在房貸遲遲辦不下來，打了一圈銀行電話都說不行，預審時都沒問題的”。

銀柿財經也聯系了濱江運翠軒項目的對外公開電話，核實該項目銷售是否存在前述現象，但截至發稿，仍未收到相關回復。不過，有接近濱江集團在售項目的工作人員表示，項目銷售一般只是說建議客戶買車位，但是不存在捆綁；客戶退車位可以退，但是定金是不退的?！拔矣X得這是一個雙向選擇的問題?！彼f。

車位是開發商的“回血”急救藥？

2016年下半年，杭州樓市開啟火爆行情，出現了天價車位和強制捆綁車位銷售的亂象。2017年7月，杭州出臺了《關于進一步規范商品住房及其地下車位（庫）銷售行為的通知》，明確了包括捆綁銷售車位在內的房地產市場五類違規行為，并進行嚴厲打擊，明確了地下車位（庫）銷售實行價格承諾制。至此，杭州車位漫天要價的亂象被終結。

事實上，很多時候車位都是一個調節價格的工具。在如今地價高企，新房限價的市場行情下，房地產利潤漸薄，車位已成房企維持利潤的重要“籌碼”。

銀行房貸業務部門人士也表示，現在部分房企資金壓力比較大，都希望通過推銷車位來回籠更多的資金。

在從事房地產行業的業內人士看來，車位銷售款對開發商而言是一筆不小的現金流來源。按照春知海棠苑地下一層車位平面圖來算，大概有超800個停車位，車位均價大概在23萬元，總貨值就超過1.8億元。如今網簽還未辦完，就基本去化90%，已是挺大一筆錢。

綠城和濱江集團的樓盤近期頻頻出現“捆綁車位”銷售的情況，或許與它們所面臨的資金壓力不無關系。

濱江集團（002244.SZ）今年上半年在杭州市場的銷售額為250.5億元，同比下滑約34%。2018年至2021年，毛利率連續3年下降，但在今年行業下行周期，濱江集團仍逆勢拿地達26塊，據不完全統計，其在杭州已有28個在售及待售項目，存在一定的去化風險。

由于市場情緒不佳，近期房產股股價也普遍下跌。綠城中國（03900.HK）10月20日股價暴跌12.14%，至10月31日已連跌8個交易日。短短一個多月，綠城中國的股價由最高18.50港元／股跌至最低7.47港元／股。債務方面，目前綠城中國還有4筆美元債，存續規模11.5億美元。截至2022年中，綠城中國總資產5280.33億元，總負債4208.71億元，凈資產1071.61億元，資產負債率為79.71%。從財務杠桿水平看，綠城中國資產負債率依然維持在高位?？藸柸?、中房網有關數據顯示，以綠城中國半年業績會上提出的保底版3100億元銷售目標，截至9月綠城中國的完成率在63.48%（含代建），處在行業中等水平。