二手房存量破10萬，北京樓市要下行了？

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文/地產八卦女 陳慶

(資料圖片)

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兩個月前，有個朋友說，“北京樓市就像A股里的茅臺(600519)，房住不炒后，沒有大漲也沒有大跌，就矗在那里?！?/p>

兩個月以后，茅臺股價跌破1400，而北京樓市，卻還像是一潭碧波一樣，不急不噪。

哪怕像中建玖和府、華曦府、北京悅府、望京樾、中建宸園這樣的倒掛紅盤，在短暫的喧囂過后，也只是凸顯北京樓市的靜水流深。

然而，偶然間看到鏈家的一組數據，我卻心里大驚：這次，是真的要起波瀾了嗎？

究竟是一組什么樣的數據？原來，北京鏈家二手房源，掛牌總套數創新高，首次突破了10萬套...

▲從二手房掛牌走勢可以看出，2021年上半年，大部分二手房賣家都處于猶豫的狀態，部分先知先覺的賣家搶先出手。從9月開始，醒悟的賣家終于開始進入集體掛牌的高潮期。數據來源：北京大房子。

坦白說，就算是10萬套，于北京而言也不算多。畢竟，北京擁有超2000萬人口、近500萬戶家庭，擺在那隨便摳一點就是巨大的體量。

但是，按照往常經驗，二手房掛牌量一旦趨勢創新高，只會繼續新高。杭州、蘇州等地超18萬二手房掛牌數據的樓市，就說明了這一點。

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為什么北京二手房掛牌，會從9月進入快車道？

從表面看，這源于財政部在9月底出臺的930救市新政：賣一買一置業免稅。

▲差額20%個稅將取消，出售自有住房并在1年內購房繳納個稅的，可以退稅！

目前，北京房子不滿五年或者不唯一，征收差額20%的個人所得稅，如果是低原值不唯一的房子，個稅通常很高，為了避稅，只能采用假離婚等方法做成唯一住房，或者做低網簽價格盡量提高首付、少貸款。所以這個政策的直接影響是，低原值不唯一可以高貸款，也就是降低了首付！置換鏈條也就由此轉起來了......

事實上，“‘賣一買一置業免稅’新政落地后，不少‘滿二唯一’‘滿三唯一’房主置換需求都被刺激出來。

2002年第三季度的二手房成交量，環比大幅增長了33.3%。

▲北京二手房成交季度表

但是另一方面，盡管這一輪二手房行情是置換推動，但最需要置換的“老破小”業主，卻依舊推不動。

根據鏈家數據，目前北京存量的這10萬套二手房里，房齡在20年以上的老破小占到四成。

由此，雖說房齡老化對置換需求是個推動力，但誰來接盤卻是個問題。真正好置換且進入流通快車道的，多是10年來的次新房。

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那么，二手房掛牌量增加，是否意味著炒房客們按捺不住，想要落袋為安？是否意味著，北京樓市即將下行？

二手房掛牌，本質上反映著房東的心態。

尤其是“賣一買一置業免稅”政策的出臺，讓房東們覺得這是一個比較好的套利時機，不論他們是賣掉房子再買房還是賣掉去干嘛，掛牌變現后把現金主動權拿在手里才是硬道理。

此外，今年3月份，北京出臺了一條很重要的新規，要求以后新過戶的房產證上的“附記頁”上，必須注明房子的建成年代。這就使得老破小的貸款年限大大縮減，業主們不得不加速出清手里的不良資產，客觀上也增加了二手房的掛牌。

然而，盡管掛牌量增多，但北京樓市目前仍然供小于求——按照當前二手月均1.2萬套的消化速度，這10萬套二手房的去化僅需要8.5個月，更何況里面有近4萬套老破小，真正優質的次新房其實是供不應求的，比如朝陽的朝青板塊、亞運村板塊、太陽宮的改善房，都是市面上的緊俏貨。

因此，雖然掛牌量增加，但市場回應的成交量也在增加，目前新增的掛牌量，還不會導致二手房源議價空間明顯增大。

也許，只有當掛牌量達到一個頂峰（個人預判是15萬套以上），成交量無法再相應擴大，到那個時候，一些著急變現的房東才會真正從決策上影響市場。

▲近年房價下行的城市，武漢、杭州、蘇州、天津、青島、南京等城市，二手房掛牌量都超過了15萬套。由此簡單粗略判斷，北京的二手房掛牌，最起碼要超過15萬套（甚至可能要超過20萬套），才會對房價走勢有實際影響。

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另一個基本面，北京2023年一手房的供應量，其實并沒有大很多。

今年半年度北京的土地成交仍然保持著30宗上下的規模，規劃建面和樓面均價和去年相差無幾。雖然新房市場因為上半年的疫情，同比去年成交少了32%，但成交均價卻高了12%，屬于“縮量上漲”的單邊行情。

而且從目前預售證的發放來看，一手房的價格，仍然被建委控制得死死的。

事實上，從今年海淀學府公館、太陽宮中建玖合府，以及麗澤北京悅府、中建宸園的表現來看，北京核心區不僅放售價格被嚴控，產品形態也被無形中把控，這就導致北京一手房性價比很高。

例如，北京悅府、中建宸園的位置和配套不如太陽宮，但市區的優質大平層項目已經很少了，選擇寥寥。和黃御翠園這樣的“詐尸盤”都要賣11萬/平，而且戶型早已過時，轉頭去看悅府還是挺香的，中建宸園的產品則更是碾壓太陽宮，導致大平層產品都需要找關系去搶房。

所以，今年沒有搶到海淀學府公館和太陽宮的中建玖合府的一批人，仍然堅定不移的做出了選擇，轉向北京悅府和中建宸園。原因無它，太香了。

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整體來看，北京樓市正在進入一個改善良性循環的市場。由打壓老破小貸款年限和“賣一買一置業免稅”帶來的置換需求集中釋放，客觀造成了北京二手房掛牌增長的態勢。

對此，可能還有部分人不理解，疫情期間，大家收入和收入預期開始下滑，為什么獨獨北京還這么強？

與普通人的想法相反，慘淡的大環境，讓北京和上海成了有錢人抱團取暖的核心標的（成都另有原因）。

▲抱團取暖，這是今年北京樓市的主基調。

北京最不缺的就是有錢人。以最直觀的資金總量看，北京金融機構本外幣存款余額，是廣州的3倍、深圳的2倍。

這樣優秀的基本面，加上今年央行持續放水，貸款利息更是降至歷史最低，這都意味著北京的有錢人，可以放手加油干。

自此，居住條件差的老破小被拋棄，地段優良的避險資產，成了有錢人的香餑餑。

這也是為什么，今年的北京豪宅市場異常亮眼，基本每個月都會被10W+新房“屠榜”，大戶型比小戶型好賣得多的深層原因。

而順著這條思路，我們可以知道，北京二手房破十萬，并不意味著北京樓市就要下行。

二手房破十萬的主要原因在于置換和改善，作為不良資產的老破小，賣不動就是賣不動。

而豪宅和高品質的次新二手，則會繼續引領北京樓市。

至于剛需市場，也許會因為經濟動蕩，疫情影響下工資收入不見起色，一時陷入困境。但對于北京來說，目前的掛牌量還不足以讓剛需盤價格瓦解。

最后需要說明的是，北京二手房掛牌量超10萬，在一定程度上反應了當前買房選籌的思路變化：

過去“老破小”的上車盤邏輯已經不存了，老破小未來會無人問津，未來買房，要么攢錢一步到位，要么買城市界面友好的郊區新房，之后再做打算。

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