武漢長沙賣豪宅，劉益謙逆勢入局房地產

武漢的豪宅榜單上，一位“新面孔”——宸嘉100與武漢天地云廷、綠城武漢黃浦灣、華潤武漢瑞府齊頭并進。

宸嘉100是宸嘉發展首個住宅項目?？硕饠祿@示，今年1-9月，宸嘉100項目在武漢千萬元級大平層銷售榜位列第一，成交均價約為5.6萬元/平，套均總價1512萬元。

近日，同樣定位豪宅項目的宸嘉·嘉臣道為長沙樓市帶去了久違的熱鬧。首次開盤客房比達1.5，觸發了搖號機制，去化率約90%，并創下當日銷售額約5億元的業績。

【資料圖】

房地產行情低迷之下，宸嘉發展還因逆勢拿地而備受市場關注。中指研究院2022上半年房企新增貨值排行榜上，宸嘉發展以154億元的權益額位列第15位，成為地產界的一匹黑馬。

名不見經傳的宸嘉發展究竟是什么來頭？“源于香港，總部位于上海外灘”，公司宣傳文案如此介紹。多家媒體報道稱，宸嘉發展的實際控制人正是新理益集團、天茂集團(000627)、國華人壽董事長劉益謙。

宸嘉發展逆勢入局房地產

宸嘉發展2020年成立于香港，業務板塊包括不動產投資開發、全過程代建管理、商業運營和物業管理，設有上海、深圳、武漢、成都四個區域公司和一個項目管理中心。

記者梳理發現，宸嘉發展的多個項目均由國華人壽輸出而來。

2017年的武漢首場土拍中，國華人壽全資子公司武漢平華置業有限公司以32.6億元競得武漢江岸區二七沿江商務核心區南二片地塊。

該地塊土地用途為住宅、商服、公園綠地、文體娛樂，規劃總建筑面積40.24萬平方米。其中，居住建面約9.98萬平方米，商業建面26.36萬平方米，文化設施及配套建筑規模為3.9萬平方米。

根據要求，競得人需在地塊內建設標志性商務辦公塔樓，且建筑高度不低于300米。此外，競得人還須持有70%以上的商辦物業，10年內不得對外銷售轉讓。須承諾引入不少于3家“一行三會”頒發經營許可證的全國性金融機構的區域總部或控股子公司，另外還必須引進至少一家世界500強中的金融機構的區域總部。

上述地塊正是宸嘉100項目和國華人壽總部規劃所在地。

一位負責二七濱江片區的鏈家銷售經理對記者表示，“宸嘉沒有太多豪宅甚至住宅的開發經驗，還不具備品牌效應，愿意買單的購房者信任的是國華人壽的實力?！?/p>

近兩年，國華人壽通過旗下國升置業將宸嘉100項目股權轉移，最終出讓給宸嘉發展開發。與此同時，宸嘉發展的另一武漢項目長江新城康養綜合體，則是國華人壽2020年在武漢江岸區所拿地塊P（2020）072號，總價23.38億元。

10月12日，國華人壽將旗下武漢國榮置業有限公司（下稱“國榮置業”）60.8%股份轉讓給宸嘉發展（武漢）有限公司，國榮置業系宸嘉100開發商。

此外，宸嘉發展在上海代建管理普陀桃浦養老項目、上海虹口北外灘項目，前者是國華人壽國際康養中心，后者又名上海虹口國華人壽金融中心，意在打造“北外灘CBD國際商務新地標”。

宸嘉拿地、接盤、舊改動作頻頻，同樣引人矚目。今年6月1日，上海開啟年內第一批集中供地，宸嘉發展便聯合惠州奧林匹克置業拿下了普陀長風社區地塊，成交價接近64億元。

今年10月，長沙嘉臣道樓盤開啟認籌。該樓盤是宸嘉發展接盤長沙月亮島板塊最高限價項目陽光城(000671)江天悅更名而來，試圖在長沙復制一個類似武漢宸嘉100的豪宅項目。

除此之外，宸嘉發展還接手了深圳龍華區大布頭片區項目、寶安107發展帶翻身片區項目、龍崗區平湖述昌圍多個舊改項目。

這些舊改項目此前是閩系房企福晟集團持有。2019年，福晟集團陷入債務危機，將65％股權轉讓予國華人壽實控的上海霽達投資管理中心（有限合伙）（下稱“上海霽達”）。2021年，上海霽達退出，宸嘉深圳公司進入。

業內人士分析，宸嘉發展的運行邏輯是，在經濟下行疊加行業底部的背景下，趁勢進場抄底，低價收購優質物業。敢于逆勢大幅拿地并深耕豪宅的企業，一方面需要資金和可靠融資方案的支持，另一方面，企業自身也需在產品資源配置、調性、開發方案上做足準備。

縱觀宸嘉發展的管理人員，不少都是地產老將。其法定代表人、總經理郭斌，執行董事崔帥，監事梁飛都曾在知名的中海地產系統擔任高管。

值得注意的是，天茂集團的財務報表提及國華人壽將持續發力康養產業布局。2022上半年，國華人壽上海普陀項目持續推進落地，崇明項目已成功摘地。下階段將加快推進普陀項目，實現保險和養老服務融合業務突破，并優化崇明項目、武漢項目設計工作，以及在北京、廣東及江浙區域拓展儲備項目。今后還有哪些項目會轉為宸嘉發展開發尚不得而知。

劉益謙的湖北情緣

宸嘉發展僅成立兩年時間，有資金和實力逆勢發展，與背后的實際控制人劉益謙密不可分。

祖籍湖北的劉益謙頗有傳奇色彩，當過出租車司機，做過皮具生意，經營過百貨商場，靠買法人股、參與定增起家，有“資本獵豹”“最牛散戶”之稱。

2014年，劉益謙以2.81億港元拍得明成化斗彩雞缸杯，刷新中國瓷器世界拍賣紀錄。天眼查顯示，目前劉益謙實際控制了229家企業，橫跨藝術收藏、金融、地產、醫藥、化工多個投資領域。2022年胡潤全球富豪榜名單中，劉益謙家族總資產達415億元，全球排名470位。

劉益謙的投資版圖中，湖北一直占有重要位置。劉益謙控股、參股多家湖北上市公司。新理益集團是長江證券(000783)第一大股東，劉益謙通過新理益和國華人壽，間接持有長江證券19.27%股份。同時，劉益謙通過上海勇達圣商務咨詢有限公司持有亨迪藥業38.25%股份，是亨迪藥業實際控制人。

劉益謙曾在2001年入主安琪酵母(600298)，直到2006年安琪酵母股改才退出，長達5年之久；2014年底，盈方微定增，劉益謙通過國華人壽攜資3億元捧場；2015年8月，劉益謙通過國華人壽舉牌東湖高新(600133)……

最濃墨重彩的一筆投資要數國華人壽。2007年，由劉益謙控股的天茂集團發起成立國華人壽，主要經營人壽保險、健康保險、意外傷害保險等各類人身保險業務。經過10余年的輾轉騰挪，天茂集團對國華人壽的持股比例逐步增持至51%，達到控股股東地位，并將其裝入上市公司天茂集團體系內。

今年上半年，國華人壽實現營收276億元，歸母凈利潤3.11億元。截至2022年6月，國華人壽總資產逾2657億元，已設立18家省級分公司，91家中心支公司等共計113家分支機構。

編輯丨劉定文 胡馨月

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