全球看熱訊：沈曉玲等：保租房REITs再擴容，高出租率項目存獲批優勢

中新經緯11月10日電 題：保租房REITs再擴容，高出租率項目存獲批優勢

作者 沈曉玲 克而瑞研究中心企業研究總監

(資料圖片)

錢晟江 克而瑞研究中心研究員

近日，華夏基金華潤有巢租賃住房REITs正式獲批。華潤置地成首家將資產作為租賃住房REITs的上市房企，這為其他房企實現輕資產運營發展提供了新思路。

新獲批REITs底層資產拿地成本低、運營周期短

根據公告，本次華潤有巢保租房REITs項目的基金管理人為華夏基金，中信證券(600030)為專項計劃管理人，預計將募集11.2億元，其中華潤置地將作為戰略投資者認購基金總份額的34%。上市完成后，兩個項目將由公募基金動用募集資金進行收購，最終由基礎設施REITs持有100%權益，不再是華潤置地附屬公司和財務并表項目。

此次華潤有巢上市REITs的底層資產拿地成本都不高，兩宗項目土地成本均不足4000元/平方米。且項目分別位于上海松江區工業區東部園區和泗涇鎮，被華潤分別以1.8億元和1.25億元拍下。其中，東部園區地塊屬于上海市R4用地，權屬清晰、保障屬性明確并兼具市場化運營，在對接資本市場方面具有先天優勢，而泗涇項目則是已發行的保租房公募REITs中，唯一一塊不是國有建設用地的底層資產。相較而言，集體建設用地成本更低，以這種方式獲取土地建設租賃住房，能有效地降低企業成本，且回報率及商業運營的可持續性也更有保障。

雖然REITs項目申報要求中明確指出，“基礎設施運營時間上原則不低于3年，且3年凈現金分派率原則上不低于4%”，但此次華潤成功上市的兩個長租公寓項目運營時間僅有1.5年。而在早前成功上市的保租房項目中，僅華夏北京保障房REITs運營時間超過了3年，其中深圳安居REITs的安居白泉閣運營周期最短，僅2個月。

目前來看，如果長租項目能夠實現長期穩定收益，針對保租房REITs的運營時間要求是可以適當放寬的，在此次申請中也再次印證了這一觀點。

頭部房企踴躍布局保租房

目前，行業內的頭部房企積極將旗下長租公寓納入保障性租賃住房(下稱納保)管理。

截至2022年7月底，萬科旗下泊寓正式納入保障性租賃住房項目有50個，涉及4.1萬間房源，另有5萬多間房源在申請納保途中，總計超過泊寓開業項目房源數量一半；保利發展旗下保利公寓建成保障房超10萬套；而華潤除此次REITs發行涉及的兩個項目外，在北京、天津等地均有率先獲評保障性租賃住房的項目。

總體來看，華潤置地將兩個租賃住房拆分，以基建REITs結構上市，成為重資產運營項目的一個參考樣本。當前，由于重資產退出渠道較少，除REITs外，大宗交易是幾乎唯一的退出路徑。

對房企而言，公募REITs若能上市，不僅能促進公司融資方式及發展平臺多元化，還能盤活基礎設施資產，最終降低對傳統債務融資模式的依賴。而那些無法認定為保障性租賃住房、凈現金分派率過低，或者不滿足其他上市條件的租賃項目，暫時尚無法進入保租房公募REITs這條新賽道。(中新經緯APP)

本文由中新經緯研究院選編，因選編產生的作品中新經緯版權所有，未經書面授權，任何單位及個人不得轉載、摘編或以其它方式使用。選編內容涉及的觀點僅代表原作者，不代表中新經緯觀點。

責任編輯：李惠聰

編輯：楊京川