走過危機四伏的三季度 房企幸存者有望安穩“過冬”

債券違約，業績下滑，千億、百億房企俱樂部繼續以斷崖式態勢減員。今年的三季度，房企正經歷新一輪生死大考，就在整個市場風聲鶴唳之時，融資端正加大力度，助力房企熬過這個年關。

35家房企出現虧損

樓市寒冬之下，房企經營狀況持續探底。

(資料圖片僅供參考)

近期A股上市房企三季報提供了一個觀察視角。數據顯示，已披露三季報的百強房企全口徑銷售金額為5.31萬億元，同比減少45.8%，權益口徑為3.71萬億元，同比減少46.3%。前三季度房地產板塊歸母凈利潤為214億元，同比大幅下降74.4%，降幅較二季度下降了9.4個百分點；三季度歸母凈利潤為-20億元，較去年同期167億元大幅下降，房企虧損情況愈發嚴重。

具體來看，前三季度虧損的房企有35家，既有國資背景的北辰實業(601588)、中交地產(000736)、云南城投(600239)等，也有藍光發展(600466)、陽光城(000671)、華夏幸福(600340)等出險房企。其中，陽光城、北辰實業歸母凈利潤分別較去年同期下降303.81%和352.07%，跌幅較大。

對于房企業績集體下滑或虧損的原因，無外乎以下幾點。第一，疫情、市場下行等外部因素促使結算收入大幅減少；第二，結轉項目毛利低，毛利率持續承壓；第三，受市場景氣度持續低迷的影響，房企普遍通過降價促銷的方式推動銷售回款提速，在綜合評估銷售回款和資產規模之后多數房企計提資產減值；第四，停工之下利息資本化減少、財務費用上升；第五，合作項目增多致使少數股東損益占比提升。

國家統計局發布的全國房地產開發投資數據顯示，今年1-9月，全國房地產開發投資103559億元，同比下降8%。

相對來說，一些頭部房企、央國企、區域型優質民企整體財報質量和現金流狀況較好。萬科、金地集團(600383)、華發股份(600325)、金融街(000402)、南國置業(002305)、迪馬股份(600565)、濱江集團(002244)、榮安地產(000517)、天健集團(000090)均實現歸母凈利潤同比正增長。

以濱江集團最為亮眼，其歸母凈利潤同實現比增長55.21%，其在財報中稱，歸母凈利潤同比上升的主要原因系本期來自聯營企業和合營企業的投資收益在歸母凈利潤中占比較高所致。

業內人士認為，總體而言，受市場下行影響，上市房企營收、利潤都不容樂觀，尤其受到近年結算項目地價占售價比上升的影響，房企利潤空間被進一步壓縮。

違約潮持續蔓延

值得關注的是，浩浩蕩蕩的到期債務讓原本經營困難的房企雪上加霜。

Wind數據顯示，2022年前三季度境內債券市場有24家房企宣布展期，展期規模高達1193億元，較去年全年增加1000億元。上海票交所數據顯示，8月房地產行業商票逾期企業達2633家，較7月增加729家，在逾期企業中占比64%。房企中資美元債違約形勢嚴峻，前三季度累計有36家房企美元債違約，比去年全年增加24家，涉券規模550億美元，較去年全年增加368億美元。據克而瑞統計，今年四季度將有200家核心房企境內外債券到期，總規模約1836億元，其中海外債約649億元。

為防止違約，各房企均主動尋求展期，但并不是每筆債務都能成功得到展期。進入十一月，違約潮甚至已經蔓延至部分國資房企和優質示范民營房企。

11月1日，曾多次獲得融資部門支持發行債券的示范房企旭輝發布公告稱，暫停支付境外融資安排項目下所有應付的本金和利息，將對公司境外債進行全盤統籌，對債務結構和久期進行重新安排，以時間換空間，讓公司能持續經營下去。截至公告日，旭輝境外債務總額(包括銀行貸款、優先票據和可換股債券)約68.5億美元，暫停支付的款項約4.14億美元。

此前一天，綠地控股(600606)發布公告稱，擬對2022年-2024年到期的9只美元債就展期事項發起同意征求。綠地控股希望能征求投資者同意，將該公司2023年6月到期6.65%的一只美元債展期一年，其余債券展期兩年，展期期間票息不變。

不難看出，不斷到期的債務讓原本脆弱的房企更加苦不堪言，越來越多的房企被債務拖進了這場群體性危機之中。

四季度市場有望回穩

在如此嚴峻的市場環境下，來自民企融資端的好消息接踵而至。

11月8日，中國銀行(601988)間市場交易商協會稱，在人民銀行的支持和指導下，將繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。

第二天，中債信用增進公司發布《關于接收民營企業債券融資支持工具房企增信業務材料的通知》，指出為加大對民營房地產企業增信服務力度，意向民營房地產企業可填寫項目需求意向表提出增信需求。

受此消息影響，11月9日，A股與港股地產板塊應勢集體大漲，且領漲兩市。

實際上，11月第一天，中國銀行間市場交易商協會、中國房地產業協會聯合中債信用增進投資公司，召集金輝、新希望(000876)地產、德信中國、大華集團、仁恒置業、雅居樂等21家民營房企召開座談會，介紹中債信用增進公司增信支持民營房企發債融資工作相關進展，并聽取各方意見建議。

據悉，這已經是第三次召開關于民營房企發債融資相關的座談會，相比之前，這次參與增信項目的房企范圍有所擴容。

在此前的“國際金融領袖投資峰會”上，央行行長關于房地產的表態也提振了市場信心?！叭嗣胥y行鼓勵銀行通過‘保交樓’專項借款支持已售住房建設交付，支持剛性和改善性住房需求。近期，房地產銷售和貸款投放已有邊際改善。隨著中國城鎮化進程不斷推進，我們相信房地產市場能保持平穩健康發展?！?/p>

業內人士表示，過去對于民營企業的融資，更多的還是小范圍的和推薦式的，此次對于民企融資則顯然放開了標準和門檻，有助于更多企業進行融資和發債。不過，房企現金流的來源不僅取決于融資端，銷售回款同樣至關重要。

中銀證劵認為，當前政策力度尚不足改變行業基本面弱復蘇的態勢，供需兩端走弱的壓力仍在，預計在政策利好加持下，四季度表現會優于前三季度。

就像萬科在三季報中預測的那樣，市場恢復之路將緩慢而曲折?？梢詮拇媪糠拷灰椎穆氏绕蠓€中看到城市住房需求并沒有消失?！斑@也提示我們要加倍努力，更好地回應客戶訴求，推動經營穩步回升。”