【環球速看料】令地產股起死回生的“第二支箭”有何神通？

經濟觀察網 記者 陳月芹 編輯 張雅楠 11月8日，中國銀行(601988)間市場交易商協會（以下簡稱“交易商協會”）釋放了“第二支箭”的利好消息：由央行再貸款提供資金支持，預計可提供約2500億元民營企業債券融資，后續還有望擴容。

受此消息影響，地產股債已連漲3個交易日，前50強房企總市值累計上漲約3071億港元。其中，旭輝控股累計漲幅超125%，碧桂園漲59%，龍光集團漲52%。

多個信源向經濟觀察網證實，央行和交易商協會是在11月4日前后向少數民營房企傳遞了“第二支箭”融資安排的消息，征求房企意見，并組織首批民營房企申報。

(相關資料圖)

2018年，央行等監管部門從信貸、債券、股權三個融資渠道，采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業拓展融資，民企債券融資支持工具即為“第二支箭”，目的是引導金融機構改善對民營企業的風險偏好和融資氛圍，緩解民營企業信用收縮問題。

2500億元融資額度的“第二支箭”，和8月以來的中債增擔保性發債又有何不同？哪些房企有望入圍，以及發行成本、資金用途等細則令房企十分關注。

首批中簽者

11月9日，中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱“中債增”）發布了接收民營企業債券融資支持工具房企增信業務材料的通知，有意向的民營房企可填寫《項目需求意向表》，并發送至指定郵箱，向中債增提出增信需求。

次日，交易商協會便官宣受理龍湖集團200億元儲架式注冊發行。

經濟觀察網獲悉，除龍湖集團外，首批受益于 “第二支箭 ”的發行人還包括新城控股(601155)和美的置業，發行額度分別為150億元和不低于50億元。旭輝、碧桂園等多家民企已著手申報第二批發行。

一位知情人士透露，龍湖集團作為“第二支箭”計劃飲頭啖湯的房企，目前也僅獲悉額度為200億元、發行品種為儲架式，期限、利率、資金用途等細則仍有待推進、細化。

《項目需求意向表》要求房企填寫公司資產和債務情況，如總資產、凈資產、項目意向主承銷商、是否發行過公開債、境內外債券是否違約等；其次，本次意向發行品種、期限、增信金額，還需詳細填寫房企擬提供的風險緩釋方式，如金融機構風險緩釋、國有企業反擔保、資產抵押、關聯企業反擔保、國有擔保增進機構反擔保等。

一位參與申報“第二支箭”發行的房企人士透露，意向發行品種、期限、增信金額由企業自行填寫，但實際額度由央行層面、交易商協會評估。例如，首批發行的其中一家民企實際獲批額度比自行申請的數額還要高。

擔保發債升級版

同樣是中債增參與發行，“第二支箭”和擔保性發債有何不同？

前述頭部房企IR人士解釋，“第二支箭”和擔保性發債本質相差不大，都需要房企提供資產抵押或國企反擔保、母公司反擔保等，主要有4點不同：

一是“第二支箭”初步定量2500億元，還有望擴容。而8月以來，第一輪擔保發債中，碧桂園、旭輝、龍湖、美的、新城等6家房企通過中債增擔保，融資總額僅68億元。

二是本次“第二支箭”的發行，由央行牽頭，央行提供再貸款資金支持，點名支持“包括房地產企業在內的民營企業發債融資”，傳遞出了監管部門有意為民營房企融資紓困的信號。

這個“央行再貸款”意味著，商業銀行或其他金融機構購買了房企的債券，可憑借購買憑證，以很低的成本去央行借到一筆等額資金，“假設金融機構買了10億元‘第二支箭’產品，還能向央行貸款10億元，相當于央行為之兜底，銀行購買這類型產品幾乎沒有資金成本。如果房企違約，不良率仍歸屬于銀行，但理論上，中債增手上還有抵押資產和國企擔?！薄Ｇ笆龇科驣R人士表示，此次央行提供再貸款，能進一步打消金融機構的疑慮。

三是和此前的擔保性發債相比，“第二支箭”明確，除擔保增信、創設信用風險緩釋憑證外，增加了直接購買債券等方式，支持民企發債融資。

四是發行成本上，中債增對民營房企收取的增信服務費率低于0.8％/年，約是首批擔保性發債擔保費率1.5%/年的一半。同時，還可以根據企業信用狀況分檔確定反擔保比例，尚未違約的優質民企有望降低反擔保比例。

上述參與申報“第二支箭”發行的房企人士透露，其和交易商協會、中債增多次對接發行事宜，在資金用途方面，“第二支箭”發行產品除了償還項目類貸款、償還中票等境內直接融資等常規用途外，還可用于償還外債。至于是否可以用于項目公司開發建設，還未確定，具體須看企業獲批發行后發布的募集說明書。

民企信用拐點

前述頭部房企IR人士認為，此前中債增的擔保發債，擔保條件較嚴格，發行金額也較少，一家頭部房企約發出10余億元，實際融資效果難言“解渴”，背后原因是投資人不買賬，銀行、金融機構對地產債券還是畏手畏腳。但“第二支箭”有了央行背書，地產股債二級市場的投資人、金融機構嗅到了風向變化：金融口開始對地產行業提供支持，央行愿意對還沒出險的房地產企業在信用端努力做一些修復。

樂觀預期給整個市場情緒帶來的轉變非常明顯。該參與申報“第二支箭”發行的房企人士認為“第二支箭”利好的釋放，是民營房企信用狀況的拐點，至于房地產行業的恢復仍依賴于購房者信心的恢復。

與地產股上漲相比，他更關注債券是否在漲，“必須是二級市場的價格跟一級發行價格處在合理區間，才是信用復蘇?！彼忉?。

由于中債增在官網公開發布“第二支箭”受理方式，理論上所有房企都有申請資格，通過提交《項目需求意向表》報名。這是否意味著已出險房企也能獲得該筆融資支持？

一位民營房企融資人士解釋，中債增要求企業填寫境內外債是否違約，也是對房企資產和債務成色進行分類，“首先，已出險的企業大多處在資不抵債階段，沒什么資產可用于抵押，也很難獲得國企擔保；其次，爆雷房企當前的主要任務是保交付，需要通過申請紓困基金或政府專項基金。房企發債，最重要的目的是修復信用，這對爆雷房企意義不大”。

多位房企人士對“第二支箭”持謹慎樂觀態度。

一是龍湖的信用是民企標兵，其能發出第一單產品，對其他民企的象征意義不大，要看第二批發行名單能否有更多民企入圍；

二是“第二支箭”的實際效果，最終要看金融機構的投資意愿。盡管有央行再融資、中債增擔保，但如果出壞賬，風險還是商業銀行自擔。據悉，央行有意向各金融監管部門發文，合力推動“第二支箭”發行。

第三，相關細則有待落地，如給房企的具體額度、資產認定、擔保比例、資金用途等，直接關系政策的實際效力。