10月商品房銷售面積降幅超二成，四季度走勢如何

進入四季度，房地產行業仍處于緩慢恢復期，房地產銷售和新開工面積出現低位企穩趨勢。

國家統計局15日公布了2022年1～10月份全國房地產開發投資和銷售數據。數據顯示， 1～10月份，商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額108832億元，下降26.1%，其中住宅銷售額下降28.2%。

(相關資料圖)

與前9月相比，前10月全國商品房銷售額同比累計降幅延續縮小趨勢。

從單月來看，根據第一財經計算，10月份全國商品房銷售面積和金額9757萬平方米和9452億元，比去年同期（12709萬平方米和12390億元）減少2952萬平方米和2938億元，單月銷售金額和面積的同比降幅仍超過二成。

規模以上房企銷售亦延續低迷態勢?？硕鸬禺a研究最新統計顯示，10月，百強房企整體銷售環比降低2.6%，降幅高于往年平均。累計來看，百強房企1～10月銷售額的同比降幅仍保持在44%的較高水平。

進入“金九銀十”后，房企紛份加大降價促銷力度。受10月份國內多區域疫情影響，房企正常供貨節奏被打亂，市場機構統計顯示，過半城市供應出現環比腰斬。與此同時，由于行業和宏觀經濟仍存在下行壓力，觀望情緒依舊較為濃厚。

央行發布的金融數據顯示，10月居民中長貸新增332億元，同比少增3889億元。

銷售端尚未出現明顯回暖跡象，加之民營房企融資困難，房企現金流繼續承壓。根據國家統計局數據，1—10月份，房地產開發企業到位資金125480億元，同比下降24.7%。其中，占比次高的“定金及預收款”跌幅最大，為下降33.8%。

除了銷售回款，以債券直融為主的自籌資金增速也在持續回落。1～10月份，房地產開發企業自籌資金44856億元，下降14.8%。

招商證券認為，相比銷售回款，債券融資渠道不通暢對房企資金鏈恢復形成明顯邊際拖累。

1～10月，全國房屋新開工面積和房屋竣工面積分別為103722萬平方米和46565萬平方米，同比分別下降37.8%和18.7%。

第一財經注意到，在“保交樓”工作持續推進之下，竣工節奏有所加快。與1-9月數據（-19.9％）相比，全國房地產竣工面積同比降幅繼續縮小。

不過，新開工和竣工規模的改善，并未帶動房地產投資的整體復蘇回暖。1—10月份，全國房地產開發投資113945億元，同比下降8.8%；其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。

進入11月，地產供需兩端正迎來更多政策支持。10日，交易商協會受理龍湖集團200億元儲架式注冊發行，民企融資“第二支箭”正式落地；隨后不久，央行和銀保監內部發布254號文，提出積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房企風險處理、依法保障住房金融消費者合法權益等16條要求；14日，央行、銀保監會和住建部聯合發文，允許商業銀行與優質房企開展保函置換預售監管資金業務。

展望后市，招商證券(600999)預計，今年年底前還會有更多城市因城施策放松頻次將恢復，有助于激發被壓制的存量改善型需求釋放，短期使銷售弱邊際改善持續，但因為房價下行壓力仍在，居民購房預期明顯恢復或許仍需等待，明年一季度末或是觀察節點。此外，伴隨供給端融資支持的逐步落地，將改變房企競爭性降價，這會成為緩解房價下行壓力的前提。

瑞銀投資研究部亞洲經濟研究主管、首席中國經濟學家汪濤也認為，未來幾個月，房地產政策將延續寬松趨勢。2023年全年，如果在建項目投資和建設加速，整體房地產投資有望企穩。因此，房地產下行對2023年GDP增長的拖累將明顯小于2022年。