銀行保函置換預售資金將緩解房企資金壓力？

中新經緯11月16日電 (李惠聰)緊隨2022年最強政策支持“金融16條”之后，房地產市場再迎利好。

11月14日，中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》(下稱通知)。通知表示，監管賬戶資金達到限定額度后，房企可通過銀行保函提取預售資金，進而改善企業流動性。

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多位市場人士指出，此舉直擊房企預售資金痛點，將在一定程度上改善房企現金流承壓狀況，通知也成為繼“第二支箭”“金融16條”后的第三項房地產重磅支持政策。

或為房企增加“房屋銷售款×10%”資金規模

事實上，由商業銀行出具保函置換房企預售監管資金，在年初住建部發布的《關于規范商品房預售資金監管的意見》(建房〔2022〕16號)中就有相關規定。自2021年，各地就陸續出臺了優化預售資金監管、持續推進“保交樓”等措施，如北京在2021年11月規定房企可憑非監管銀行出具現金保函免除同等額度的監管資金。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，由于開發商存在融資多頭、預售資金挪用等問題，當出現債務風險及一致風險預期時，就會發現監管賬戶預售資金不夠用。

因為在目前形勢下，地方政府要“保交樓”、銀行要保貸款債權、信托公司要保權益、施工單位要工程款、供應商要材料款等，在各方主體擠壓下，就極有可能導致房企預售資金監管賬戶被鎖死。

“有了銀行保函，預售資金賬戶內的重點監管資金就可以釋放出來，從而加大房企資金流動性”，李宇嘉如上表示。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也持類似看法，即通知的出臺是對近期部分房企經營遇到實際問題的適時回應。據悉，此前就有企業提出當前預售資金監管過嚴使房企“資金拿不出、用不上”，造成一些銷售本就正常的企業也開始遇到流動性問題。

本次通知規定，通過保函置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%，置換后監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的70%。

規定比例為何是30%？

在李宇嘉看來，合理配比的預售資金調動規模，一方面，可以釋放“本來用于保交樓，但由于利益板結，誰也動不了”的資金，從而起到資金循環目的；另一方面，企業的“這只手”也不能動太多，因為要考慮既有債權人(保交樓之前的債權人，包括銀行、信托、施工單位、供應商)的權益。

“30%的預售資金動用配比，再加上專項借款、紓困基金、配套融資，將未售乃至未開發的地產業務循環起來，從而以四兩撥千斤手法實現整個項目的大循環?！?/p>

嚴躍進則根據項目竣工和房屋銷售款間大致關系預測，通過銀行保函置換預售資金模式為企業置換出的資金，大約可占到房企住房銷售款的10%，這意味著通知的推出，至少能為當前房企增加“房屋銷售款×10%”的資金規模，“這對目前市場形勢下的房企意義重大”。

政策并不適用于所有項目

預售資金對撬動房企發展規模至關重要?？硕鹧芯渴崂砹?8家重點上市房企2021年年報就發現，預售監管資金政策趨嚴還是放寬，與房企現金支配力直接相關，也會進一步影響企業短期償債壓力。

本次通知提出的保函置換預售資金并非適用于任何房地產項目。按照要求，主要是用來支持短期內有流動性風險、但企業基本穩健的房企，而一些存在明顯暴雷風險的企業無法享受此類政策。

通知提出房企要按規定使用保函置換的預售監管資金，即優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。

對此，嚴躍進認為，以上規定具有一定創新之處。過去政策對銀行保函置換預售資金的規定多明確要用于工程建設，而此次提出了新用途，即償還債務。通俗來講，即指房企本次置換出的閑余資金“可以用來蓋樓也可以用來還債”，這將有助于房企靈活處理自身債務風險。(中新經緯APP)

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責任編輯：孫慶陽

編輯：吳曉薇