北京二手房掛牌量“突破10萬套”背后真相

王瑤最近突然急迫了起來，兩年多前在北京朝陽區東五環附近購買了一套“老破小”的她，原本沒有置換計劃，現在也打算加入“掛牌”隊伍，開始密切關注市場動態消息。

這種變化，源于近期“北京二手房掛牌量激增到10萬套，創歷史新高”的說法一度沖上熱搜，市場氛圍被烘托得緊張了許多，“成交明顯下跌，價格承壓”的言論甚囂塵上，“拋售潮”等一些想當然的猜測也出現了。

(相關資料圖)

21世紀經濟報道記者調研發現，事實并非如此，“激增”“創歷史新高”“明顯下跌”“拋售”諸如此類吸引眼球的說法并不成立。

北京鏈家研究院院長高原提供給21世紀經濟報道記者的正式數據顯示，10萬套掛牌量屬于北京二手房市場的正常水平，“超10萬套掛牌量”已經連續三年出現；而且今年下半年的掛牌量是一條平穩增長曲線，不存在短時間內急劇增長的情況。

成交量也處在正常區間。北京住建委數據顯示，2022年6-9月，北京二手房網簽數量呈穩定上升趨勢，10月網簽數據微降，考慮到網簽數據的滯后性，疊加疫情影響和季節性回落因素，“屬于合理變化，完全不構成‘拋售’?！币晃徊辉妇呙臉I內人士表示。

而且，二手房掛牌量與市場情況并不能劃等號。高原強調說，二手房掛牌量與市場形勢之間的關聯相對較弱，掛牌量受到多方因素影響，并不能直觀反映市場走勢，也不好以此單一因素預測未來情況。

值得注意的是，相對于北京全年超過16萬套的二手房交易量，10萬套掛牌量并不足以得出“庫存積壓”的結論。業內人士的一個共識在于，放眼全國，北京樓市的波動性并不高，很少出現大起大落的戲碼，整體依然屬于穩健的第一梯隊。

在二手房市場，心理拉鋸戰是永恒的主題，尤其是被放大解讀的數據，往往會引起人心惶惶，風聲鶴唳。穿透消息本身，拉長周期看待數據，不失為一條合理路徑。

多年均超10萬套

北京住建委數據顯示，2017年-2021年，北京二手房全年成交量呈現平穩上行趨勢，分別達到13.43萬套、15.17萬套、14.26萬套和16.46萬套，同期新房網簽量則分別為4.82萬套、4.75萬套、6.43萬套和6.81萬套。與其他以新房成交為主的城市相比，北京的置換需求占據主流，分析北京樓市，也需要關注這個基礎前提。

高原即指出，從近年情況來看，隨著住房市場持續發展，北京市二手房年度交易規模已達15-20萬套左右水平，與市場規模相比較，當前掛牌中房源量并不屬于“庫存過高”。

排除了“庫存過高”的問題，我們繼續關注“歷史新高”和“激增”的說法。

根據北京鏈家研究院監測數據，2019年后，北京鏈家每年下半年掛牌量均超過10萬套。

“10萬套掛牌量屬于北京市場的正常水平。”高原告訴21世紀經濟報道記者，近三月月均掛牌數量相較過去5年下半年平均值無顯著變化，當前掛牌量與去年同期相比僅有微增，也無顯著變化。

另據58安居客房產研究院統計數據，北京近幾個月的二手房在架量也無明顯波動。2022年10月，北京市二手房在架房源量環比增加0.2%，與上月基本持平，已連續6個月維持在15萬套出頭的水平。

今年3月份，58安居客的北京市二手房掛牌數量曾超過18萬套，彼時卻并未掀起輿論關注。

即便與高成交量的去年同期相比，多位經紀人和機構分析師提供給21世紀經濟報道記者的數據顯示，二手房掛牌量并未達到“超出去年同期2萬套”的水平。

而且需要注意的是，去年是北京樓市成交“大年”，相對較快的去化速度拉低了房源量，低基數之下，同比數據的參考性需要打個折扣。

“綜合判斷，當前北京市場處于疫后恢復平臺期，新增掛牌、帶看、成交、價格等各項指標無顯著波動，各項指標均處正常范圍。”高原強調。

至于二手房掛牌量與市場走勢之間的關聯，更加需要審慎看待。一般來講，包括新增房源、動態銷售房源、核銷房源等在內，掛牌房源量指標的影響因素較多。

據高原解釋，房源掛牌量容易受到企業經營管理行為影響。例如，企業拓展在新行政區域內加開門店，則短期內該區域掛牌量會有所增加，掛牌中房源量即可能快速提升；又或者，新建商品房在特定時間點達成上市交易條件后集中掛牌，也可能造成短期內庫存增加；再者，企業對部分地區掛牌周期長、業主無法聯系等“沉睡房源”進行集中核銷則可能會導致房源數量快速下降?！按送?，業主往往在三四季度集中掛牌以期春節前完成交易，因此三四季度掛牌量亦會有季節性升高?！?/p>

換而言之，掛牌房源量增減與市場形勢的關聯，并沒有那么緊密。

高原通過回溯既往掛牌房源量數據與成交數據，房屋成交價格、房屋成交量走勢的關系發現，“掛牌量預示市場冷熱”的推論可能難以成立。

他舉例指出，2020年下半年，改善性需求明顯增加、市場成交相對較熱階段，其時北京二手房掛牌房源量要高于當前水平；而在2022年初受疫情影響階段，市場成交相對較冷，但其時掛牌中房源量不足9萬套，兩者之間并不呈反比例關系。

北京朝陽區東四環一家經紀門店的經理也告訴21世紀經濟報道記者，根據他們的實際工作經驗，掛牌量并不能和市場冷暖直接掛鉤，近期掛牌的業主有不少也是受到市場消息影響，“想要掛出來試試水”。

市場真實表現

前述掛牌量數據，與另一則成交量數據疊加，在少數人的分析中造成了更強的殺傷力，消息稱“北京二手房成交量明顯下跌，專家認為將引起價格下調”，更有人甚至斷言掛牌量大漲，意味著有投資客在大量出貨，拋售離場。

該論斷使用了北京二手房成交的同比數據，即2022年1-10月，北京二手住宅成交面積為1005.3萬平方米，同比下降32.4%；二手住宅成交套數為110484套，同比下降32.6%。

值得注意的是，2021年是北京二手房市場的成交高峰。據合碩機構數據，去年全年北京二手房成交近19.32萬套，成交量創近5年新高。

“高基數效應下，今年10月份的二手房成交量同比去年有下降，是很正常的?！币晃皇煜け本┦袌龅臋C構人士表示，考慮到近期疫情多發，也對成交量造成了一定影響。

從更為反饋市場實際的網簽與認購環比數據來看，今年6月以來，北京市二手房網簽呈現疫后溫和恢復、成交規?！八倪B增”的總體態勢。

21世紀經濟報道記者查詢北京住建委數據發現，2022年6-10月，北京二手房網簽數量分別為1.1萬套、1.2萬套、1.4萬套、1.43萬套和1.1萬套。高原認為，10月由于連環單聯審聯批政策落地，使得成交到網簽轉化時間變快，導致網簽數字微降，但整體成交情況未有顯著變化，他表示：“當前北京市場各項運行指標符合一般節奏與季節規律?！?/p>

經紀人也向21世紀經濟報道記者證實，北京二手房網簽的月度數據處在1.2萬套-1.5萬套的區間屬于正?，F象，如果月度成交低于8000套，市場才會有實質性變化?！澳壳暗某山涣恐荒苷f是正常略微偏低?！彼f。

“拋售”更是不存在。北京樓市的置換改善需求相對主流，受9月底的個稅優惠政策利好影響，部分置換群體近期加快了置換節奏，“掛舊換新”相對普遍。

北京多位經紀人告訴21世紀經濟報道記者，“賣一買一個稅優惠”政策推出之后，原本就有置換計劃的客戶紛紛加快了速度，力求爭取在1年以內實現置換，老舊小區的房屋上架率較之前有所增加。

所謂“賣一買一個稅優惠”，是指9月30日財政部發布的《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，該公告提出自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

據21世紀經濟報道記者了解，當前多數一、二線重點城市關于住房個人所得稅的執行情況是，滿五唯一免征，其他情況按照房屋差額的20%或者全額的1%征收。

對于北京換房群體來說，以北京出售房屋按照房產交易盈利部分的20%征收個人所得稅計算，若出售一套房屋成交價格為400萬元，該房屋原值為200萬元，不符合“滿五唯一”條件，裝修、稅金等其它費用為50萬元，則賣家需繳納個稅30萬元。

新政之下，賣家如果在一年內重新購買新的住房，且新購住房的總價不低于400萬元，那么這30萬元的個稅將被退回，賣家節省了高達30萬元的成本。

受政策利好影響，掛牌試水的業主也不在少數?！暗\心賣的業主并不多，有的是摸一摸市場溫度，有的是還沒看到中意的下一套房，手里這套不著急出?！苯浖o人說。

“買方也多處于觀望狀態，受到全國房地產大環境下行的氛圍感染，想看看能否等到更低的價格入手，掛牌人增加、成交速度降低的情況下，也加大了掛牌量和成交量剪刀差?！倍辔唤浖o人表示。

房價方面，北京二手房市場也處于平穩通道。國家統計局11月16日發布的70城房價數據顯示，10月份北京二手房價格環比增加0.2%，同比增加5%。

另據21世紀經濟報道記者調研，“老破小”戶型居多的北京學區房也未出現傳言中的“跳水拋售”。以北京市西城區德勝片區建成于1990年的老舊小區一居室為例，成交總價相對于2021年底稍微上漲，“老破小”價值消解一說沒能明顯左右成交價格。

中原地產首席分析師張大偉補充道，購房人不能過分“迷信”掛牌量數據，掛牌量也存在一定的水分，很多房源看似掛牌了，實際距離成交還有一長段路要走。