樓市信心攻防戰

在市場信心較為脆弱的當下，監管部門釋放重磅利好，核心城市優化樓市政策，對修復市場信心將起到積極作用。

11月15日，國家統計局發布2022年前10月房地產投資、銷售等相關數據。受各種因素影響，相關指標繼續下探，但部分指標也出現了積極變化。

今年1-10月份，全國房地產開發投資11.39萬億元，同比下降8.8%，連續7個月出現負增長，且降幅不斷擴大。同期，房地產銷售額和銷售面積繼續下降，降幅均超過20%；房企到位資金繼續負增長；房企土地購置支出繼續下滑。

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投資、銷售、現金流指標均表現不佳，再次反映出當前房地產市場的信心尚未完全恢復，這也被認為是樓市能否復蘇的關鍵所在。但與此同時，商品房銷售額降幅已連續5個月收窄，體現出積極的一面。

今年以來，各級監管部門頻繁推出穩樓市政策，并多次對市場信心起到提振作用。但由于多方因素影響，市場整體下行的大趨勢仍未徹底改變。11月以來，監管部門推出多項政策，進一步給予房地產市場金融等方面的支持。與以往的各類穩樓市政策一樣，相比實際效果，這些措施對市場信心的提振作用更加被市場看重。這種樓市信心的“攻防戰”也成為今年的主旋律。

在11月15日的新聞發布會上，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示，房地產市場出現了一定積極變化，但是下行態勢還在持續。下階段還是要堅持房住不炒的定位，積極推進購租并舉，支持剛性和改善性住房需求，推動房地產市場逐步企穩，保持平穩健康發展。

下行態勢與積極信號

剛剛過去的傳統營銷旺季“金九銀十”，房地產企業的銷售情況并未真正改觀。今年9月和10月，全國商品房銷售面積和銷售額雙雙同比下降。到10月，這兩個指標的降幅分別達到23.2%和23.7%。

受此影響，今年前10月，全國商品房銷售面積為11.12億平方米，同比下降22.3%。同期，商品房銷售額10.88萬億元，同比下降26.1%。

資金方面，今年1-10月份，房地產開發企業到位資金12.55萬億元，同比下降24.7%，降幅較1-9月擴大0.2個百分點。今年以來，該指標始終保持負增長。由于流動性受阻，今年前10月，房企土地購置面積和土地成交款同比遭遇“腰斬”。

綜合各項指標的表現，10月份房地產開發景氣指數為94.70，連續8個月下滑。

在總結當前樓市情況時，付凌暉稱房地產市場“下行態勢還在持續”，這與其此前的表態相一致。今年8月，付凌暉曾表示，“房地產市場呈現下行態勢，當前整體上處于筑底階段。”

貝殼研究院市場分析師劉麗杰指出，本輪市場下行幅度較深，主要是宏觀經濟下行、疫情反復、國際形勢多變等多方面因素影響下，市場預期修復難度較大。

2022年以來，各級監管部門出臺了多輪穩樓市政策，頻次、力度均超過往年。雖然市場并未因此而快速回暖，但政策潛移默化的影響仍然不可忽視。

比如，一些積極信號已經出現。近幾個月，房地產銷售降幅并未進一步擴大。自今年6月以來，商品房銷售面積降幅從5月的低谷中恢復，并一直維持相對穩定的區間，商品房銷售額降幅則連續5個月收窄。

付凌暉還表示，從保交樓的情況來看，全國房地產施工期超過兩年即將步入交付階段的房地產開發項目完成投資保持較快增長，這也推動了全國房屋竣工面積降幅收窄。今年1-10月，房地產開發企業房屋竣工面積同比下降18.7%，降幅比1-9月份收窄1.2個百分點，連續三個月收窄。

年末市場能否“翹尾”？

現階段，如何提振來之不易的樓市信心，是市場關心的問題。

中部某大型上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，自去年下半年房地產業陷入流動性困境至今，已有十幾個月的時間。期間，監管部門出臺了各類穩樓市政策，但市場并未真正回暖，房企在融資端獲得的支持也較為有限。這也使企業的主要精力都放在求生上，一方面通過優化員工等措施來縮減成本，另一方面收縮布局，幾乎全部暫停與房地產無關的業務，并謀求出售旗下的部分項目。

他表示，今年以來，公司已啟動了各類降價促銷措施，讓利幅度高于往年，但效果甚微。

中指研究院的研究也顯示，今年11月以來，重點50城周度成交面積同比降幅仍在10%以上，購房者觀望情緒仍較重。

臨近年末，房企普遍有沖擊年度業績的需求，市場也往往出現年末翹尾的行情。今年11月以來，監管部門出臺多項相關的支持政策，再度對樓市帶來利好。

11月8日，中國銀行(601988)間交易商協會發布消息稱，將繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。當月中旬，央行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，給予房地產金融支持。銀保監會、住建部、央行也聯合印發《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，支持優質房企合理使用預售監管資金，防范化解流動性風險。

同時，杭州、北京等核心城市也在優化房地產政策。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，在市場信心較為脆弱的當下，監管部門釋放重磅利好，核心城市優化樓市政策，對修復市場信心將起到積極作用。

她表示，短期來看，近期支持房企融資的多項舉措落地，針對優質房企的預售資金監管政策亦在調整落位，預計多個政策疊加將改善房企資金壓力，提振企業信心，在“保交樓”要求下，年底房地產投資有望改善。

至于樓市何時從筑底狀態中恢復，受訪者普遍認為，在政策企穩，市場信心逐漸恢復的情況下，這一局面有望在明年上半年出現。

（作者：張敏,實習生胡暄悅 編輯：張星）