開盤去化觀察·長沙 | 10月開盤去化率超5成，長沙新房庫存刷新近5年峰值

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近期，周田（化名）從長沙一家本地房企跳槽，進入某知名央企從事地產銷售工作。相比多數城市長期低位的成交，周田是幸運的，這份幸運既有其自身選擇的原因，也有其所在城市長沙的新房市場比較穩定的表現。

據長沙樂居統計，10月份長沙共有42個樓盤開盤43次，整體開盤去化率52%，遠高于全國31城約38%的平均去化率。實際上，長沙新房銷售在下半年一直持續維持相對高位，其中7~9月的新盤開盤平均去化率分別為61%、45%、63%。

“當前長沙部分限購限貸政策仍較為嚴格，具備一定優化空間，從降低購房門檻、降低購房成本等方面持續推進，如針對特定人群、特定區域優化限購政策，調整認房認貸政策等，從而帶動住房需求釋放?！敝兄秆芯吭褐笖凳聵I部市場研究總監陳文靜在11月16日接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示。

開盤去化穩定，庫存刷新近5年峰值

今年的“銀十”，疊加房企年底沖刺搶收大促，長沙內五區商品房市場成交量漲價穩，成交量環比漲幅超過3成。

據長沙樂居買房不完全統計，10月長沙共42個項目開盤，房源超5299套房源，包括高層、小高層、洋房、疊墅等產品，選擇空間較廣。新房整體開盤去化率達到52%，維持在相對高位。

具體來看，長沙10月份集中開盤項目主要分布于岳麓區，其中谷山板塊新房成交量位居首位，整體成交均價在15000元/平方米以上，量價均高；其次為鵝秀板塊，10月份板塊內長沙北中心保利時代、廣潤福園項目性價比較好，成交熱度高漲，拉動區域月度成交量上漲。

來源：長沙樂居

值得注意的是，長沙新房銷售在今年下半年一直持續維持相對高位。據克而瑞統計，7-9月長沙的新盤開盤平均去化率分別為61%、45%、63%。而10月的新盤去化較9月下降了11個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進11月16日接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，對于長沙市場來說，購房政策持續放松，且此類城市過去購房政策比較嚴，一些潛在的購房需求其實是滯后的。所以類似積壓的需求勢必會有反彈或釋放情況，這會使得項目去庫存的效果略好，在一些去庫存的指標方面也有類似的表現。

克而瑞湖南區域認為，10月傳統銷售旺季，房企采取“花樣特惠房”和提前開啟“雙11”優惠活動刺激市場客戶，積極搶收市場需求客戶。十一黃金周房企加強營銷力度帶動一波走量，新房熱度出現明顯上升；房企表現同樣向好，年度累計業績雖仍不及去年同期，但單月成交額環比增幅良好，僅略弱于去年同期。

高去化背后，是近兩月新房供應量持續維持較高水平，長沙新房庫存量刷新近5年峰值。據長沙樂居數據，截至10月底，長沙市內五區商品住宅庫存量環比升至701萬平方米，不過由于去化流速加快，去化周期則微降至11.62個月。

來源：長沙樂居

進入11月，也到了房企的年終沖刺期。據長沙樂居買房不完全統計，11月長沙預計有50盤集中供應，以老盤加推為主，其中也包括招商蛇口(001979)濱江境、中國鐵建(601186)·夢想·龍隱臺、中交·鳳鳴東方、中?！ゅ居钐煜隆⑷f科松湖天地等11個純新盤項目。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水11月17日在接受記者采訪時表示，今年上半年整體市場環境偏弱，但由于2021年下半年至今改善需求集中釋放，導致長沙市場數據明顯高于預期。但市場競爭兩極分化嚴重，目前長沙越貴的的樓盤賣得越好，少量兼具品牌、性價比剛需樓盤表現活躍，其他普通剛需沉寂，多數項目采用分銷。

劉水建議，“在當下購房者觀望情緒濃厚的當下，房企可采取以點帶面的方式，在試點城市或試點地塊加大對現房營銷、明星項目的鋪排，通過現房營銷有利于規避市場恐慌情緒，加快購房者預期的改善，贏得購房者信心，通過積極營銷加速去化?！?/P>

土地市場平淡，政策具備優化空間

相比新房市場的成交相對高位和庫存量高企，長沙新房的前端土地市場表現可謂平淡。

11月16日，長沙今年第四批集中供地推出的22宗地塊中，21宗地塊在正式開拍后火速底價成交，無一溢價，歷時不到1分鐘；只有雨花區071號地塊于開拍前一日提前終止出讓。拿地房企依舊以地方城投平臺和國企為主。

陳文靜表示，近期多部委釋放政策利好，如央行、銀保監會等發布“金融16條”支持房地產市場平穩健康發展、商業銀行出具保函置換預售監管資金的通知，短期趨勢來看，從需求端、供給端、金融端持續改善政策環境，居民信貸或進一步寬松，部分房企融資環境有望得到進一步改善。

具體到長沙，10月共出臺了三條房地產相關政策，主要針對住房公積金政策進行優化，如首套個人住房公積金貸款利率下調，長株潭公積金一體化和開放湘贛邊區域公積金異地貸款；同時還有保障性租賃租房政策，官方出手籌集5000套公租房，以購買為主。

“當前長沙部分限購限貸政策仍較為嚴格，具備一定優化空間，從降低購房門檻、降低購房成本等方面持續推進，如針對特定人群、特定區域優化限購政策，調整認房認貸政策等，從而帶動住房需求釋放?！标愇撵o認為。

克而瑞湖南區域分析師曾婷婷也表達了同樣觀點，其認為，目前長沙樓市四限政策仍舊嚴苛，四季度松動力度有望加碼，疊加四季度房企積極的營銷政策，預計能吸引部分觀望客群積極入市。

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封面圖片來源：每經記者 陳利 攝