熱議：前路仍有微光：綠地32億美元債展期方案通過

11月22日，綠地控股(600606)（600606.SH）發布公告，宣布當天舉行的關于美元債債權人同意征求的會議結果：該公司旗下9只美元債展期決議已在相關會議上正式通過。

展期令綠地釋緩短期境外債券兌付的壓力，后續可以將精力集中于資產變現與項目銷售。有業內人士指出，綠地美元債展期通過后，有利于該公司以時間換空間，加快流動性恢復。此外，也不排除整體債務打包展期，將成為后續房企處理債務的樣本。

縱觀美元債市場，目前成功將債務整體打包展期的房企并不多見。綠地之前，僅有富力地產、正榮地產。今年7月，富力完成對旗下10只、大約49.43億美元債的同意征求，將債務整體展期3-4年。

(資料圖片僅供參考)

因應大環境變化，各地散發疫情影響，市場環境也隨之發生變化，這導致房企銷售和經營出現大幅下滑，從而影響了財務狀況，大部分房企流動性滯澀。綠地在資產去化與三季度銷售業績上均面臨壓力。10月31日，綠地公告擬對旗下9只美元債展期發起同意征求。在其中一只美元債還有半個月到期的時間節點上發出展期同意征求，也暴露了綠地迫于客觀情況而倉促應對的一面。

債務打包展期

具體而言，綠地此次境外債打包展期的方案為：一共9只美元債，除了今年5月已經延期一次的2023年6月債券展期1年外，其他債券均在原來年期上展期2年，即最長一只券從2025年展期至2027年。綠地將在債券原到期日償付5%本金,在新到期日償付剩余95%的本金。相關同意費或將于本月25日左右支付。

知情人士透露，11月22日會議上，綠地美元債展期方案以83%同意率通過。綠地尋求美元債展期也經歷了一番波折。由于綠地美元債展期數量與總金額規模較大，是美元債市場近幾年來少見的牽涉債券總額高達近32億美元的展期；投票涉及面也較廣，涉及亞洲、歐洲及美國投資人，難度也有所增加。

為此，綠地也給出了一定的誠意。據了解，綠地此次尋求美元債展期，早鳥費與同意費涉資1200萬美元（早鳥費率0.5%，一般同意費率0.25%）；此外，綠地還將為11月到期美元債支付前置費用。按照這只債券本金規模3.61億美元匡算，約在1800萬美元。

面對綠地發出美元債展期同意征求，少數債權人持反對意見。不過，綠地與持有大額債券的機構談判較為順利。據了解，11月19日，綠地美元債持有人已陸續收到通知，綠地這9只債券展期方案獲得相應充足的票數支持。

綠地順利通過債務展期，表明房企流動性狀況已發生微妙變化。此前綠地對其今年6月份到期的美元債發起交換要約時，曾一度引發市場對房企信用風險進一步擴散的擔憂。如今整體債務展期順利獲通過，某種程度上也反映了資本市場對行業整體流動性恢復的信心。

不過，跨過境外債務這一關，綠地還要面臨資產去化與銷售壓力。綠地曾對投資人透露，未來三年該公司計劃出售約2000億元資產，但最近一次投資人會上，綠地管理層坦承，意向買家希望進一步提高折扣力度，近期資產出售的難度可能有所加大；與此同時，該公司在三季度的營收仍然維持下行趨勢。

房企化債路徑變化

據不完全統計，自2021年下半年開始，房地產行業進入調整與出清周期，迄今已有超過50家規模房企出現公開市場債務逾期或者展期。房企大多只能通過處置資產應對短期流動性問題。不過房企資產變現速度不及預期，各地銷售行情也存在下行態勢。監管層與地方政府為穩定房地產市場，開始對房地產項目進行紓困。在“保交付”的大前提下，更多針對企業流動性的支持政策已陸續出臺。

政策暖風頻吹，債務展期逐漸成為房企緩解短期現金流壓力的主要方式。“大部分房企只能獲得單只或少數幾只前端到期的債券展期，展期期限往往只有1年左右，最短的僅半年左右?！币幻治鋈耸空J為，像綠地這樣整體展期的方案，不論是方案條款的反復論證與設計，還是和債權人的溝通，爭取債權人的同意并不容易。

為了加速債權人的決定，有的房企會對債權人給出更多的激勵條件。正榮此前尋求多只境外債券展期的時候，就單列了“提早同意費”一項來激勵債權人同意，類似于“早鳥優惠”。雖然正榮債券展期方案也獲得了通過，但也是經過多次修改并與債權人討論的結果。正榮5筆今年年內到期的債券僅展期一年，票息按8%支付，半年支付一次。綠地此次對于債務展期也給出了早鳥費與同意費的補償。

有債券圈人士指出，房企從單只債券展期到整體打包展期，償債路徑已發生改變。不過，富力與綠地的債券展期都在2年以上，這中間的不確定性會造成對企業運營、投資者與購房者信心等諸多影響。

一個事實是，房企希望通過債務展期，以時間解開資金枯竭的困局；通過平衡各方利益，讓企業能盡快回到運營的正軌，并通過銷售產生現金流上。而行業近期融資也呈現逐步回暖。自第一批房企中債增發債逐漸落地之后，截至目前，龍湖、美的置業、新城控股(601155)合計500億元儲架式注冊發行已獲交易商協會受理。近日，金地也遞交了150億元儲架式注冊發行申請。11月23日，在“第二支箭”政策框架下，中債增進公司出具了對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據，后續將根據企業需求提供持續增信發債服務。各方合力下，房企化債能力有望逐漸恢復。

（作者：唐韶葵 編輯：張偉賢）