全球觀察：評論丨推動穩地產進一步有序落地、有效實行

龐溟（仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部主管、中國首席經濟學家論壇成員）

11月24日，銀保監會相關部門負責人表示，國有六大銀行在前期工作基礎上，圍繞“十六條”監管政策，專題研究細化措施落實房地產金融管理政策，進一步加大工作力度，積極促進房地產市場平穩健康發展。此外，國有六大銀行近期與多家房地產企業密集簽訂合作協議，達成的意向性融資總額已超過萬億元。

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近日，人民銀行、銀保監會聯合印發《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（下稱《通知》），涉及保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等六個方面十六條措施。

在重要的增量信息方面，《通知》強調要從多方面積極做好“保交樓”金融服務，鼓勵金融機構在商業自愿前提下提供新增配套融資支持，明確還款“后進先出”原則、新發放配套融資形成不良可以盡職免責等細節，支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期。此外，《通知》也推出了因城施策執行個人住房貸款政策、個人征信權益保護、建筑企業信貸支持、住房租賃信貸服務及多元化融資等重要政策。

可以說，《通知》強調對各類房地產企業一視同仁，從信貸、債券、股權三個融資渠道采取政策組合，推出全新政策措施或明確現有相關融資政策，兼顧了鼓勵新增信貸投放和穩定存量貸款的問題、化解住宅項目交付風險與化解個人住房貸款風險的問題，提出適當調整房地產貸款集中度管理政策，有利于滿足房地產企業尤其是民營房地產企業的合理融資需求，有利于多維度、多角度、多層面、多主體防范化解房地產企業資金鏈風險、流動性風險和債務風險，有利于促進房地產業良性循環和平穩有序健康發展。

筆者認為，一方面，“房住不炒”定位和“穩地價、穩房價、穩預期”目標不會改變，對房地產行業的調控、管理和引導方向不會發生顯著轉變，調控方式的因城施策、因時施策、糾偏微調不會改變?！锻ㄖ芬蔡岢?，治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業應得到重點支持，有利于推動優質房地產企業實現長期的、平穩健康的、可持續的發展。

另一方面，金融扎實、有序、可行地支持房地產市場平穩健康發展，有利于紓困想在前頭、走在前頭，有利于紓困更為制度化、體系化、全面化，繼續穩妥實施房地產金融審慎管理制度、繼續穩步推進房地產開發企業降杠桿、繼續防范化解房企資金鏈風險和有序化解房企信用風險。

對各部門、各地區來說，應當實事求是、因地制宜、因城施策、一城一策，按照自身實際情況，有步驟、有秩序、有彈性地調節當地的房地產政策，跟進中央政策推出相關配套措施并確保落地生效。例如，《通知》中便提出，地方政策在全國政策基礎上，可以合理確定當地個人住房貸款首付和貸款利率政策下限，這為地方政府的需求端調控政策提供了更為靈活的優化空間。

與此同時，在“三線四檔”基本原則不變的前提下可以適度優化監管要求和階段性調整房地產企業融資要求，支持銀行依法合規、穩妥有序地推動和支持房地產企業融資，合理發放房地產開發貸款和并購貸款，重點支持優質房地產企業兼并收購業務和優質項目，暢通“銷售-拿地-新開工”鏈條，在確保房地產企業資金不被挪用的前提下進一步規范和優化對商品房預售資金的監督與管理，優先支付工程款、嚴格按照工程節點撥付資金、確保按期竣工交付，更好地滿足房地產企業的正常融資需求。

伴隨著近期各項融資利好政策密集出臺，體現了在符合金融審慎管理制度、風控、合規要求和市場化、法治化原則下，全面落實房地產長效機制，因城施策實施好差別化住房信貸政策，協力合策推動樓市盡快出現趨勢性回暖勢頭，扎實、有序、可行地支持房地產市場平穩健康發展。

雖然本周人民銀行并未下調5年期以上LPR報價，但近期也存在通過降準置換部分到期MLF的可能，可以釋放5000億元到10000億元資金。如此既能維持流動性合理寬裕，又能適當降低商業銀行資金成本，促進信貸投放，推動降低企業融資和個人消費信貸成本，也可以進一步引導LPR下行，尤其是不對稱下調5年期以上LPR報價的概率相對更高，從而創造對鞏固經濟復蘇態勢和房地產市場的平穩健康發展來說有利的、合意的、適宜的貨幣金融環境。

并且，降準落地有利于滿足和進一步釋放居民剛需、改善型按揭貸款需求，提高居民購房意愿與能力，促進房地產市場銷售，疊加近期各地扎實推進因城施策進行房地產調控、金融機構對房地產合理資金需求進行支持，預計房企資金面壓力和現金流壓力將持續好轉，有利于提振市場情緒與信心，有效防范和化解風險，保持房地產市場平穩健康發展。

總的來說，應當在堅持“房住不炒”的思路與基調、逐步降低房地產金融化和泡沫化的前提下，探索新發展模式，繼續優化房地產金融政策特別是差別化住房信貸政策，應當以穩為主、循序漸進、有計劃分步驟地實施房地產金融政策調整，盡量減少對市場的沖擊和影響，加快完善住房租賃金融政策體系，促進房地產市場平穩健康發展，實現穩增長、防風險、促發展三重目標。