房企融資全線松綁，樓市即將走出寒冬？

引爆市場的“房地產金融16條”，為房地產企業打開了信貸融資（即“第一支箭”）和債券融資（即“第二支箭”）的大門。如今，“第三支箭”也就是股權融資方面的措施終于上弦。

11月28日，證監會新聞發言人表示，決定在支持房地產企業股權融資方面調整優化五項措施，并自即日起施行。這些措施包括，恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資等。

(相關資料圖)

要知道，大約從2010年開始，出于防范房地產領域風險的考慮，房地產公司在A股的再融資包括增發、配股、借殼上市等都停止了。此番重新“開閘”，意味著房企融資的全線松綁，全面回到了本輪調控之前的狀態。這對于化解當前的房企債務危機無疑是重磅利好。

從調控的角度來講，信貸、債券、股權“三支箭”措施都屬于房地產市場供給側的管理措施，讓房企緊繃已久的資金鏈得以“回血”，從而做好保交樓等方面的市場供給。與此同時，人民銀行也于11月25日祭出了降準大招，為穩定房企融資提供充裕的市場流動性。在需求側，降準也可以推動包括房貸利率在內的市場利率進一步下降，刺激出更多的住房消費需求。

房企融資“三箭齊發”，是否意味著下行了一年之久的房地產市場終于要見底企穩、走出寒冬？當房地產調控全面回到上一輪的狀態，那么樓市是否能夠重現昔日的紅火？

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第一支箭：銀行貸款

去年房企出險事件發生后，房企的信貸融資在去年底今年初就已經出現邊際放松的跡象。不過彼時政策面更加支持的是樓盤項目層面的融資。時至今日，“救項目”的思路已經不足以挽救目前房地產市場的危局，全面向“救企業”轉向。

人民銀行和銀保監會11月11日聯合印發《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，包含16條內容，涉及開發貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期等諸多領域，標志著房企融資大門開始全面敞開。

11月21日，人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會強調，要全面落實房地產長效機制，因城施策實施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。保持房地產融資平穩有序，穩定房地產企業開發貸款、建筑企業貸款投放，支持個人住房貸款合理需求，支持開發貸款、信托貸款等存量融資在保證債權安全的前提下合理展期。

11月23日起，國有大行陸續披露了與房企的戰略合作。中國銀行(601988)與萬科集團簽署戰略合作協議，中國銀行將為萬科集團提供不超過1000億元的意向性授信額度。工商銀行(601398)與萬科集團、金地集團(600383)、綠城中國、龍湖集團、碧桂園集團、美的置業、金輝集團等12家全國性房地產企業，以總對總方式簽訂戰略合作協議，提供意向性融資總額達6550億元。

據統計，六家國有大行共與18家房企開展合作（其中民營房企數量為10家），共計提供意向性融資總額16550億元。6家國有大行均表示，將為簽約房企提供多元化融資服務，包括但不限于房地產開發貸款、并購貸款、債券投資等。除了國有大行，股份制銀行也開始行動。興業銀行(601166)與綠城中國等10家房地產企業簽訂戰略合作協議，合計提供4400億元意向性融資。

在銀行的積極支持下，房企在普通商品住房、保障住房、租賃住房、城市更新等領域的融資需求將得到更好的保障。預計在政策支持下，后續也將有更多銀企合作達成。

“保交樓”一直是今年穩樓市的重點工作之一。此前，國家開發銀行、農業發展銀行已經設立“保交樓”專項借款，通過專項借款撬動、銀行貸款跟進，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。近期，央行還放出消息，計劃推出保交樓貸款支持計劃：至2023年3月31日前，央行將向商業銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業銀行提供配套資金用于支持“保交樓”，封閉運行、?？顚Ｓ?。

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第二支箭：債券融資

“第二支箭”指的是民營企業債券融資支持工具。這還要追溯到2018年，彼時一些民營企業會遇到了“融資的高山”。2018年10月，人民銀行設立民營企業債券融資支持工具——人民銀行運用再貸款提供部分初始資金，由專業機構進行市場化運作，通過出售信用風險緩釋工具、擔保增信等多種方式，為經營正常、流動性遇到暫時困難的民營企業發展提供增信支持。

11月8日，中國銀行間市場交易商協會表示，在人民銀行的支持和指導下，繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。

與2018年政策相比，本次交易商協會重提“第二支箭”，主要在三方面進行了“擴容”：一是支持民企范圍上，強調了“包括房地產企業”，并提出將中債增擔保民營房企發債納入支持工具統籌推進；二是在專業機構支持民企發債融資的方式上增加了“直接購買債券”；三是明確提出“預計可支持約2500億元民營企業債券融資”的政策目標。

11月23日，“第二支箭”擴容首批民營房企落地。中債信用增進公司在民企債券融資支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據。

另據了解，截至目前，中債信用增進公司已通過公開業務郵箱收到近百家民營房企增信業務意向，正在按照相關機制積極推進業務開展。事實上，今年前幾個月債券市場也推出了示范類房企擔保增信、創設信用保護工具發債等方式。再加上近期“第二支箭”支持民營房企發債融資，支持的企業范圍及發債規模明顯擴大。一系列支持政策將引導市場機構改善對民營企業的風險偏好和融資氛圍，有效緩解民營企業信用收縮問題，促進民營企業融資恢復。

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第三支箭：股權融資

作為“第三支箭”的房企股權融資政策揭開面紗。5條股權融資方面的調整優化舉措包括：恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；與境內A股政策保持一致，允許以房地產為主業的H股上市公司再融資；進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；積極發揮私募股權投資基金作用。

5條措施中有不少取得了近十年來政策上的較大突破。如第一條恢復涉房上市公司并購重組。這是近10年來涉及房地產重組上市的明確放開。此前，主板不受理上市已久，上交所的科創板、深交所創業板、北交所都不支持房地產企業上市。在新出臺的政策支持下，對于那些出險企業來說，可以通過重組理清債務關系；對于優質房企而言，則增加了收購或者控股其他企業的機會，有利于目前整體行業出清。并購重組恢復之后，對于想要在A股上市的房企來說，借殼上市也成為可能。

同時，恢復房企再融資等措施也將為房地產行業注入較大規模的增量資金和資本，可用于補充流動資金、降低杠桿，避免債務風險蔓延，促進行業風險化解和健康發展。

近一個月內，政策面“三箭齊發”強勢托底房地產，有著非常強的信號意義，大幅提振市場各方的信心。不過樓市能否見底企穩，取決于購房者的需求和信心能否恢復。在這方面，11月25日宣布的降準消息正是著眼于此。很多市場分析人士均認為降準落地后，12月LPR尤其是5年期以上LPR大概率下降，房貸利率有望進一步下調，從而激發出更多的住房消費需求。對于危局中的樓市來說，這是一味不可或缺的良藥。

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