環球滾動:貸款 | 采用調解補償方式化解房屋提前還貸糾紛

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2022年9月29日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，可自主決定在2022年底前階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。9月30日，人民銀行發布公告稱，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。本刊編輯部近日了解到，目前已有多個城市的銀行下調了首套房貸利率。以某市為例，多家銀行已將首套個人住房商業貸款利率下調至3.7%。按此計算，100萬元房貸、貸款20年，執行3.7%利率后，購房者比4.1%時可節省利息約5萬元。有業內人士表示，當前房貸利率下限已達2019年以來新低，但各地房貸利率仍有進一步下調空間。

在房貸利率不斷下行的背景下，加之受新冠肺炎疫情的影響，市場預期轉弱，預計銀行個貸客戶提前還房貸、降杠桿的情況會呈增長態勢。

案例故事

采用調解補償方式化解房屋提前還貸糾紛

客戶張某于2018年4月投訴稱，B銀行在其不知情的情況下，將其還貸賬戶的款項直接劃出用于提前結清貸款并要求對此情況進行糾正。

本案中張某（以下稱張家）作為主借款人，親戚四人（以下稱徐家）作為共同借款人，以系爭房屋作為抵押，于2009年3月6日與B銀行及上海市住房置業擔保有限公司簽署了《個人住房借款擔保合同》（以下簡稱“《借款擔保合同》”），向該行借個人住房商業貸款170萬元、個人住房公積金貸款60萬元（以下統稱“住房貸款”），借款期限自2009年4月1日至2039年4月1日。嗣后，該行共發放住房貸款230萬元。2009年7月2日，系爭房屋產權登記為張某及共同借款人共五人共同共有。

后因張家與共同借款人徐家就系爭房屋產權發生爭議，徐家于2013年初訴至上海市楊浦區人民法院。該院于2013年2月19日以《民事判決書》認定，系爭房屋上設置的抵押權滌除后，產權歸徐家，并判決張家應于系爭房屋上設置的抵押權滌除后五日內協助徐家將系爭房屋產權登記至徐家名下。

共同借款人之一徐某于2015年12月22日向B銀行出具《個人組合商業貸款提前還款申請書》及《個人住房公積金貸款提前還款申請》，申請全部提前還款。經該行審查同意后，共同借款人徐某于同年12月25日將人民幣1831875.41元劃付至《借款擔保合同》第六十三條所述還款賬戶，結清了全部住房貸款本息。該行于2016年1月6日將《房地產登記證明-房地產（現房）抵押登記》原件交付予共同借款人徐某，系爭房屋上的抵押權于同年1月18日前撤銷，系爭房屋產權已經上海市楊浦區人民法院裁定歸徐家。

后張某通過代理律師來信反映，在其正常還貸過程中，在其本人不知情的情況下，B銀行將其還貸賬戶的款項直接劃出用于提前結清貸款，并將抵押證等材料給予他人，要求銀行恢復原狀。當事人張某在投訴過程中聘請了律師作為代理人，銀行與張某曾多次當面交涉，雙方觀點一直存在分歧。

2018年4月10日下午，銀行召開客戶張某投訴處理商討會，就銀行操作合規性以及后續工作進行了商討，內容如下：一是共同借款人提出提前還款申請以及從主借款人賬戶進行還貸時，均未得到主借款人張某的授權，銀行操作上存在一定瑕疵；二是為妥善解決此項投訴，銀行在向共同借款人徐某了解情況的基礎上聯系張某，詢問其真實訴求，爭取找到雙方均接受的化解方案。

接下來，銀行邀請當事人張某及其代理律師前來面談，面談過程中坦誠交換意見，取得積極性進展，了解到張某主要訴求為要求銀行給予律師費、訴訟費等相關補償，銀行出于人道主義關懷積極研究考慮和解方案，并與客戶進行調解。后雙方前往調解中心進行調解，最初客戶提出的補償金額較大，經深入協商后決定一次性給予客戶合理安撫補償款，與客戶達成和解協議。消費者對于B銀行高度重視、合理解決客戶疑難問題的態度給予很高的評價；調解員對于銀行制定的個性化方案也高度認可，認為銀行在合法合規的框架下，以客戶為本化解糾紛的方式值得同業借鑒使用。

法律分析

借款人提前償還全部或部分貸款的，應向貸款人提交書面申請

銀行就此案專門咨詢了律師事務所，律師出具的《法律意見書》主要有以下看法：（1）徐某有權向銀行申請提前還款，銀行必須接受申請；（2）銀行可以從張某在銀行開立的還款賬戶扣款；（3）銀行在貸款結清的情況下，有義務注銷抵押權；（4）關于借款人之間的糾紛與銀行無涉；（5）提前還款沒有侵犯張某的合法權益。

同時，《法律意見書》就“銀行如果拒不接受徐某單方面提出的提前還款要求而可能導致的后果”做出了相關假設和分析：（1）徐某會停止月供，張某認為依據生效判決系爭房屋已歸徐家，與己無關，故張某也不還款，最終導致該筆貸款出現逾期。按照合同的約定，在連續滿三個月逾期或者累計六個月逾期的情況下，銀行可向張某等五個借款人提起訴訟，要求五個借款人承擔連帶還款責任并有權處分抵押物。如果張某事后知道是銀行不接受徐某要求提前還款導致該案訴訟，致使其個人征信被記錄甚至被列失信被執行人名單的，張某亦會向銀行投訴。（2）在有合同明文約定可提前還款和生效判決判令房屋在滌除抵押權后歸徐某的情況下，銀行不接受其單方面提出的提前還款申請導致其房屋無法過戶，徐某會向銀行投訴。

綜上，如果銀行不接受共同借款人徐某單方面提出的提前還款申請，會進一步激化徐家與張家、徐張兩家與銀行的矛盾，并引發一系列后果，因此從法律層面來看，銀行在提前還款方面并無重大過錯。

但銀行考慮到共同借款人提出提前還款申請以及從主借款人賬戶進行還貸時，均未得到主借款人張某的授權，操作上存在一定瑕疵；同時，出于人道主義關懷，銀行積極研究考慮多元化和解方案，最終采取調解方式與客戶協商化解糾紛。

案例啟示

銀行靈活變通辦業務，更要堅守依法合規底線

銀行在金融消費者糾紛處理方面應積極承擔社會責任，采取多元化糾紛化解手段，高效處置金融消費糾紛，著力將金融糾紛化解在基層、解決在萌芽狀態。與此同時，調解方式提供的敞開式資源和服務可助力銀行打造更加和諧的金融生態環境。調解的作用除了消除消費者的顧慮、方便其理清維權過程中遇到的問題外，通過落筆簽字、全程錄音等方式為調解雙方提供了有效的法律保障。

（本文原載于《中國銀行(601988)業》雜志第11期）

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