今日聚焦!行業透視 | 第三支箭春風吹，定增潮涌現

昨日，證監會表示“允許符合條件的房企’借殼’已上市房企”，為非上市房企增添一條新的股權融資渠道。事實上，自股權融資“第三支箭”啟動以來，房企再融資隊伍持續擴大，截止當前，碧桂園、新城發展等完成了配售工作。

【資料圖】

◎? 作者 / 沈曉玲、羊代紅

■■■

11月28日證監會發布公告稱恢復上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產業務。同時，允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業。此外，證監會還提出恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、調整房企境外上市政策與A股保持一致、進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用、開展不動產私募投資基金試點等多項舉措。值得注意的是，12月21號證監會會議表示：“落實好已出臺的房企股權融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產和建筑等密切相關行業上市公司實施涉房重組”。A股房地產企業“借殼”上市被放開，也為非上市的房企增添一條新的股權融資渠道，股權融資呈全行業利好。

政策出來后，市場在再融資以及并購重組方面給出了較為積極的反應。11月29日，福星股份(000926)、世茂股份(600823)發布了定增計劃，成了首批吃螃蟹的人，隨后增加北路橋、大名城(600094)等規模相對較小的房企，再到天地源(600665)和陸家嘴(600663)也加入進來。至今已有招商、金科、華發、華夏幸福(600340)等超過20家企業發布了定增計劃，既有龍頭房企、也有出險企業，包括民企和國央企。

整體來看，本次房企的定增潮主要集中在三方面，一是招商蛇口(001979)、格力地產(600185)等通過發行股份或者以現金支付的方式購買資產并募集配套資金，涉及并購重組及配套融資；二是類似于華發股份(600325)、大名城等借東風增資金，擴大經營優勢；三是綠地、華夏幸福、金科等發布定增計劃，通過非公開方式再融資，用于政策支持的房地產業務，包括保交樓、償債、補充運營資金等。

定增投資者資格認定或放松

招商、格力等乘東風重啟并購案

本次發布股權融資計劃的企業中，招商蛇口、格力地產、陸家嘴這三家企業募集資金主要用于并購重組。跟證監會此前明確的條款有較大的關系：“允許房企發行股份或支付現金購買涉房資產；發行股份購買資產時，可以募集配套資金”。

其中12月5日，招商蛇口公告擬發行股份購買資產并募集配套資金，交易標的為控股76%子公司南油集團剩下的24%股權。12月16日招商蛇口披露了與招商局投資發展發行股份購買資產協議，招商蛇口擬通過發行股份購買深投控持有的南油集團24%股權、招商局投資發展持有的招商前海實業2.89%股權并募集配套資金。對應的核心資產為其對應前海自貿投資合計約6.83%權益，前海自貿投資是深圳前海片區重要的土地持有主體與開發建設及投資運營主體，現正值利潤釋放期，對招商蛇口的長期發展和價值兌現有較大意義。

值得注意的是，重組南油集團的預案早在2020年5月的時候提出，彼時的交易方案為“向深投控發行股份、可轉債，同時利用配套融資引入平安資管，總代價逾70億元“。最終受限于房企再融資政策未放開，在經過幾輪方案修改后，證監會對配套融資的戰略投資者相關認定標準較為嚴格導致了平安最終退出，于同年11月交易以失敗告終。而本次招商蛇口的重組預案擬發行股份購買資產并募集配套資金，剔除了2020年的“可轉債”方案，主要通過向深投控及招商局投資發展發行股份，以及向不超過35名投資者非公開發行股票獲得配套資金，本次的投資者范圍由2020年的1位（平安）轉為本次的不超過35位，相關的投資者認定或有所放松。

無獨有偶，格力地產12月2日也發布了并購重組預案，擬以發行股份及支付現金方式購買珠海市免稅企業集團有限公司全體股東持有的免稅集團100%的股權。值得注意的是，該重組預案在2020年提出，根據彼時的收購報告書，格力地產將同本次一樣的方式即發行股份及支付現金方式，購買珠海免稅的100%股權。交易被定價122.15億元，其中以發行股份支付對價占交易對價的93.45%，以現金支付占交易對價的6.55%。彼時在珠海市國資委的推動下，重組得到迅速推進，但由于格力地產原董事長違規案影響重組被迫中止。而本次的重組預案中，雖募集方式沒有變化，但值得注意的是，并購重組的配套融資的投資者由此前的1位投資者改為35位定增對象；關于現金支付的占比也或將有所變化，2020年的募集方案中現金支付的占比僅6.55%，占比相對較低，而本次定增計劃在政策支持下，其募集的現金或有所增多，現金支付的占比或有增長的可能。

華發、大名城等擴大經營優勢

碧桂園等抓住時機配售償債

面對這一波股權融資的松動，有部分企業積極抓住機會進行定增，擴大經營優勢。華發股份、大名城、福星股份等企業發布了相對具體的定增預案，預計將募集資金用于優質項目的開發和建設，并留有不超30%的資金用于企業經營，擴大現有的經營優勢。如華發股份將募集的75%資金投向鄭州、南京、湛江、紹興四城的四個項目中；大名城將70%的資金投向上海建設的5個項目中。

值得注意的是，華發股份本輪定增中預計募集資金不超過60億元，是當前披露預案中募集金額最高的企業，其股東華發集團還將參與認購，根據其公布的預案擬向包括控股股東珠海華發集團有限公司在內的不超過35名特定對象，非公開發行不超過6.35億股A股股票，募集資金總額（含發行費用）不超過60億元，華發集團參與認購金額不超過人民幣30億元，且認購數量不低于本次非公開發行實際發行數量的28.49%。保底約30%的認購額度可以看到其股東對華發股份逆勢發展的資金支持，借此東風也將助力華發股份擴大資金持有量，從而進一步擴大經營優勢。

另外除了A股企業進行定增之外，部分港股上市企業也發起了股權融資，包括碧桂園、新城發展、建發國際、合景泰富、德信中國等。他們主要集中在股權配售方面，且由于一直以來對H股的再融資限制沒那么嚴格，此次H股房企進行配股的速度相對于A股更快，如碧桂園在12月7日發布公告擬配發17.8億股新股份，融資總額約48.06億港元，于12月14日該配售工作已經完成，而其他A股定增的企業暫無完成。

在募集資金使用用途方面，H股房企配售主要集中在境外債償債以及公司一般運營，在境外債發行和融資受阻的情況下，H股進行配股將有助于緩解即將到來的境外債到期高峰的壓力，維護此前較為脆弱的境外融資渠道，降低房企流動性壓力。

再融資目的促進保交樓

出險房企定增或迎寶貴機會

本次發布再融資計劃的企業中，部分企業的預案用途則集中在“保交樓”，緩解償債壓力上面。世茂股份、新湖中寶(600208)、天地源、華夏幸福、金科股份(000656)、迪馬股份(600565)、中華企業(600675)、綠地控股(600606)等企業，均發布了初步的定增計劃，其中不乏部分像華夏幸福等債務纏身的出險企業。

根據此前密集出臺的對房地產企業拯救政策，監管在保項目與保企業并行，不過一些發債、額度授權等動作與出險房企相關甚少。但11月28日證監會提出的再融資放開中，A股非公開發行股票的限制條件里，并未包括企業是否債務違約，并且上市房企非公開再融資募集資金被鼓勵用于“保交樓、保民生”地產項目，本次披露定增預案的企業也謹遵證監會指引，他們募集資金用途集中在“擬用于公司’保交樓、保民生’相關的房地產項目開發、以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金和償還債務等”。本次地產再融資放開或許出險企業能分一杯羹，將幫助企業優化資本結構，同時也將進一步推動出險企業的債務風險化解工作，對助力企業的風險出清具有重要意義。

不過值得注意的是，當前出險企業仍存在較大的債務問題，經營狀況各異，即使方案通過，定增計劃仍是市場化行為，一方面需要尋找投資人相對于其他房企來說可能更加困難，另一方面投資人與募集人對發行價的博弈也將會是定增計劃是否成功發行的難點。

整體來看，此次再融資條件松動，無疑給房企開了一扇新窗，可以通過再融資保交樓償債，還可以借此機會進行并購重組，在這種情況下無論是對于流動性欠缺的房企還是部分資金充足的房企都給了較為積極的響應。不過值得注意的是，對于當前房地產企業的估值表現，不超過原總股本的30%對應募集的金額有限，同時定增可能引發原股東權益攤薄，股票的投資價值或進一步下降，企業應審慎利用此工具。

排版 | Jenny

本文首發于微信公眾號：克而瑞地產研究。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。