環球觀點：深業物業遞表證監會 一家深圳國資物企的分拆之路

觀點網時隔半年，深業物業在港交所的上市計劃又前進了一步。

(資料圖片)

1月9日，中國證監會完成接收了深業物業運營集團股份有限公司提交的《股份有限公司境外首次公開發行股份(包括普通股、優先股等各類股票及股票派生的形式)審批》材料。

走過這一關，深業物業在港交所遞交招股書就指日可待了。

早在2022年7月末，深業物業就發布IPO上市行業顧問項目招標公告，公告中指出該司制定了2023年6月在香港聯交所掛牌上市目標。

7年之癢

2017年3月，深業物業由深業集團（深圳）物業管理有限公司、深圳市萬廈居業有限公司、深圳市鵬基物業管理服務有限公司、深圳市鵬基物業管理有限公司等具有物業管理一級資質的物業公司整合重組而來。

從股權結構上看，深業物業為深圳市國資委直屬深業集團有限公司的下屬企業。同時，深業集團還是深圳控股大股東，持有后者股份63.19%，且為最終控股公司。

去年7月，深圳控股首次在公開渠道宣布，考慮可能將分拆物業管理業務，并于香港聯合交易所有限公司主板獨立上市。

彼時，深圳控股在公告中指，對于物業管理業務分拆上市，公司董事會尚未決定何時進行，后續將在適當時間或根據上市規則的規定，就可能的分拆作出進一步公告。

截至目前，深圳控股仍未發布關于深圳物業分拆上市的決定，但已經向證監會遞交了審批材料。

回溯深圳控股分拆物業上市的計劃，早在7年前的2015年全年業績發布會中，時任深圳控股總裁的黃偉就曾有所坦露。

黃偉當時指出，2016年，深圳控股對于物業公司的打造，將完成太陽物業和天安物業之間的整合，下一步肯定會推動整合之后的上市。

7年前的計劃及2022年7月的公告，均未指明將推動哪家公司作為上市平臺，采用的口徑都是物管業務。而在去年7月發布分拆資源公告時，就有市場消息指出，分拆平臺為深業物業。

根據觀點新媒體查閱，深業物業分拆上市及營收目標早在兩年前便有“蛛絲馬跡”。

深業物業曾在2021年3月的企業動態中，披露了深業集團董事長呂華一行參加深業物業運營集團有限公司喬遷活動，指出要在十四五期間將物業集團打造成為“全國首家由地方國資控股且營收額超60億元的上市物業管理企業”。

為了早日實現這個目標，深業集團與深圳控股近年加速對深業物業相關資源進行整合。

“2021年，深業系統啟動第二輪大整合，包括深業商業管理、深業智慧園區運營等6家企業股權正式歸并到位，物業管理、商業運營、智慧園區、物業城市四核驅動的發展格局正式形成?！鄙顦I物業在官網中如是寫道。

從具體時間點來看，深業物業于2021年9月完成對上述6家公示的股權歸并，并在同月“引入”深業集團下屬深業泰然、深業置地、深業泰富物流、深圳農科4位股東。

此前，深業物業由深業南方地產100%持股，后者將50.53%股權轉讓予深業泰然、深業置地、深業泰富物流、深圳農科。

值得一提的是，深業物業此番引進的4位股東，均在2021年深業系統大整合中將旗下物業公司注入深業物業。

物業風向

深業物業作為深圳控股的城市綜合運營業務平臺，業務涵蓋物業管理、園區管理、商業運營、物管城市及酒店管理業務。

根據深圳控股2022年中期財報，6月末該司城市綜合運營業務總在管面積約6953萬平方米，其中第三方拓展占67%，非住業態占比57%；實現營業收入約12.83億港元，同比上漲6%。

2022年上半年，深業物業完成新拓展項目64個，新增管理面積超過442萬平方米，拓展合同總金額5.2億元，期內還中標中國移動深圳肇慶標段、深圳龍華稅務局、長沙新湖南大廈等項目；商業運營方面則是新增簽約111家，新開業商戶69家。

實際上，深業物業在管規模不僅僅是深圳控股的城市綜合運營業務，截至去年年中，其業務范圍覆蓋全國16個省份50多個城市，管理項目近500個，管理面積超7500萬平方米。

但即便吸收了深業集團與深圳控股旗下物業資產，7500萬平方米在管面積仍與目前頭部上市物企有著不小距離。其中，與深業物業同處深圳國資體系的萬物云，同期在管面積達約8.4億平方米。

另一方面，2022年物業企業上市呈現“退燒”態勢。

全年僅有金茂服務、力高健康生活、東原仁知服務、魯商生活服務、蘇新服務、萬物云6家物企成功登陸香港資本市場。

而龍湖智創生活、萬達商管、潤華智慧健康等企業還在排隊之中。

成功上市的6家物企中，4家具有國央企背影。

央國企背景物管企業在資本市場之所以備受青睞，離不開當前市場環境下，這類型企業表現出的成長性及規模擴張優勢。

此外，目前物業行業發展呈現“大魚吃小魚”的局面。以華潤萬象生活為觀察對象，2022年全年分別吃下禹洲物業、祥生服務、中南服務、四川九洲(000801)千城物業等，合計并購金額超45億元。

2022年中期財報顯示，華潤萬象生活管理規模也大幅提升，物業管理服務在管建筑面積為2.61億平方米，提供商業運營服務的已開業購物中心及寫字樓數目分別為72個及24幢，購物中心總建面為790萬平方米。

背靠母公司成長，雖然會落下依賴關聯方輸送的病根，但在寒冬中不失為物業企業發展的優勢。

深業物業依托于深圳控股，短時間內生存壓力比其他物企相對較少，得益于母公司的發展，未來業績也有所保證。