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              銀河證券：房地產基本面仍在筑底 集中供地規則優化
              
      
               來源：智通財經   時間：2023-02-08 11:29:12 
        
      
              
	  
      
	  
              
        
              智通財經APP獲悉，銀河證券證券發布研究報告稱，隨著供給側政策不斷發力，保主體進程加速，目前市場的關注點逐漸轉移到需求端政策。短期內看好供需兩端政策共振帶來的板塊修復行情，中長期的機會來自于拿地利潤率和市占率的提升。2023年行業供給側出清還未結束，格局在曲折的修復路徑中不斷重塑，政策并不是無差別托底，房企分化邏輯加強，未來優質的資源將不斷向頭部房企聚集。
              投資機會上，建議關注兩條主線：1)強信用、厚土儲、優布局的全國性布局房企和確定性強的區域性房企：保利發展(600048.SH)、金地集團(600383)(600383.SH)、招商蛇口(001979)(001979.SZ)、萬科A(000002.SZ)、濱江集團(002244)(002244.SZ)、建發股份(600153)(600153.SH)、華發股份(600325)(600325.SH);2)母公司穩定經營的優質物管公司：招商積余(001914.SZ)、萬物云(2602)。

              (資料圖)
              ▍銀河證券主要觀點如下：
              1月銷售表現平淡，市場熱度不振。
              2023年1月，30城新房銷售面積870.57萬平，同比增速為-40.02%，環比增速為-39.54%，成交套數77023套，同比增速為-39.27%，環比增速為-37.96%，本月成交面積和套數回落，同比環比齊跌。1月傳統淡季疊加春節假期，返鄉潮和旅游熱致使購房需求不振，房企推盤節奏放緩、營銷積極性不高，整體市場表現較為平淡，成交規模創近三年同月度最低水平。
              一線城市呈現較強韌性，與去年春節月成效規?；境制?核心熱門二線城市需求在寬松政策、促銷手段和疫情管控接觸等多重刺激下市場表現基本平穩，成交規模與同期基本持平;弱二線城市內部出現市場出現分化，鄭州、青島等城市成交暫未止跌，重慶、天津等部分城市則出現回暖跡象。
              2022年度房地產行業業績承壓。
              截止至2023年2月3日，房地產板塊共有69家A股上市房企披露2022年度業績預告，多數房企表現不及預期，共有40家房企預計出現歸母凈利潤虧損，其中6家房企虧損百億以上;共有50家房企歸母凈利潤同比下降，其中19家房企同比降幅超100%;69家上市房企凈利潤虧損突破千億規模，約為1139-1569億元，其中4家房企為首虧。
              根據業績預告，上市房企業績下降的主要原因有：1)基本面下行趨勢下，計提跌價準備;2)受前期限價和高地價的影響，項目利潤率持續下滑，影響結算毛利率下行;3)銷售費用和費用利息成本上升;4)疫情和主動減租影響，持有物業出租收益減少等。
              供給側政策繼續發力，多措并舉支持行業平穩發展。
              1月5日，央行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。1月10日，央行、銀保監會聯合開會提出，要有效防范化解優質頭部房企風險，實施改善優質房企資產負債表計劃，圍繞四個方面，重點推進21項工作任務。
              該行認為，促進房地產與金融的正常循環是之后政策發力重點方向：“資產激活”重在“保交樓”和“穩銷售”;“負債接續”在增量和存量兩方面優化優質房企現金流;“權益補充”對應“第三支箭”，發展公司制房地產投資信托基金為新亮點;“預期提升”體現在購房者的預期及房企的預期兩方面。
              風險提示：基本面數據恢復不及預期、房價超預期下行等風險。
                    
              
      
               責任編輯： 
              
      
              
        
                
			        
              
      
              
	  
              
	  
		
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