環球簡訊:萬億負債壓頂，這家央企地產商推出補血計劃

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文/樂居財經 魏薇

2021年7月，劉平接任退休的宋廣菊，成為保利發展董事長。他自此也接過了宋廣菊未能完成的使命和目標。

一年多來，保利發展在劉平的帶領下勢頭正猛。據克而瑞銷售榜，2022年保利以4573億元的全口徑銷售金額排名行業第二，成功重回前三，實現了宋廣菊時期未能如愿的目標。

開年以來，保利發展更開啟了“狂飆”模式，在1月以全口徑295億元的銷售額，坐上了行業第一的寶座。狂飆之下，萬億負債的保利發展開啟了百億補血計劃。

2月7日晚間，保利發展公告稱，2023年度非公開發行A股股票申請獲得中國證監會受理。

12月底，保利借著融資窗口打開的契機，發布2023年度非公開發行A股股票預案，計劃非公開發行不超過8.19億股，募集資金125億元?？鄢l行費用后的募集資金凈額將被用于廣州保利領秀海、西安保利天匯、大連保利城等14個項目及補充流動資金。

發行對象為包括保利集團在內的不超過35名（含35名）的特定對象，其中，保利集團擬以現金方式認購本次非公開發行股份金額不低于人民幣1億元且不超過10億元。

1月16日，保利發展公告稱，其非公開發行股票已獲得保利集團的同意。

就在兩天前，保利打包掛牌出售12家與碧桂園合作公司的股權，總價22.87億元。12家公司中，多家公司處于虧損狀態，但也有實現連續盈利的公司，其中有四個項目處于售罄狀態。對于大規模退出，外界有猜測認為是保利正在出清盈利狀態不好的項目公司。

截至2022年9月末，其負債合計為11282.38億元，較年初的10970.19億元增加了312.19億元。擁有貨幣資金約1303.47億元，同時短期借款為12.69億元，一年內到期的非流動負債為659.78億元，現金短債比為1.9。

從賬面上來看，保利發展似乎并不缺錢。但去年以來在土地市場的大展身手，也在損耗著其手中的現金流。另外，從目前已披露2022年業績預告的眾房企中，保利發展雖作為小部分歸母凈利潤為正的企業，其數據同比之下還是錄得不少降幅。

攻城略地，三季度經營現金流為負

據克而瑞2022年銷售榜，保利以4573億元的全口徑銷售金額排名行業第二，較2021年同期上升兩個位次。

在行業中來看，保利銷售成績下滑的幅度低于行業平均水平。但也有業內人士表示，恒大和融創在榜單消失，保利銷售排名上升是順理成章的，這并不代表保利發展有多優秀，只是運氣好罷了。

為了保住規模，重回并守住行業前三的目標，保利發展在拿地端絲毫不手軟。去年上半年，保利發展拓展項目37個，新增容積率面積412萬平方米，拓展金額607億元。三季度，保利發展繼續加大投資，新拓展項目33個，新增容積率面積359萬平方米，總拓展成本628億元，擴展投資均價為17493元每平方米，較上一期增加18.73%。

據克而瑞發布的《2022年新增貨值TOP100》榜單，保利在2022年的新增土地貨值達到了2514.8億元，位居行業第一。另外，保利在拿地金額、新增土地建面兩大榜單中也位列第一。

在土地市場的攻城略地，自然是一筆不小的花費。2022年前三季度，保利發展累計實現營收約1563.76億元，同比增長12.99%。但營收增長的同時，保利收獲了自己連續三個季度經營性現金流為負。

2022年三季度，該公司經營現金流為-298.57億元，下降幅度達59.22%。同期，保利發展籌資活動現金流也錄得-40.71億元，同比下降115.69%。投資現金流同樣為負，錄得-76.56億元。據此，其去年三季度實現現金流凈流出415.84億元。

前三季度，保利的銷售和管理費同比雖均然略有下降，財務費用卻同比增加6.25%，為30.29億元。截至2022年中期末，其財務費用同比大增56%。再對比2021年全年，保利發展的財務費用增幅只增加了7.38%，為33.86億元。

對于此次定增募資募金125億元，保利發展計劃將扣除發行費用后的募集資金凈額用于廣州保利領秀海、西安保利天匯、大連保利城等14個項目及補充流動資金。

樂居財經《地產K線》查閱了解，上述14個項目總投資金額達546.57億元，大部分項目開發周期要到2025、2026年，此次募資的110億元將用于投入上述項目，還遠遠不足。這意味著保利發展要完成這些項目的開發，還需另外奔走尋找更多的資金。

募集的資金還遠遠不夠，在樓市去化低迷，售價降低，房企為保利潤降標降配成風的行業環境下，保利發展上述一些項目也面臨維權的風險。如去年底，西安保利天匯項目就因為外立面降標、風井變煙道等問題遭業主維權。此外，項目室內部分地面以及窗戶等也被質疑降標。

節衣縮食，“抽水”股東回報

去年11月底，優化房地產股權融資“新五條”發布，被業內視為“第三支箭”。其中一條是，恢復上市房企和涉房上市公司再融資。此后，多家房企表明意向，將通過“非公開發行股票”即定向增發方式融資。

不到一個月的時間里，已有大名城(600094)、萬科A、陸家嘴(600663)、招商蛇口(001979)、嘉凱城(000918)、華發股份(600325)、綠地控股(600606)、格力地產(600185)等在內的多家房企加入定增隊伍，定增募資用途主要有完成“保交樓”任務、實現項目開發、補充流動資金及償還負債。

從計劃發布到最后敲定，保利前后只用了短短一個月時間。與其他A股房企不同的是，保利沒有先宣布定增意向再發布定增預案，而是一口氣將所有的流程走完，內容包括預案的具體條款，以及可行性分析報告。

部分房企已披露具體募資金額，例如，嘉凱城定增募資不超過10.25億，華發申請60億定增，萬科定增不超股份數量的20%，按頂格來算，融資額度約400億。相比之下，保利125億的募資規模在行業中不算小。

保利發展稱擬通過本次定增改善自身資本結構，降低資產負債率，減少利息支出壓力，從而提高公司的盈利能力和抗風險能力。除了用于14個項目的建設以外，保利還擬將本次募集資金中的15億元用于補充流動資金。

值得一提的是，據樂居財經此前統計，在已發布業績預告的65家A股房企中，保利發展以凈利潤183.03億元排行首位。但受前些年高價地入市及近年樓市限價影響，保利發展的業績依然錄得較大下滑。

2022年，保利發展營業總收入2811.1億元，同比減少1.37%；歸屬于上市公司股東的凈利潤183.03億元，同比減少30.18%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤180.1億元，同比減少32.86%。

房地產行業依舊不明朗，風險猶存，保利發展也開始進一步控制資金流出，它首先從股東回報入手。在定增預案公布的同時，其就公布了未來三年的股東回報計劃。與之前相比，保利發展將在2023年的現金分紅調整為不低于當年歸母凈利潤的25%；之后兩年則調整為不低于當年歸母凈利潤的20%。

2018年，保利的現金分紅占歸母凈利潤的比例為31.46%，2019年的比例為35%，到了2020年則降到了30.18%；2021年權益分派69.43億元，占歸母凈利潤的比例進一步降至25.35%。

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