全球看點：二手房市場掃描：走出“谷底”、回暖感受強烈，后市仍需看政策走向

“感覺終于從谷底走出來了。”

近日，不止一位二手房從業人員對藍鯨財經這樣表示。在他們看來，經歷了去年下半年以來的冰封期之后，從掛牌量、帶看量、成交量等一系列市場表現和數據來看，二手房市場正在經歷回暖。

不過，由于庫存量仍然較大，但客戶量卻并沒有明顯增多，觀望情緒仍然存在，對于未來走勢，這些從業人員普遍對短期樂觀，長期則還要看政策走向以及供需比的變化。

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藍鯨財經采訪多位業內人士認為，由于今年1月和去年2月均為春節月份，因此導致今年2月二手房網簽量同環比均出現較大幅度增長。如果與去年節后首月的3月相比，則基本持平或略有增長；從價格來看，2月成交及掛牌價格也均維持穩定。

“與市場冰封期相比，回暖感受強烈”

北京鏈家位于朝陽區的某商圈經理告訴藍鯨財經，與去年下半年的二手房市場相比，今年開年以來確實有明顯的轉暖。

“去年12月是市場最差的時候，我們商圈整月只成交了3套，基本上是近幾年的歷史低點。”據其介紹，但開年之后尤其是進入2月以來，每位經紀人每月的平均帶看量能達到10余組，市場轉好也讓房主的新增掛牌量有所增加。

在該商圈經理看來，眼下市場的回暖是與去年下半年以來的冰封期相比，所以回暖感受明顯，具體來看，現在市場基本上回到去年3、4月的水平，當時疫情影響不大，是比較正常的行情。

再加上開年的季節性原因，對于賣方來說，為了促使去年掛了很久沒有賣出去的房源盡快成交（不少為換房），房主愿意進行適度讓價；對于買方來說，不少人會考慮5月子女入學信息采集時間，也有部分人在1月拿到了年終獎，所以也愿意在價格上適度讓步。

上述商圈經理告訴藍鯨財經，比如一套總價500萬的房源，去年下半年的時候，賣方希望510萬賣出，但買方只愿意出到502萬；但到了今年，買方可能愿意加到505萬，賣方也愿意讓價?！百I賣雙方更有成交的動力，更容易達成交易。”

麥田房產位于北京西二旗大區的業務經理告訴藍鯨財經，由于區域內商超、交通等配套設施升級，年初的市場回暖更為明顯，“基本上可以回到去年6、7月最好的行情”，她透露，有的優質房源會出現當天帶看當天成交的現象。

不過在該業務經理看來，回暖也是正常的市場表現，“畢竟是疫情放開之后的第一年?！彼A測，在這一輪回暖的帶動下，今年上半年有望迎來“大陽春”，但下半年或者更長時間，則要看政策的進一步走向以及庫存量與客戶量的變動情況。

市場恢復狀況良好，部分區域增速明顯

根據北京住建委官網數據統計，2月北京二手房網簽15315套，環比增長84.3%，同比增長85.4%，市場明顯復蘇。

不止北京。據上海易居房地產研究院統計，全國8個重點城市包括北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、南京和廈門，2月二手住宅成交套數為79438套，環比增長78%，同比增長96%。

全國8城二手住宅成交套數（來源：上海易居房地產研究院）

“需要特別指出的是，只看2月網簽量增幅并無較大參考意義，增幅較大主要是低基數效應導致。今年1月和去年2月均為春節月份，受假期影響網簽量和實際成交量相對較低，進而導致今年2月網簽量同環比均出現較大幅度增長?！?/p>

北京鏈家研究院分析師冷會對藍鯨財經表示，從專業分析角度看，今年2月是節后的第一個完整月份，應當與往年的3月進行對比。在考慮平年因素的前提下，今年2月北京二手房網簽規模與去年3月（17085套，北京住建委官網數據）基本持平。

易居研究院整理的歷史數據顯示，全國二手住宅的降溫周期始于2021年5月，彼時全國重點8城成交數據同比降速為6%，隨后降速持續擴大。到2022年7月以后，由于新房市場停工斷貸潮風波，二手房交易行情有過一波拉升。不過到2022年12月，二手房交易行情繼續疲軟，降幅為20%。

到了今年1月，上述8城二手房成交量雖然同比降幅仍為20%，但若對比同樣為春節的2022年2月，其同比增速為10%，市場已經有了回暖的微弱跡象。若將今年2月的成交數據與去年3月相比，同比增速為20%。

“當前市場的活躍狀態是季節性的正常表現，說明市場恢復狀況良好?！崩鋾f。

麥田分析師認為，年前北京二手房市場掛牌量不斷增加，積累了大量的優質房源，再加上因疫情推遲的購房需求疊加年后“小陽春”集中釋放，使得近期市場熱度升溫較快，尤其像回龍觀、魯谷等剛需集中的區域，二手房成交量環比增長更明顯。

價格走勢平穩，政策寬松加速交易

價格方面，根據麥田房產數據監測顯示，2月北京二手房掛牌均價整體走勢平穩，大部分房源掛牌價維持穩定。

北京鏈家地產統計也顯示，由于節后剛需入市增加，外圍城區成交占比有所提升，進而導致全市成交均價結構性下降。分城區看，多數城區價格走勢平穩，波動幅度處于合理運行區間。

易居研究院分析認為，從需求因素來看，每年年初通常是學區房成交高峰，從2月成交的部分二手房房源看，學區房屬性比較明顯，購房者認購二手房很大程度上是傾向于教育資源或學區。

從價格因素看，剛需購房者對購房總價或套均價較為敏感，同一個城市中，二手房的套均價要明顯低于一手房，以北京為例，一手房套均價為595萬元/套，而二手房為281萬元/套，認購二手房的經濟壓力明顯要小很多。

黑龍江省嘉慶房地產開發有限責任公司地產開發總監康凱認為，進入2月，掛牌二手房源數量明顯增多，購房者可選擇面在增加，掛牌價格也相對穩定，部分房東還愿意降價出售。反觀新房市場，這幾年房企尤其是民營房企受債務問題影響，基本沒有拿地，影響了新樓盤的供應，潛在購買力對新房的購買信心也嚴重不足。

此外，康凱表示，購房政策在放松，包括限購放松、限售取出來等，都使得二手房交易更容易活躍。限價政策放松、貸款額度增加等，都使得認購二手房的信貸成本降低。居民換購住房可享個稅退稅優惠的政策，也大大加速了二手房的交易。

對于二手房市場未來的走勢，康凱預計，隨著疫情和假期因素的消解，前期積壓需求陸續釋放，與此同時，宏觀層面的預期引導逐漸發揮作用，市場信心得到有效提振。目前市場已回歸正軌，各方預期總體較為理性，未來市場基調仍將以穩為主。