現場|金地集團王英臣：代建將成為地產行業必然的獨立賽道

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3月22日，觀點機構舉辦“2023觀點年度論壇”，聚焦探討中國房地產及新經濟相關產業鏈的長青發展、應對變化以及對接資本的經驗和趨勢。會上，金地集團(600383)開發管理公司副總經理王英臣發表了題目為《行業變局中，代建新趨勢和新定位》的主題演講。

王英臣指出，代建行業脫身于房地產主業，房地產在2021年以及2022年經歷了一個大的變革，在變革中代建行業也受到整體行業冷暖的影響，其實也發生了一些相對重大的變化和重新定位，所以在行業整體下行的趨勢之內，其實我們可以看到行業在2022年經歷了大的整體下行，整個行業的經營模式也發生了一些核心的變化，比如說“三高”時代的過去，去杠桿以及原來高歌猛進快增長的模式在整個2022年房地產的商品房銷售額下挫了28%。另外一個直接跟代建相關的，2022年房地產新開工面積下挫40%，整個房地產的主業，也就是整個代建行業的基數、基本盤深度觸底之后經歷了這樣一個下挫。

但是我們可喜地看到，2023年經過政策的刺激、貨幣的放松、信心的修復開始出現了一個筑底的行為，也開始出現翹尾，同時商品房住宅開始出現正增長，特別是核心城市、核心板塊出現正增長。雖然房地產主業規模在縮量，但是對于未來市場的修復我們覺得這是一個相對樂觀的局面，未來的市場規模是逐步恢復的一個狀態。

代建行業的變化是什么？近五年代建整體增速是維持在18.6%的水平，2022年代建企業新簽的建筑面積是1.1萬億，比2021年增長了11.3%，也就是在基數大幅下降的基礎之上其實還是維持兩位數的快速增長，所以我們有信心未來房地產的代建行業還是能力實現規模的快速增長。

基于上面的這些分析我們判斷，其實代建行業已經基于現在市場的變局、行業的變局開始成為行業必然的獨立賽道。原來很多企業做代建，一個是能力的輸出，也是基于原來并購的方式不足，需要用代建的方式實現，比如給政府配套一些代建的工作，所以是被動的一種行為。目前隨著房地產投和管的分離，已經開始顯現輕資產輸出是一個固定模式，同時多家的涌入、競爭的加劇也帶來了整個行業的快速放量。行業的快速放量，再加上整個行業有一定的利潤基礎，所以有放量、有基礎、有利潤空間，必然成為一個相對獨立的賽道，也是代表整個代建行業從起步期進入了一個快速的發展階段。

從2021年開始，特別是下半年開始，代建的客戶結構更加趨于多元化，因為2021年之前做代建的客戶還是中小開發商為主，特別是以配資代建為主，中小開發商在房地產行業高歌猛進的過程中享受到土地紅利了，但是它需要代建的模式實現自己土地紅利的獲利，但是2021年土地失去，開始收杠桿，中小開發商其實是在縮量代建需求。但是同時增加了兩個比較穩定的，而且是比較優質的客戶，一個是大舉摘地的國企和城投平臺，摘地之后需要整體開發能力的賦能，需要把地變成房產，甚至變成現金賺回來。還有一些紓困代建，資本代建，所以在開發能力這一塊還是有強需求。政府的代建行為其實是一個強需求，而且這幾年隨著政府的投入是穩步提升的，而且對于代建的認同度越來越高，所以政府代建這幾年呈現平穩增長的局面。

還有一個典型的變化，我們原來發現在一些土地有一二級聯動的城市，原來一級土地開發商過往都是土地整理完以后跟同行進行股權合作，甚至把股權、土地轉讓，現在看起來隨著投資需求的下降，他們必須自己下場繼續做二級。在現在這個局面之下，再重新搭建二級開發團隊其實是沒有必要的，所以這個已經開始轉入代建的需求進入二級市場。還有我們上下游、一些開發商歷史上主動和被動的原因是需要把一些應收帳款轉為土地的，所以在我們上下游企業這邊形成了代建需求。

這是我們2022年的業務實踐發現的，其實投資主體多元，我們的客戶結構也趨于多元，但是我們開發的專業性代建需求越來越強，所以市場空間、市場需求依舊存在，而且非常廣闊。

2023年我們的一些新機遇，從業務量角度來說還是重點放在城投平臺代建以及資本代建這一塊，還是能夠貢獻大量的業務需求。

城投地土地存量很大，我們可以看到整個2021年一直到2022年城投在所有拿地里面的占比每個批次是增加的，而且占比比較高，但是這些地在2021、2022年的入市率以及開工率都不是很高，那就意味著，比如說開工率這一塊城投整體拿地開工率只有38%，2022年開工率只有9%，這樣大量未開工土地就帶來了城投平臺代建需求，所以我們覺得從中期來說城投代建的需求還是能夠維系到一個相當的體量和水平。