商業地產各板塊需求緩慢復蘇 生命科學園區租賃表現亮眼

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2023年4月11日，北京 – CBRE世邦魏理仕今日發布《2023年第一季度北京房地產市場回顧》。寫字樓市場，市場問詢量恢復，金融主導新租需求，成熟市場空置租金雙向承壓；零售物業市場租賃需求回暖態勢初顯，年內開發升級齊頭并進，供給需求兩側修復；倉儲物流市場京內產業需求復蘇明顯，津廊市場需求仍處恢復期；商務園區市場生命科學園區租賃表現亮眼，硬科技需求將繼續攀升；物業投資市場長租公寓持續升溫，REITs利好政策的集中出臺或推升投資熱度。

一、優質寫字樓市場

——市場問詢量恢復，金融主導新租需求；成熟市場空置租金雙向承壓

2023年第一季度，北京寫字樓市場未錄得新項目入市。受前期疫情影響，原計劃本季度交付的兩個項目均延期，全年主要新增供應有望在下半年集中放量。

在疫情政策優化后，租戶問詢量以及帶看量均呈現顯著回升態勢。但企業在不確定的經營環境和租賃市場環境下，推遲租賃決策，整體需求和市場信心仍在緩慢恢復，從而導致本季度全市新租總面積環比下降21%。新租交易中，近七成交易數量來自搬遷，且搬遷路線以同區或臨近區域的遷移為主；而租戶擴租需求仍較為謹慎，交易數量環比下降6%，且平均的擴租面積環比從1,700平方米下降至1,400平方米。金融繼續引領新租需求占整體29%，其中CBD、金融街(000402)、東二環為傳統金融租戶的主要落位區域。TMT行業需求位列第二，軟件開發和平臺互聯網等細分領域租戶在市場下行周期中，抓住機會窗口進行品質升級；醫藥及生命科學行業在北京醫藥健康產業穩健發展的帶動下，升級需求持續放量；能源化工、基礎設施建設及水電類國有企業擴租和搬遷活動較為活躍，新租占比攀升至第四位。

得益于國企和地緣性租戶的升級搬遷和擴租，新興子市場季度凈吸納量表現最佳，共計錄得6.1萬平方米。但企業以成本為導向的搬遷、業務調整和整合至自用樓宇等活動所造成的多宗大面積騰退交易使得成熟子市場，如CBD、中關村(000931)、望京和奧體的凈吸納量均錄得負值，從而導致全市季度凈吸納量亦轉為負值，錄得-5.9萬平方米。整體空置環比攀升至19.1%：中關村空置率增幅最大，環比上漲3.8個百分點至15.7%；望京和奧體空置率也已超全市平均水平，上升至20%以上。平均成交租金面價仍在下行通道，同樣本比環比下降0.5%至每月每平方米304.7元。除新興區域租金保持平穩外，其余子市場均錄得不同程度降幅，其中中關村和望京跌幅靠前。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 辦公樓部負責人 袁慧指出：“未來六個月，預計有近67萬平方米新增寫字樓面積將集中在多個子市場投放。高供應量短期內將推升空置率，租金仍有下行壓力。但另一方面，可租空間增加和租金成本降低，也有助搬遷需求放量。北京市政府本季度發布的《重點任務清單》強化了金融業穩健發展目標，同時新一代信息技術、人工智能、醫藥健康、節能環保等領域構建新的增長引擎也將進一步支撐和提振寫字樓市場需求?！?/P>

二、優質零售物業市場

——租賃需求回暖態勢初顯；年內開發升級齊頭并進，供給需求兩側修復

2023年第一季度，北京零售物業市場持續存量盤活，開年則有SKP旗下定位年輕潮流的改造更新項目——DT51華麗入市，以近乎滿鋪的開業率有效填補當地市場的商業空白，提升奧體商圈的商業氛圍。

防疫政策解除對消費場所的人流量限制后，隨著商場復業、客源復流，北京零售物業市場整體租賃需求初見復蘇跡象，并主要體現在餐飲業態上，餐飲以24%的新增店鋪比例超過其他業態成為關鍵需求引擎。地方口味特性較強的多元化餐飲品牌首店多有落地在核心及次級商圈（如韓式烤肉、日式燒肉、歐式西餐及小吃快餐等）。零售業態雖回暖態勢較慢，但其中奢侈品、黃金珠寶、高化、輕奢等高端消費品類持續在改造項目及高奢定位項目中優化升級或新增鋪面（如Bottega Veneta、Chloe、Lola Rose、老廟黃金、六福珠寶等）。教培及娛樂等兒童體驗類業態反彈表現較佳，重新開業或新增鋪面在人口密度較大、生活屬性較強的次級商圈項目上多有發生，例如金源新燕莎·MALL、朝陽合生匯、藍色港灣等。Jordan、DESCENTE、波司登、The North Face等戶外運動品牌拓店節奏依舊穩健?？Х炔栾嫞ㄈ缌掷铩な执驒幟什琛⒛窝┑牟?、Manner）及烘焙甜品（如Don Nino、茉酸奶、蘭熊鮮奶）等年輕化、高頻率、低價位的網紅大眾品牌持續布局。

受疫情的滯后影響，退鋪現象在核心和次級商圈項目中仍有發生，在此過渡期間各項目品牌調整活動亦較為頻繁，全市空置率環比上浮1.0個百分點至8.7%。供需兩側緩慢修復期間，業主積極招募新品牌，本季購物中心首層平均租金持續小幅走低，同樣本比環比下調0.6%至每天每平方米33.5元。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務部京西辦公室負責人 宋海燕表示：“未來六個月，預計將有京西大悅城(000031)、遠洋樂堤港等新開發購物中心和五棵松萬達廣場、朝外THE BOX年輕力中心、龍湖·北苑天街等重裝升級商業體共計67.1萬平方米入市，加上政府近期出臺的北京消費季、綠色消費券等提振消費措施，北京零售物業市場將重新煥發活力?！?/P>

三、倉儲物流市場

——京內產業需求復蘇明顯；津廊市場需求仍處恢復期

2023年第一季度，北京倉儲物流市場迎來密云第一個高標倉儲項目交付，帶來6.9萬平方米的新增面積。消費回暖疊加產能增加影響下，租賃活力穩步增強。本季度錄得多筆產業相關大面積成交，涉及汽配、醫藥、其他制造業等，同期第三方物流占據了新租總面積的43%，季內凈吸納量達8.7萬平方米，帶動空置率環比回落0.8個百分點至15.6%。傳統核心子市場順義空港、亦莊經開區及馬駒橋為主要活躍區域，新興子市場平谷馬坊及大興空港亦有表現。租戶出于成本考量從亦莊經開區及大興京南搬遷至其他區域的現象有所上升。

租金漲幅環比持穩，平均租金同樣本比環比上漲0.5%至每月每平方米56.9元，其中順義空港、大興京南及通州等傳統核心子市場漲幅仍舊保持領先。

廊坊連續第八個季度供應放量，本季于廣陽入市14.5萬平方米的高標倉儲項目。成交租賃不再局限于第三方物流而開始向多元化發展，即除66%新租面積來自于第三方物流外，34%來自工業制造業。季內凈吸納量錄得4.1萬平方米，除來自于近京的廊坊經開區子市場外，安次及固安亦有表現。

天津在薊州竣工第一個高標倉儲項目，帶來16.5萬平方米的新增供應。市場新增需求持續低迷，疊加環京供應持續增加，以成本為導向的搬遷活動成為近期租賃成交主力，主要體現在消費品及第三方物流，兩者各占據新租總面積的40%。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 產業地產部負責人 李虹：“未來六個月，北京順義及大興京南等子市場將迎來合計18.8萬平方米的新增供應。而在物流用地市場，一季度全市土地出讓總量已超2022全年，且全部落地在平谷馬坊區域。充沛的新增供應將有效緩解全市長期供應不足的市場狀態。環京市場，預計將有83.2萬及84.6萬平方米的新增供應分別交付在廊坊及天津市場，租戶議價能力依然較高?！?/P>

四、優質商務園物業市場

——生命科學園區租賃表現亮眼 硬科技需求將繼續攀升

2023年第一季度，北京商務園區市場迎來兩個生命科學園區項目交付使用，分別位于北清路和亦莊子市場，共計體量14.1萬平方米。新項目均定位明確產業發展方向，在政府招商引資的助力下，入市即滿租，帶動整體市場凈吸納量環比上升至7.2萬平方米。

商務活動以及帶看量出現回暖跡象，但新租成交尚未完全恢復，疊加互聯網頭部企業繼續騰退和整合，致使整體市場既有項目錄得凈吸納量-6.9萬平方米，空置率環比上漲0.6個百分點至21.1%。各子市場受其產業定位影響，租賃表現分化。一直受互聯網企業青睞的上地、中關村軟件園子市場空置率環比繼續攀升，但大面積騰退現象已經接近尾聲；而定位集成電路、生物醫藥、人工智能等高精尖科技研發的北清路子市場，既有項目保持韌性的同時新項目快速去化；其他子市場中，電子城(600658)子市場在互聯網、傳統制造行業新租需求疲軟和面積整合騰退增加下，凈吸納量亦錄得負值；而亦莊經濟開發區生命科學、裝備制造、汽車以及電子信息產業的大力發展，在推動產業園項目去化的同時，衍生產業對辦公類物業的新租需求以及相關專業服務企業設立區域分部的需求。整體來看，政府助力招商引資的項目或者具有特定產業導向的項目，在去化速度和租戶品質的優勢明顯，而純市場化租賃項目去化相對緩慢。

由于新租活躍度尚未達到預期，外加近兩年新項目的密集入市，業主繼續下調租金以緩解去化壓力，致使全市商務園區租金依舊在下降通道，全市平均租金報價同樣本比環比下降0.5%至每月每平方米158.7元。

世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗：“未來六個月，北京商務園區市場預計會有五個項目共計體量66.7萬平方米投放到市場上。隨著《關于推動北京互聯網3.0產業創新發展的工作方案（2023—2025年）》的頒布，全市將著力發展國產軟硬件技術，從而推動一批新一代信息技術以及相關硬科技企業的發展，并推動北京商務園區市場需求釋放。另外，各區政府紛紛開始明確產業發展目標，加速落實產業引入，亦對市場需求端釋放積極信號?！?/P>

五、物業投資市場

——長租公寓持續升溫 REITs利好政策的集中出臺或推升投資熱度

2023年第一季度，北京物業投資市場活躍度尚在恢復中，落地交易仍然有限。季內共錄得七筆交易，共計金額51.9億元，交易額環比下降67.1%，但較去年同期交易額漲幅高達168.1%。

盡管只有兩宗交易進賬，地產基金仍貢獻了57%的交易額。其中凱德投資的單一人民幣基金CCOP以28.1億元的交易額購入東四環CBD商圈的綜合體項目蘇寧生活廣場，成為季內單筆金額最高的成交，項目經過對商業部分的改造，辦公面積將增加至5.5萬平方米。該項目成交也反映了外資地產基金設立人民幣專項基金，憑借其主動管理能力和經驗，聯合國內資本，持續加碼商業地產的戰略。險資對于不動產資產配置的關注亦是日漸凸顯，季內錄得平安人壽收購弘毅投資位于北京和上海的產業園資產包，其中包含北京海淀一棟寫字樓和一個園區辦公項目。整體看，租賃市場表現尚未回暖，使得大部分投資者對市場依舊持觀望態度。自用買家繼續鎖定非核心區域寫字樓或商務園區物業，本季度北清路子市場的萬科翠湖國際和石景山區域的華遠中心寫字樓錄得企業購入自用，面積體量均在1.5萬平方米以下。從資產類別看，在REITs不斷擴容以及租賃市場表現日益活躍的推動下，以長租公寓為代表的新基建資產交易數量明顯增加，豐臺區域連續第二個季度錄得以長租公寓為目的用途的項目交易。

世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人 李浩：“北京各類大宗資產的稀缺性和對投資者的吸引力支撐資本化率保持平穩。寫字樓和零售物業市場基本面恢復未達預期，使得買賣雙方對資產價格的預期仍存在較大差距。另一方面，本季度國家發布REITs底層資產擴容、擴募、下調申請門檻和支持消費基礎設施發行REITs等多項政策，有助于吸引更多優質資產選擇REITs作為退出渠道，進一步推升相關類別不動產的投資熱度，加速交易落地。”