地產觀潮丨帶押過戶怎么過 深圳購房者盼細則盡快出臺

目前深圳帶押過戶的系統還僅僅是試運行階段，還沒有一筆成功完成的業務，細則尚未落地。如果選擇帶押過戶，可能時間和流程上還是會有一些風險，而且現在也很少有購房者前來咨詢相關帶押過戶業務。

帶押過戶的出現，給傳統的二手房交易帶來新模式，也給交易雙方帶來了實實在在的好處。不過，記者在深圳市場實探發現，許多二手房業主和購房者對此仍不熟悉，也希望相關實施細則能盡快出臺，而且各地帶押過戶的推廣進度也不一。

【資料圖】

深圳：系統還僅僅是試運行階段

“我剛剛把房子出售，但代理的中介經理可能對帶押過戶業務也不熟，告訴我們現在銀行還不能辦理相關業務?！秉S浩（化名）在深圳龍崗大芬有一套二手房，由于在傳統過戶方式之下，如果房子原先有貸款、抵押，賣家要結清之前的貸款才能完成過戶，所以他想起了帶押過戶這種模式，“沒辦法，我還是自己湊齊了贖樓款，買家那邊也著急過戶?！?/p>

什么是帶押過戶？其實，帶押過戶通常是指“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產，在申請辦理已抵押不動產轉移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接”。早在1月，深圳六部門聯合印發的《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》明確，在二手房交易中，可采取用買方的購房資金償還賣方的銀行貸款的帶押過戶模式，以提高二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。

那么，究竟是否與黃浩所遇到的中介說法那樣，現在深圳還不能辦理帶押過戶？記者致電了深圳不動產登記中心，工作人員表示，目前登記中心可以受理帶押過戶業務，但需要買賣雙方和銀行經辦人三方到場，同時也需要銀行準備包括同意函、授權書等眾多材料。

隨后，記者也向包括招商銀行(600036)、建設銀行(601939)在內的多家銀行個貸經理進行咨詢，得到的回復是銀行目前可以進行帶押過戶的業務，但僅僅只有“同行貸款”購房模式，即賣家原來的房貸和買家申請的房貸要在同一家銀行，且賣家的房貸只能是純商貸?！靶枰嵝训氖?，目前這個帶押過戶的系統還僅僅是試運行階段，還沒有一筆成功完成的業務，細則尚未落地。如果選擇帶押過戶，可能時間和流程上還是會有一些風險，而且現在也很少有購房者前來咨詢相關帶押過戶業務?！庇秀y行個貸經理表示。

沖擊贖樓貸

記者在走訪過程中，多位房產中介經理和銀行個貸經理都表示，從目前情況來看，如果著急交易過戶，還是走原來的贖樓方式過戶比較快捷。

有房產中介經理告訴記者，如果賣家的貸款未還清且手中無足夠流動資金立刻償付貸款，一般有兩種處理方式：由中介方提供擔保，以買家首付款解除賣方質押，再進行過戶流程，雙方需簽訂擔保合同，中介方面收取一定的手續費。而另一種方式則是賣家向金融機構尋求“過橋資金”，借貸償還貸款后再賣房交易。記者發現，目前市面上的擔保機構聯合中介人士可以為這樣的服務牽線，利率一般為日息萬分之八左右，也變相加重了二手房交易成本。

多位業內人士表示，帶押過戶的細則如能盡快落地實施，或將大幅縮小贖樓貸業務的市場規模。總之，二手房帶押過戶使得買方無需承擔提前墊資風險，賣方無須承擔過橋費逾期風險，對于銀行而言隨著二手房交易量提升其貸款量也將提高，或許是一項“多贏”的決定。

如何規避風險

據不完全統計，目前共有15個省份100多個地市開展了帶押過戶。中指研究院市場研究總監陳文靜向記者介紹，目前多地在實踐探索中主要形成了三種模式。第一種是新舊抵押權組合模式，通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現帶押過戶。買賣雙方及涉及的貸款方約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記。第二種是新舊抵押權分段模式，通過借新貸、過戶后還舊貸，實現帶押過戶。買賣雙方及涉及的貸款方約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記等，賣方貸款結清后及時辦理舊抵押權注銷登記。第三種是抵押權變更模式，通過抵押權變更，實現帶押過戶。買賣雙方及涉及的貸款方約定抵押權變更等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、抵押權轉移登記以及變更登記。

其實，帶押過戶需要四方主體，即賣方、買方、不動產登記部門和銀行之間的密切配合與無縫銜接。所以，買賣雙方最關心的就是風險問題。

對此，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣認為，帶押過戶在推進過程中要特別注意防范風險。一是需要銀行的同意和密切配合，如果舊抵押和新抵押不是同一個銀行，就會比較麻煩，新按揭貸款如何保證舊抵押對應的債權不落空，能夠及時償還或提存，這些都需要銀行做好細節控制。

二是需要不動產登記中心設定專門的一體化辦事窗口，規范具體的交易流程和細節，做好流程精細化控制。銀行、不動產登記中心、公證提存機構、公積金中心等相關通道，任何一個鏈條都需要緊密相連、無縫銜接。如果想帶押過戶，購房人務必要注意流程控制，把涉及到的所有流程都做到精細化，跟銀行或抵押權人務必溝通落實到位，避免出現一些不必要的時間差。另外，作為購房人，建議對賣方做一些基本調查和了解，比如可以通過中國執行信息公開網查看賣方是否有執行記錄，或者是否處于失信狀態，盡量避免交易過程中房屋被查封導致的不必要麻煩。作為賣方，也需要提前核實購房人的個人征信情況，了解清楚購房人的貸款能力，避免后續貸款出現問題時不能及時回款解押。

校對：陶謙