環球熱頭條丨物業還是一門好生意嗎？萬字報告透視物企2022

經濟觀察網 記者 陳月芹 2022年——內地物企縱橫資本市場的第8年，也是將載入行業歷史的重要節點。

(資料圖)

按照碧桂園服務執行董事兼總裁李長江的說法，“2022年是碧桂園服務歷史上最困難的一年”，疫情防控致使服務成本劇增、關聯行業市場極其疲軟，資金流動性缺乏，物業增值服務及非業主增值服務的開展嚴重受限等。

這不是一家之言，幾乎每家物業公司的2022年財報，都用了較大篇幅陳述企業經營的艱辛和行業分化的加劇。直到4月11日，還有恒大物業、新力服務、奧園健康、康橋悅生活、佳源服務、鑫苑服務、彩生活、旭輝永升生活、力高健康生活等9家物企年報難產。

這一年，受到多重壓力的物業公司真正開始思考“斷奶”求生，不停留在靠收并購和外拓一沓第三方項目合同來證明獨立性，而是思考如何不依靠母公司，甚至竭盡全力撇清和地產行業的關聯。

2022年4月，經濟觀察報推出了《物業神話還能講多久？多組圖表透視物企2021》，彼時，物業公司已經經歷過市值縮水與估值降溫的一番盤整和洗牌。到了2023年，我們希望用橫向、縱向多維標尺看53份物業年報，再追問——物業還是一門好生意嗎？

本文包括以下內容：

一、被嫌棄的房地產上游

二、業務變化

1、回歸老本行

2、社增新故事

3、城市服務退潮？

4、商管“香餑餑”

5、科技賺錢嗎？

三、追求有利潤的規模

四、勞動密集型產業的成本大考

五、典型物業公司點評

1、內憂外患的2022——金科服務強制斷奶式求生

2、核數師兩次出走——遠洋服務理不清的賬

3、逆勢進擊——以建發物業為代表的國資物企不再低調4、物業老了，科技尚年輕——萬物云探路

一、被嫌棄的房地產上游

近幾年來，物業公司多強調自身獨立性發展，比如通過積極外拓第三方業務，證明自己沒有過度依賴地產母公司新增交付面積、輸送利潤等。但資本市場往往給母公司規?？壳暗奈飿I公司更高的估值，因為這通常意味著一家物業公司未來規模、利潤的可持續，而真正的獨立第三方物企常常估值墊底。

到了2022年，世道變了。恒大物業134億元資金被占用調查結果的公布，解開了物業公司給母公司輸送資金的其中一種操作：自2020年12月至2021年8月期間，恒大物業的6家附屬公司通過8家銀行，為多家第三方公司融資提供質押，最終將資金劃轉給中國恒大。

一家頭部物企人士向經濟觀察網透露，大部分有地產母公司的物業公司都做了兩件事，一是把物業作為錢袋子；二是用地產的利潤裝到物業里去，把估值做大，讓更多的錢進錢袋子。

2022年地產下行導致部分地產公司沒有更多利潤輸送給物業，而為了保地產公司，物業公司一再被“抽干”，必要時，多家房企頻頻上演賣物業救地產的戲碼，驚起物業股股價和估值“過山車”式下滑。

地產行業式微，影響著物業公司的哪些財務數據？

萬物云董事長朱保全在致股東書中這樣描述：“開發商，這個物業公司傳統的好客戶，一下子變得捉襟見肘”，體現在財務報表上則是新開盤萎縮帶來的前介業務與案場業務大幅下滑，新交付的開發商未售空置房帶來的物業費欠費增加，以及關聯應收賬款增加，代銷開發商車位資產這門看似不錯的生意一下子也冷靜了起來。

以上這些業務，在物業公司過往的財務報表上，都是高毛利擔當。

表1:2022年物企非業主增值服務收入

以開發商為主要客戶、支撐物企高毛利的非業主增值服務直接受到地產下行的沖擊。

已披露非業主增值服務盈利數據的43家物業公司中，有25家的這項業務收入出現下滑。

5家的非業主增值服務收入超過20億元，其中萬物云(2602.HK)以29.35億元居首，碧桂園服務(6098.HK)26.65億元，保利物業(6049.HK)、中海物業(2669.HK)、綠城服務(2869.HK)在20億元以上。

從降幅上看，包括金科服務(9666.HK)、領悅服務(2165.HK)在內，8家物業公司的非業主增值服務收入同比下降超50%，減幅最大的是中奧到家(1538.HK)同比減少了87%；第一服務(2107.HK)減少了82%，佳兆業美好(2168.HK)減少78%，榮萬家(2146.HK)、融創服務(1516.HK)、時代鄰里(9928.HK)減幅超60%。

從減收的具體額度看，降得最多的是融創服務，其2022年非業主增值服務收入10.52億元，比2021年減少了16.3億元。其次是雅生活服務(3319.HK)，同比減少11.4億元至17.15億元。

保利物業的非業主增值服務增長最多，增長了3.84億元到2022年的21.95億元。增幅上，京城佳業(2210.HK)這部分收入同比增加了115%，宋都服務(9608.HK)、寶龍商業(9909.HK) 、越秀服務（6626.HK）增幅在40%以上。

開發商客戶捉襟見肘，非業主增值服務斷崖式收縮后，物業公司的這部分收入在總營收的占比也全面下降，2021年佳兆業美好的非業主增值服務收入占比為40%，2022年已降到13.4%；融信服務（2207.HK）也從44%降到25.3%，中奧到家從51.9%陡降到1.5%。

不同的物業公司開展的非業主增值服務多種多樣。具體看細分業務，案場服務貢獻的收入占大頭，這一細分業務融創服務2022年收入5億元，同比減少了7.32億元；金科服務、正榮服務、融信服務、時代鄰里的降幅超過50%。

此外，工程管理服務上，榮萬家、時代鄰里減少了60%以上；前介和交付前服務方面，金科服務減少了近1億元；而在咨詢顧問業務上，融創服務的收入減少了4.6億元，其次是綠城服務，減少了1.16億元。

2022年，物業公司的非業主增值服務整體毛利率約為26.23%，同比全線下滑，其中融創服務從35.6%降至10.5%，融信服務從32.1%降至8%，碧桂園服務也從40.9%降至13.6%，金科服務、宋都服務該項毛利率降幅也在20%以上。

表2:截至2022年底物企貿易應收賬款

由于銷售遇冷，大量開發商未售空置房交付，這部分物業費欠費增加，以及關聯方和第三方延遲付款，導致物業公司應收賬款激增，這在2022年物企財報中尤為突出。

截至2022年底，48家物企貿易應收賬款總計704億元，而同期創造的全部應收為2231億元，可見這筆應收但未真正轉化為收入的款項數額之大。

碧桂園服務的貿易應收賬款數額最大，共153.58億元，同比增長了49%。其中，有17.31億元來自關聯方碧桂園集團，來源于第三方的應收賬款高達142億元，同比增275%。中駿商管（0606.HK）、新城悅服務（1755.HK）、興業物聯（9916.HK）、遠洋服務（6677.HK）的貿易應收賬款增幅在100%以上。

從來源上看，華潤萬象生活（1209.HK）來自華潤集團的應收賬款數額最大，為70.85億元；其次是雅生活34.24億元，同比增125%。德信服務的關聯方應收賬款同比增幅達362%，新城悅服務、卓越商企服務（6989.HK）、合景悠活（3913.HK）、遠洋服務的增幅也在130%-190%間。而第三方貿易應收賬款上，華潤萬象生活僅次于碧桂園服務，為85億元，同比增長了150%。

將物業公司的貿易應收賬款和全年收入做個對比，更能看出這筆應收賬款數額之大。其中，有6家物企截至2022年底的貿易應收賬款占全年營收的一半以上，分別是建業新生活（83%）、融創服務（71%）、宋都服務（66%）、合景悠活（51%）、金科服務（51%）、德商產投服務（50%）。有19家的這一比重超過1/3。尤其值得注意的是，榮萬家截至2022年底的貿易應收賬款為19.49億元，比全年收入的19.11億元還多。

這些躺在財務報表中的應收賬款并非一直不變。2022年，房地產行業遇到流動性危機、新冠疫情反復以及經濟增速放緩等因素疊加，這會對物業公司金融及合同資產的價值產生影響。如果物企大幅計提減值，會直接導致當期利潤下降、整體資產縮水。

17家物企披露了2022年金融及合同資產減值虧損凈額：碧桂園服務計提了27.93億元減值虧損；其次是融創服務減值虧損凈額達13.47億元，2021年該數值僅1.96億元，年報解釋這是出于謹慎性原則，針對關聯方應收款項計提更多減值撥備；世茂服務（0873.HK）計提減值虧損7.44億元，其中主要由于關聯方應收賬款計提的虧損從2021年的0.79億元增加到5.74億元。時代鄰里該項減值虧損凈額為3.72億元，同比暴增3464%。

表3:2022年物企金融及合同資產減值虧損情況

房地產客戶信貸風險增加，致使物業公司在賬務處理上加大了應收賬款的減值撥備。在應收賬款方面，融創服務計提了17.17億元減值撥備，同比劇增738%；金科服務計提10.47億元，增幅1238%；雅生活服務計提7.76億元，增幅為136%；合景悠活和碧桂園服務當期計提減值額度在6億元左右。

表4:2022年物企應收賬款減值撥備情況

除了應收賬款，向關聯方提供貸款也有收不回來的風險，需作減值撥備。

2022年7月31日，金科服務公告稱，為讓第二大股東金科控股度過資金危機，向其借款15億元，年利率8.6%。該筆借款分5次還清，第一次還款日為2023年1月20日，每次還款都有兩個月的寬限期。寬限期屆滿后的違約利息為12.9%，按日計息。

到了2023年3月30日，金科股份(000656)未能在寬限期內償還貸款，金科服務也發出催款函。金科服務在年報中稱，已對貸款和抵押品公允價值損失準備金進行評估，并在當期計提了1.2億元的貸款減值撥備。

二、業務變化

回歸老本行

內地物業公司的主要業務線包括基礎物業管理與服務、社區增值服務、非業主（開發商）增值服務、商業物管運營服務、城市服務/公建物業、科技/智能解決方案等。

這其中，基礎物管服務尤其是住宅業態是物業公司的老本行，即靠收取物業費為業主、住戶等提供“四保一服”服務。在物業密集上市期，多數物業公司會更強調其他多元業務創收增利的可能性，因為基礎物管業務尤其是住宅業態的利潤率較低，缺乏想象空間。

到了2022年，眾多物企痛陳非業主增值服務收入受到沖擊的同時，“樸素”的基礎物管服務起到了穩定收入的“壓艙石”作用。

表5:2022年物企住宅基礎物管收入

53家物企的住宅基礎物管服務（部分物企的統計口徑含非住宅業態）收入普遍增長，僅中奧到家微降0.7%。平均增幅達到25.82%。基礎物管服務占總營收的比重也有所提高，從51.68%升至54.5%，平均毛利率約為19.5%，較2021年的23.13%小幅下降。

碧桂園服務的基礎物管服務收入229億元，穩居行業第一，占總營收55%以上；萬物云則以148億元排名第二；中海物業94.48億港元，綠城服務94.46億元。新希望(000876)服務（3658.HK）、德商產投服務（2270.HK)、東原仁知服務(2352.HK)增幅超過50%。

宋都服務、金科服務、世茂服務、融創服務、碧桂園服務、萬物云、華潤萬象生活等物企這部分毛利率出現下降。尤值一提的是，招商積余的住宅物管毛利率常年在行業內墊底，2021年為6.57%，遠低于同期行業平均值，但2022年逆勢上揚到9.12%。

由于地產大客戶持續出險，物業公司在收并購上還要認準標的母公司的健康程度。金科服務提到，2022年花了400萬元評估盡調了52個潛在標的，但因為諸多標的及其關聯方受地產宏觀壓力沖擊較大，盡調后發現較多嚴重問題，導致年內實際落地的收并購規模低于預期。

為此，金科服務在2022年11月對物業管理服務業務的拓展進行調整：將外拓重心轉移到存量老盤上，收并購重心也開始聚焦在沒有地產關聯方的第三方物業公司上。

社增新故事

非業主增值服務收入和利潤雙降，而以物業費包干制為主的基礎物管服務低毛利的現狀短期無法改變，這種背景下，社區增值服務成為物企高毛利神話的重要支撐。

物業公司希望圍繞業主構建社區消費生態，在社區空間里做與居住相關的消費服務，如到家服務、家裝美居、社區傳媒、社區零售、房產經紀、空間運營服務、團餐、教育、養老等?？梢哉f，物業公司在利用手中的業主資源，試圖做社區里的小型美團、貝殼、淘寶、廣告公司等的結合體。

表6:2022年物企社區增值服務收入

2022年，碧桂園服務的社區增值服務收入超過40億元，保利物業以30.64億元排名第二，綠城服務、雅生活服務超過20億元，而萬物云、世茂服務、新城悅服務、華潤萬象生活也超過了10億元。

實際上，由于社區增值服務的客戶主要為C端業主，其經營難度不亞于主做B端開發商客戶的非業主增值服務，44家物業公司中有17家這部分收入不超過2億元。

社區增值服務收入平均增幅約12.8%，增幅最大的是金茂服務（247.3%），其次是招商積余（116%）、建發物業（87.3%）、濱江服務（79.3%）、華潤萬象生活（73%）、華發物業服務（51.9%）。15家的社區增值服務收入同比下降，金科服務降77.8%，燁星集團降56%，融信服務、合景悠活、正榮服務降幅超40%。

而該部分業務的平均毛利率為34.5%，同比2021年43.15%明顯下降，但仍是幾大主營業務中利潤率最高的一項。佳兆業美好社區增值服務的毛利率最高（66.6%），碧桂園服務次之（53.5%），濱江服務（3316.HK）、和泓服務（6093.HK）、建業新生活（9983.HK）、領悅服務、金茂服務（0816.HK)在40%以上。

表7:2022年物企社區增值服務毛利率

城市服務退潮？

從2017年萬科物業試水“物業城市”管理模式，越來越多的物業公司走出小區、商場和寫字樓，把業務觸角伸向景區、街道、停車場、地下管道等城市公共空間，一度到了哪家物企不談城市服務便顯得落伍于行業的程度。

碧桂園服務便是快速完成城市服務布局的選手，2020年下半年收購滿國與東飛等后，其城市服務收入超越了社區增值服務，成為碧桂園服務的第二大營收業務。其2021年城市服務收入45.29億元，同比增幅高達412.3%，但到了2022年，碧桂園服務新拓城市服務項目175個，卻未帶來明顯的收入增長，全年完成48.37億元，增幅僅6.8%。

雖然入局者眾，但目前行業對城市服務的范圍、定義和發展前景仍莫衷一是，碧桂園服務通過滿國康潔、福建東飛，從環衛逐步切入城市服務；萬物云開辟了萬物云城板塊，保利物業提出“大物業”概念，朗詩綠色生活則主要從城鎮環衛入手，還有一大部分物業公司將城市服務等同于公建業態的運營管理服務。

表8:2022年物企城市服務收入

從14家披露城市服務收入、毛利率的物企數據來看，城市服務共產生營收115億元，碧桂園服務和保利物業（20.62億元）加起來便占據了半壁江山，世茂服務、雅生活服務這部分收入均超過13億元。

除浦江中國(1417.HK)、卓越商企服務（公建物業）該項收入同比出現下降，其余公司均錄得較明顯的增收。萬物云2022年城市服務收入6.64億元，同比增95.5%；雅生活服務該項增幅為88.3%，世茂服務、時代鄰里的增幅也在60%左右。

對于城市服務增長降速問題，碧桂園服務CFO黃鵬在業績會上說出了對城市服務業務發展的考量，“城服方面也會是成長的，這個業務稍微有點花錢，資本開支會大一些，回款會慢一點，考慮到現金流壓力和它的成長平衡，我希望它成長速度慢一些，走得更穩一些”。

城市服務需要長時間的投入和運營，且目前來看利潤率偏低。已披露城市服務單項毛利率的7家物企中，蘇新服務的毛利率居首（24.8%），雅生活服務（19.3%），碧桂園服務（18.8%）分列二三，世茂服務、卓越商企服務（公建物業）、銀城生活服務在10%-13%區間。萬物云的城市服務毛利率墊底，僅8.2%。以上7家物企的城市服務毛利率均遠低于其整體毛利率。

表9:2022年物企城市服務毛利率

商管“香餑餑”

從物業股市盈率分化結果可以看出，資本市場更樂于給商管物業占比更大的公司更高的估值，即使是在估值熱潮明顯消褪的2022年，“商管派”物業公司的估值依然更為抗跌。

表10:2022年物企商管業務收入

29家物業公司披露了商管業態的收入、毛利率水平。從收入上看，招商積余以115.54億元遙遙領先；萬物云（75.45億元）位列第二，雅生活服務（58.57億元）、中駿商管（39.58億元）、華潤萬象生活（39.27億元）較為靠前。

疫情和地產下行周期下，商管收入整體同比均實現正增長，平均增幅達到27%。僅6家出現下滑，分別是建業新生活（-44%）、華發物業服務（-18.20%）、蘇新服務（-9.70%）等。

此外，2022年商管業態的高毛利特性沒有被撼動，整體毛利率為54%，同比2021年的45%還出現較大幅增長。其中建業新生活毛利率高達77.3%，融創服務（68.9%），新希望服務（63.4%），星盛商業（55.7%）。建發物業于2022年首度錄得商管業態收入2400萬元。

表11:2022年物企商管業務毛利率

科技賺錢嗎？

2018年以后，多家物業公司掀起改名潮，紛紛在名字加上“智慧”、“科技”等標簽，經營上也投入較大資金研發智慧物業系統，提高服務效率，降低人工和內部運營成本等。

表12:2022年物企科技業務收入及毛利率

有7家物企披露了科技相關業務的盈利數據。2022年，萬物云的科技板塊——AIoT（人工智能物聯網）+BPaaS（業務流程即服務）實現收入23.78億元，同比增長近29%，科技收入在總營收占比接近8%；綠城服務該部分收入4.89億元，增幅122%；第一服務的特色業務綠色人居解決方案也不遜色，收入1.63億元，同比增長16.8%。

而時代鄰里、佳兆業美好、金科服務、新大正(002968.SZ)的科技相關業務收入同比出現負增長。金科服務在年報中解釋，鑒于房地產行業遭遇嚴峻的流動性危機，部分政企客戶也因宏觀因素承受較大壓力，因此公司階段性縮減了向部分回款困難的開發商和政企客戶的智慧案場、軟件開發和智慧解決方案等業務，該項收入下降66%至0.83億元。

收入不穩定，且研發投入較大，使得部分物業公司暫時縮減科技業務的投入和開展。時代鄰里2022年調整了智聯科技服務的業務結構，反映在報表上則是該項毛利率從2021年的16.1%降至6.9%。

三、追求有利潤的規模

在過往的周期中，物業行業強調“規模為王”、面積爭霸，因為具備一定規模的公司可以合并管理區域，降低成本、提高服務效率，這是物企早期高舉收并購大旗喊出的口號。

后來，物業公司開始講新的故事：不能只盯著兩三塊的物業費，而是要圍繞客戶開展各類增值服務，做大營收，社區O2O、大數據、物聯網開始如火如荼展開。這期間，恒大物業等眾多公司以較高的估值瘋狂開展收并購，熱衷于規模倍數增長地“秀肌肉”。

到了2022年，收并購熱潮熄火，物業公司不再追求單純的面積增長。

如保利物業董事長吳蘭玉在年報中所說，“物業行業的增長方式正由規模擴展轉向以內生式增長為主”，非居業態拓展逐漸成為拓展市場的主力軍。

這一年，行業龍頭萬物云的第一份年報都沒有披露在管和合約面積數字。53家已披露財報的物企中，除了萬物云、浦江中國、潤華服務，剩余的50家總在管面積超過55億平方米。

碧桂園服務仍以8.7億平方米坐穩規模第一之位，保利物業年內增長超1.1億平方米，超過雅生活躍居第二。53家物業公司的在管面積整體增速從2021年的53%降至25%。

表13:2022年物企規模

表14:2022年物企營業收入

2022年，53家物業公司共實現營收約2430億元。碧桂園服務年度營收再創新高，為414億元；第二名萬物云301億元，雅生活服務、綠城服務、保利物業、招商積余（001914.SZ）、中海物業、華潤萬象生活共8家公司營收跨越百億大關。

盡管各家公司極盡強調過去一年的艱辛，但7成公司均實現了收入同比正增長，金茂服務以61%的增幅位列第一，建發物業(2156.HK)、碧桂園服務、濱江服務、和泓服務、華潤萬象生活、中海物業收入漲幅超過30%。53家物業公司2022年營收平均增幅為10%，較2021年的48%大幅下降38個百分點。

有16家物企收入出現負增長，佳兆業美好同比降幅超33%。除深物業為國企背景外，榮盛發展(002146)旗下榮萬家、金科服務、正榮服務、建業新生活、融創服務、融信服務、時代鄰里、弘陽服務(1971.HK)等多是母公司已出險的關聯物業公司。

除了放緩收并購步伐，一些物企還在有意控制新增在管項目，甚至主動退出部分項目。

例如金科服務，一是刻意控制了對新交付項目的拓展節奏，全年新增在管面積同比減半，新增面積近8成來源于第三方；二是評估高速發展期累積下來的低質效、低收繳率和高貢獻的項目，做系統性退場，全年撤場面積278萬平方米，以避免項目持續低利潤，或只有利潤而沒有現金流入的現象。

表15:2022年物企凈利潤、凈利率變化

53家物企2022年共實現了147億元凈利潤，碧桂園服務、華潤萬象生活超過22億元，但有6家出現虧損，分別是金科服務、世茂服務、融創服務、正榮服務、時代鄰里、鴻坤集團旗下的燁星集團(1941.HK)。

營收平均漲幅超過10%的另一面，是53家物企凈利潤整體下滑，平均降幅達到26.41%，近6成物業公司凈利潤同比負增長，金科服務以-270.84%墊底，從2021年盈利6.93億元轉為虧損18.4億元；燁星集團、正榮服務跌幅超250%，此外世茂服務、時代鄰里、融創服務凈利潤跌幅超過130%。

國企物業主要扛起了穩定行業整體凈利潤增長的大旗，金茂服務增91%，北京城建(600266)旗下京城佳業增長84%，建發物業增長56%。佳兆業美好也開始止虧，2021年其歸母凈利潤下降近75%，2022年實現了56%的正增長。

表16:2022年物企毛利率

2022年，53家物企平均凈利率為7.6%，同比下降43%。

商業物管和運營板塊收入占比較大的公司凈利率普遍靠前，如星盛商業(6668.HK)、華潤萬象生活、中駿商管、寶龍商業、越秀服務，均在17%以上。其中，星盛商業凈利率排名第一，為26.51%；祈福生活服務(3686.HK)、濱江服務均超20%。

和規模、營收展現出的隊形不盡相同，頭部物企的凈利率多低于行業平均值，如碧桂園服務、萬物云、招商積余、綠城服務，凈利率在4%-6%區間。

有13家物企凈利率逆勢同比微漲，祈福生活服務漲6%，金茂服務漲2.19%，以及新希望服務、第一服務、保利物業、招商積余、建發物業、京城佳業等。

大部分物業公司不再只滿足于展現收入和規模增長，李長江在碧桂園業績會上稱，2022年的收入和利潤雖然從絕對值上實現了增長，但增長速度明顯放緩，特別是利潤增長沒有達成預期。

盡管行業在業務經營方向等方面存在分歧，但也形成了一定的共識：要追求有價值的面積增長，利潤和經營性現金流的重要性高于規模。

表17:2022年物企經營性現金流凈額

作為企業經營的“血液健康指數”，經營性現金流，從一定程度上可以查驗上市公司“有錢”的真實性，是驗證凈利潤“含金量”的重要指標。如果經營活動現金流出現異常，即使賬面利潤再高，也意味著財務狀況和經營基本面可能亮起紅燈。

多數物業公司未在業績報告中披露經營性現金流數據。據經濟觀察網統計，13家已公布該數據的物業公司中，碧桂園服務的經營性現金流入凈額最高，為33.21億元；萬物云為27.56億元，這兩家的經營性現金流入凈額分別同比減少了0.9億元、0.8億元。

綠城服務2022年經營性現金流凈額為6.95億元，同比減少5.7億元，是已公布該數據的物業公司中下降最多的；建發物業2022年經營性現金流凈額4.96億元，同比減少近4億元。

包括朗詩綠色生活、新大正等3家物企的經營性現金流凈額有所增長，其中增長最多的是招商積余，其經營性現金流入凈額達9.95億元，同比正增長近3億元。

表18:誰是物企現金大戶？

53家物企在手現金累計達到1097億元。萬物云手握133億元，堪稱“現金大戶”，其次是華潤萬象生活（126億元）、碧桂園服務（112.16億元）均超百億，保利物業以89.56億元居第四。

尤其值得注意的是，遠洋服務2022年期末現金及現金等價物約4.72億元，一年內減少了20.43億元。

四、勞動密集型產業的成本大考

52家物企中，僅8家的經營/服務成本有所下降，分別是榮萬家、祈福生活服務、建業新生活、正榮服務、金科服務、融信服務等。榮萬家對銷售成本下降的解釋為“收入下降，成本相應先減少”，換成更通俗的表達則為，成本下降原因主要是管理規模和業務收縮導致，而非服務效率提升。

表19:2022年物企經營成本

從增幅上看，52家物企的成本平均增幅為17.42%，而營收增幅僅10.03%，成本上漲持續擠壓物業公司的利潤，成為每個物企必須正視的難題。

需要特別注意的是，金茂服務的成本增幅（63%）排名第一，碧桂園服務（56%）位列第二，但由于規模懸殊，金茂服務的成本僅17億元，而碧桂園服務高達311億元。這也意味著，對頭部物業公司而言，更為迫切地需要解決提高服務效率、降低整體成本問題。

同期，萬物云的成本258.8億元，僅次于碧桂園服務，中海物業、保利物業、招商積余、雅生活服務、綠城服務的成本均在百億以上。52家物企總成本累計1870億元，而創造的總營收為2430億元。

面對毛利率下滑，碧桂園服務管理層在業績會上解釋，成本高升主要原因是人工成本的增加。2022年的營收增加了43%，但人工成本增加了53%。

除了防疫投入、耗材等因素致使成本上升，新大正、銀城生活服務(1922.HK)等公司在年報中提到2022年社?；鶖嫡{整對成本影響較大。新大正總結了4個影響公司2022年業績目標達成的主要因素，其中一個便是年內公司大本營重慶的每月社?；鶖祻?800元提高到3970元，導致年內重慶區域項目成本增加了2700萬元。銀城生活服務也提到，江蘇省的最低工資標準增加了13%，社?；鶖到泝啥壬险{后增加了26%，導致員工成本大幅增加。

表20:2022年物企雇員數量和薪酬情況

有48家物業公司披露了2022年的雇員數量和薪酬/員工成本數據。

48家物企的物業從業人員累計約92萬人，同比至少增加了4.3萬人。碧桂園服務堪稱物業“大廠”，2022年共有22.78萬名員工，同比增加了超4000人，年內員工薪酬支出便達到162億元。

2022年內，34家物企員工人數同比增長，華潤萬象生活的員工數量猛增近1.16萬人至超過4萬人；雅生活服務增加7499人至9.51萬人，即將沖線10萬人大關；綠城服務、中海物業的增員數量分別為5205人、6852人。

另有7家有所減員。減員數量最大的是融創服務，一年間減少了10194名員工；其次是萬物云（9.79萬人），減少了9015人；時代鄰里減少1140名員工，正榮服務減少837人，其余物企僅出現兩位數以下的減員。

萬物云的減員在其計劃之內。近5年來，萬科物業持續推動保安、財會出納員等員工換崗，從簡單重復的勞動崗位，向技術型、社會和情感溝通型的崗位轉型。結果來看，萬物云的員工數量出現較大幅度的減少。

通過薪酬成本和雇員數量的比值，可以估算物業公司的人均年薪或用工成本約為6.71萬元。其中京城佳業的人均年薪為20.53萬元，行業第一；金茂服務以19.13萬元次之，燁星集團和金科服務在16萬元以上。

表21:2022年物企人效比

而結合營收數據，47家物企的人效比均值為31.5萬元。金茂服務的人效比最高，為93.2萬元/人；其次是京城佳業（75.16萬元/人）、星盛商業（68.04萬元/人）、祈福生活服務（60.79萬元/人）、興業物聯（56.32萬元/人）、建業新生活（51.73萬元/人）。山東潤華服務的人效比為7.9萬元/人在行業墊底。

頭部物企中，雅生活服務、建發物業、濱江服務、越秀服務等的人效比低于行業平均水平。

五、典型物業公司點評

內憂外患的2022——金科服務強制斷奶式求生

2020年11月17日，金科服務踩在物業股估值上升期在港上市，僅一年后，引入戰略投資者博裕資本作為二股東。到了2022年7月，在金科股份走到出險邊緣時，金科服務挺身而出，給其15億元有抵押貸款，最終因為金科股份沒能如期償還，這筆錢成為了每日計息、收回遙遙無期且必須減值撥備的應收款。2022年9月，博裕資本要約收購一躍成為大東家，原母公司金科股份失去控股權。

上市僅兩年多，金科服務已經經歷了幾輪跌宕起伏。其2022年的財務報告是歷年頁數最多、披露最詳盡的一份，處處透露著“難”字。

從結果來看，全年營收下降16%，四大業務毛利率全線下滑，且下滑幅度在行業內靠前；年內虧損18.4億元（降幅271%），經營線現金流入減少了12%；當期對此前大舉收并購的客戶關系和商譽發生了攤銷及減值3.05億元。應收賬款減值超10億元，減值幅度為1238%。

內憂源于母公司和自身業務結構。2019年-2022年間，占收入大頭的物管業務中，雖然來源于金科集團及其聯營企業的在管面積占比從52%持續下降到43%，但來自關聯方的物管收入占比從2019年的65%降到2021年的44%，2022年又反升到53%。金科服務有意通過外拓和收并購，減少對母公司的依賴，但數據說明：金科集團依然是金科服務收入的主要來源。

2022年疫情防控持續、住宅地產行業承壓、金科集團債務壓頂的情況下，金科服務的多項業務毛利率下滑，例如對空置物業費、車位管理費大幅降價，川渝市場出現大面積防疫封控導致額外的人工耗材成本上漲，非業主增值服務下降，旅游、美居等社區增值服務子板塊因封控和消費需求減弱均階段性暫停，科技業務毛利也因關聯方而減少6成以上……

2023年，金科服務到了必須斷奶求生的節點，金科股份很難再源源不斷提供交付面積和合同收入，因此它瞄準了存量老盤外拓和第三方物企收并購作為新的規模增長引擎。

新的多元股權結構也會迎來新景象。博裕投資代表吳曉力坐到了金科服務業績會臺前，表示金科服務和大部分上市物企不一樣，“金科服務其實是一個真正獨立的第三方物業公司”。博裕是大股東，金科是二股東，管理層是三股東，“一方面，博裕作為長期投資人，現在又是第一大股東，在公司治理、財務把控方面會嚴格把關；另一方面，管理層個人利益、公司長期利益以及公司長期市值牢牢綁定，可以（激勵他們）帶領公司持續穩健發展。”吳曉力透露未來不排除引入新的資源型股東的可能性。

核數師兩次出走——遠洋服務理不清的賬

遠洋服務的2022年財報，使得兩任核數師相繼辭任。

2022年12月2日，普華永道宣布辭去遠洋服務2022年財務報告的核數師身份，該職由范陳會計師行臨時接任。而在2023年3月31日披露的年報中，范陳會計師行附上了長達3頁的保留意見書，提示相關風險。

范陳會計師行審計時發現，2022年內遠洋服務向關聯方和第三方支付多筆可退還按金，分別是42.64億元和18.85億元，兩方年內已退還了42.45億元和17.9億元。

對此，范陳會計師行提出兩個疑問：一是遠洋服務向上述方支付資金及收回資金的商業理由；二是遠洋服務向關聯方墊付多筆非合約性資金的商業理由，以及這些應收賬款的預期信貸虧損，這些是否符合公司相關內控政策和合規要求。

范陳會計師行表示，截至期末，核數師仍沒有獲得合適的審核憑證，以證明前述交易的商業實質，以表明前任核數師對上述交易的擔憂獲得解決，也無法確認交易對手向遠洋服務償還未結余的財務實力，以及大額預付款項和應收賬款按照賬面值如數收回的可能等。

除了多筆不明資金交易，范陳會計師行還提示了遠洋服務持續經營相關的重大不確定性。年內，遠洋服務在手現金減少20.43億元，經營活動現金凈流出440萬元，投資現金凈流出17.07億元，融資現金流出2.92億元。而期末流動負債17.36億元，現金總額僅4.72億元。流動資產包括近22億元的應收款，這其中63%來源于關聯方。

范陳會計師行認為，相關關聯方的按金還有6.27億元未結清，多個事項存在重大不確定性，可能對遠洋服務的持續經營能力產生重大挑戰。

遠洋服務的危機并非來自自身經營層面，其2022年營收實現正增長，四項主營業務收入均錄得增長，毛利率微降4%至24%，不過凈利潤出現超8成的降幅，但仍不至于虧損。如核數師所披露，其主要在與關聯方和第三方的資金往來商業理由不明。年內，遠洋服務在金融及合同資產上計提了4.83億元的減值，同比增235%；一年內減少了超20億元的現金，是當期凈利潤的26倍。

遠洋服務管理層也在年報中表明，已委任一名財務顧問就前述核數師提出的保留意見內容進行獨立審閱。獨立審閱的結果顯示：“該交易出現潛在不遵守上市規則的相關規定?！边h洋服務表示已尋求法律意見，核實相關會計缺陷以及整改（如需要），作進一步公告。

2月27日，雅生活服務也公告稱，普華永道于公司年度業績審計前辭任。

逆勢進擊——以建發物業為代表的國資物企不再低調

縱觀2022年物企年報，多家國資背景的上市物業公司在營收和規模增長、多元業務擴張等方面表現亮眼。

營收增幅上，金茂服務、建發物業、中海物業、越秀服務、京城佳業、華發物業等排名靠前。16家物企營收同比出現負增長，其中10家為已爆雷的地產母公司旗下物業板塊，受到明顯拖累。

這一背景下，近兩年在地產開發上較激進拿地擴張的建發集團，開始持續為建發物業提供一定的在管和合約面積，在物業管理服務、非業主增值服務等業務上穩定地貢獻部分收入。2022年建發物業總收入23億元，42%的同比增幅在53家物企中排名第二。

其中，所有主營業務均錄得30%以上的增長，住宅物管服務增長34.6%，社區增值服務增長87.3%；連行業普遍凋敝的非業主增值服務業務也錄得近40%的增長，建發物業解釋這受益于關聯方和合作地產商開發的項目增加。整體毛利率23.4%微降1.6%，但凈利潤增長了56%，對比同行均屬于逆勢增長。

2022年，建發物業還拓展了商業物管運營服務，收入2400萬元，豐富業務結構。

43家披露非業主增值服務單項盈利數據的物企中，6成出現負增長，而剩余的18家中有11家是央企、國企背景的物業公司。

物業老了，科技尚年輕——萬物云探路

在所有物業公司中，萬物云絕對算得上一個異類，比如特立獨行的氣質，不拘一格的作派，還常常帶著試圖改革整個物業行業的決心。連財務報表的業務分類、口徑都不走尋常路，分成社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT+BPaaS解決方案服務共3大類別、8個分部，很難找到可一一對標的同行。

只和2021年的自己比，萬物云8個業務分部中，其他社區增值服務、非業主增值服務、城市服務的2022年收入出現下降，毛利率上，僅AIoT解決方案同比增長，其余7個業務分部均不同程度下降。

其中有開發商大客戶持續爆雷、地產銷售不景氣、居民消費意愿減弱等方方面面原因，這是萬物云和所有物業公司都必須面對的客觀外部因素?！皶r代的企業，必然得經受住時代的洗禮?！敝毂Ｈ谥鹿蓶|書中這樣說，并對過去一年地產行業遭遇撼動，對各項業務開展的阻滯、對行業的整體沖刷表露出坦然態度。

在物業行業方興未艾之時，萬物云就為冰山下的危機提前做好鋪墊：持續降低與母公司關聯交易的比重，從2019年開始就為了對沖業務來源單一的風險，嘗試多元客戶布局，例如商寫物業、政府城市服務等。

從8個業務分部對總營收的貢獻程度來看，住宅物業服務占49.2%，商寫業態的設施設備管理服務占到了25%以上，即萬科物業和萬物梁行是貢獻收入主力，但用“物業公司”、“商管公司”來介紹萬物云仍顯得以偏概全。

朱保全在很多公開場合，都更愿意介紹萬物云是一家科技公司。上市第一份年報，萬物云的科技收入達到23.78億元，增長率達到28.5%，

萬物云的科技野心，并不停留在開發一個只能用來展示、卻不能實際為公司省錢、增收的軟件或平臺，而是頗為急迫地希望用技術、算法，應用到在管項目中去，解決物業復雜場景下服務流程不易標準化的難題，以及解決內部千萬級別工單/任務的分發，減少寶貴的一線人工去做簡單重復勞動。

科技不是終點，其實現形式或許是借助科技的力量，打造兩個生態——在街道空間里做蝶城+，在園區和企業之間做企服+。

那么，科技是必要的嗎？沒有科技，“蝶城+”只能是多種業態的簡單拼接，走過40余年的物業行業很難走出勞動密集型產業成本持續爬坡的困境，而萬物云是其中一個探路者。