專題 | 行業深度洗牌下逆勢發展的房企研究——中小房企成功補位的關鍵

導語

(資料圖片僅供參考)

大浪淘沙處處是機會，留有資金實力迎來發展時機。

◎? 文 / 沈曉玲、羊代紅、張少賢

PART.01

行業深度洗牌

各類企業均有崛起機會

1、超兩成房企滑出百強名單，銷售門檻持續下降

近年來在“房住不炒”的總基調下，房地產市場調控政策不斷，從2020年下半年的“三道紅線”開始，行業進入“去杠桿、降負債”的陣痛期，百強房企銷售規模、業績增速以及入圍門檻均出現明顯下滑。

? 銷售門檻連續兩年下降，百強房企留存率不足八成

根據CRIC《2019-2022年中國房地產企業銷售榜單》，百強房企門檻自2020年不斷下降，百強全口徑銷售金額門檻從2020年的257.4億元逐步下降至2022年的141.1億元，操盤口徑、權益口徑門檻也出現了不同程度的下降。其中，2022年百強門檻降幅更大，全口徑百強房企銷售門檻降幅達到43%。不僅如此，通過對比本年度與上一年度全口徑銷售金額榜單TOP100發現，2022年百強房企留存率僅為78%，遠低于前幾年接近90%的水平，創近五年新低。

??百強房企銷售規模腰斬，規模房企目標完成率75%（略）

2、16家房企全國排名逆勢而上，深耕優勢凸顯

在規模房企業績大幅收縮的背景下，仍有部分“腰部”房企憑借其穩健運營、區域深耕等優勢逆流而上，通過梳理CRIC《2020-2022年中國房地產企業銷售排行榜》，以“2021-2022年排名連續兩年上升、 銷售金額連續兩年增幅大于-10%、且2022年銷售全口徑金額超100億元”為標準，篩選出大家房產、象嶼集團、深鐵置業等16家在全國銷售表現亮眼的“腰部”房企。

??亮眼房企攪動“后50強”名次，兩年內最大升幅超百位次

從全國銷售數據來看，大家房產、象嶼集團等10家房企的全口徑銷售金額、行業排名均出現較為明顯的上升趨勢，且2022年排名提升幅度更大。整體來看，象嶼集團是2020-2022年間排名上升幅度最大的房企，全口徑銷售金額從2020年的TOP157上升至2022年的TOP56，主要由于期間大量上海項目入市拉升銷售額；中建東孚、中信泰富、銀豐投資、中建智地、京基集團、中建信和、深鐵置業等6家房企排名提升幅度在60-80位。

??加強深耕區域的市場競爭力，調整布局穩健外拓（略）

3、大浪淘沙處處是機會，留有資金實力迎來發展時機（部分略）

在行業跌宕起伏的時候，反而給這些企業崛起的機會，他們近幾年均實現了行業地位較大提升，通過探析這些行業排位上升企業持續發展的原因來看，主要可以歸結為以下三種類型：

一種類型是央企，他們背靠母公司此前在某些區域深耕，擁有較強的政企關系、資金實力和資源優勢。本次行業排名增長較快的央企中，中建東孚、中建信和、中建智地都屬于中建集團的全資子公司，為建筑系下從事房地產開發的重要成員。中信泰富地產則是中信泰富集團在中國內地唯一的地產業務管理平臺，也實現了較大的增長。

其二類型是地方性的國企，他們一般在當地承擔著城市建設的某些功能，項目資源來源穩定，且具有較強的資金實力。大家房產、興城人居、頤居建設、深鐵置業他們分別在相對應的城市承擔著公建配套、人才公寓、保障房、TOD項目開發等職能，也具有了較為豐富的住宅項目開發經驗。此外，本輪地產調整中涌現了較多托底拿地的地方城投，雖然由于時間較短，并未在銷售業績中表現出來，但是未來也將成為攪動變化的隱形力量。

其三類型是一些民營企業，特別是在部分省份內當地市場具有口碑的企業。在2017-2019年房地產市場快速擴張的過程中，很多“地頭蛇”開始冬眠。在本輪行業洗牌后，許多規模房企暴雷、發展陷入停滯，此前那些具有市場認可度的本土房企又憑借口碑以及資金安全性再度殺回，同時各地的拿地門檻以及拿地資質也一降再降，在部分城市的土拍中，又出現了那些曾經熟悉卻又被淡忘許久的名字，它們正在低調復蘇，重新參與房地產市場。

PART.02

深耕是共識

外拓主要以核心城市為主

1、城市布局略遜一籌，多深耕本土、擇機點狀外拓（略）

2、大本營貢獻六成銷售，注重深耕及產品口碑打造（部分略）

從2022年銷售金額表現來看。央企類企業資金實力較強，布局城市注重高能級城市，他們全國各個城市群各有側重，起源城市省份的依賴度占比相對較低，平均起源省份的銷售金額貢獻僅為37.08%，貢獻率最高的中建智地也僅為53%。

地方國企起源省份貢獻平均占比為74.6%，大部分房企都深耕起源省份。不過值得注意的是，象嶼集團貢獻最高的城市為上海占比超過70%；大家房產浙江省貢獻占比達到76%但對杭州大本營的依賴度相對低，杭州的銷售占比43%，另有浙江的臺州、溫州等城市貢獻較高業績；深鐵置業和興城人居主要業績分別來自深圳和成都，占比接近95%。

民營企業起源省份貢獻平均占比為76.9%，深耕力度最強，大部分的企業的銷售對單省份的依賴度較高，全國化程度相對較低，屬于有序向外拓的過程中。寶華集團、金基集團、銀豐投資、京基集團的對起源省份依賴度達到99%以上，主要集中注重本地的深耕。

3、行業洗牌獲新機，積極逆勢補倉

??央企投資重點布局一二線核心城市，未來業績有較大增長潛力（略）

??地方國企拿地集中長三角，大部分年均補倉超150億（部分略）

地方國企業績貢獻約有一半來自重點一二線城市。大部分企業兩年年均補地金額在150+億元，拿地較為積極，主要集中發源地區域的高能級城市，以及長三角城市群，包括上海、杭州、南京等高能級城市，以及長三角內熱點三四線城市。

具體企業來看，大家房產近三年年均拿地金額超200億元，年均拿地銷售比達到0.61，拿地較為積極。從城市表現來看，大家房產近三年在杭州補倉撿漏占三年拿地總額的37%，溫州拿地占比也達到了12%。同時近幾年大家積極外拓，省外城市南京、黃山、蘇州占比居5.3%-7.3%。

頤居建設的土地擴充上，2022年度頤居建設以260.05億元位居南京土儲權益貨值榜榜首，也是南京唯一一家破兩百億貨值的房企。主要得益于安居集團擁有大型項目運作能力的優勢，加上強勁雄厚的資金實力，此輪市場行情中逆勢補倉，不過整體補倉城市相對較為單一。

象嶼集團的土儲擴充方面，2021和2022年拿地金額均超200億元，其中在上海2年補倉近兩年總拿地達到72%，另在廈門、重慶、昆山等地補地。不同于其他企業，象嶼集團深耕城市并不在起源地廈門，近幾年廈門入市項目2個，占比僅3%，而上海、昆山、蘇州成近幾年的主要貢獻城市，如2022年上海銷售貢獻超70%。

??民企拿地集中深耕區域高能級城市，補倉力度相對較弱（部分略）

民營企業新增拿地積極在區域內高能級城市拿地，并擇機向省外熱點城市擴張。

偉星房產新增拿地較為積極，近2年年均拿地金額超過150億元，2年拿地銷售金額比達到0.67，在合肥、蕪湖、臺州三地拿地占比超過60%，另有在南京、杭州等熱點城市拿地，可以看到在最熱的長三角仍有偉星的一席之地。

中天美好拿地方面，2022年拿地金額未超過50億元，較2020-2021年年均超百億元的力度有所縮減，拿地城市方面將資源放在了熱點城市，近三年杭州新增拿地占比有45%，另在西安、金華的拿地占比合計達到22%。

珠江投資拿地方面近兩年年均補貨超100億元，不過補倉90%位于廣州，銷售貢獻上，2022年貢獻占比上海有56%，廣州28%，昆山8%，北京4%，而2021年廣州占比61%，北京18%。

另有銀豐投資、金基、寶華近三年也均有土地進賬，但拿地力度相對較弱，投資城市分布方面同銷售一樣超90%均在起源地。京基集團主要集中城市更新市場，無新增公開市場拿地，在深圳地區舊改的建設總規模儲備約超過500萬平，但城市更新項目推進緩慢，未來業績持續度有待觀察。

PART.03

標準化產品線便于外拓復制

上游業務多元化反哺地產主業

1、產品線分化差異大，與布局戰略相互呼應

從產品系列角度看，這些“腰部”房企產品線標準化程度差異較大，與企業的布局策略有著緊密聯系。根據CRIC監測情況，除中信泰富、偉星房產外，布局超5城的亮眼“腰部”房企均已形成標準化的產品線，如中建系房房企根據不同置業需求的目標客群推出不同系列產品，大家房產甚至還推出了未來社區系列產品，其余布局城市不足5城的房企并沒有標準化的產品線，而是結合根據自身發展戰略并結合當地特點針對性的專注于滿足特定幾種需求產品系列的打造，如深耕南京的金基集團在高端產品上的迭代升級。

??豐富的產品線覆蓋多層次目標客群，標準化產品線有利于版圖擴張（部分略）

從CRIC監測數據來看，以發家地為中心、向周邊優質城市以及重點熱點城市群拓展且銷售貢獻城市超過5個的周邊外拓型房企往往擁有標準化的產品線，這有助于房企的深耕、外拓，對內需求全覆蓋的產品體系有助于提高本地市場的市占率，全方位下沉深耕區域，對外標準化的產品線降低開發成本、提高開發效率，更易于相似城市的產品復制，降低外拓的試錯成本。

??關注產品力“深度”，融合當地特色樹立產品標簽（略）

2、多元化領域分布廣泛，商辦、物管是仍是多元化主要方向（部分略）

從多元化業務發展方向上看，亮眼“腰部”房企多元化領域分布范圍廣泛，如珠江投資最多涵蓋了12個多元化方向，具體來看，涵蓋領域大致可分為地產上下游業務、地產延伸業務以及其他業務，主要呈現出三個特點：

第一，地產延伸業務是這些房企更加青睞的多元化領域，其中涉及商業運營的房企占比81%，是亮眼“腰部”房企涉足最多的領域；

第二，與普通房企相比，亮眼“腰部”房企地產上游業務更為突出，如建筑施工、舊改、金融、家裝等，同時物業管理是僅次于商業管理的第二大多元化方向，布局房企占比達到69%；

第三，其他領域更為分散，憑借母集團或其他資源涉及包括文化傳媒、企業服務、貿易物流等8個方向，對地產主業的支持力度不及地產相關領域。

在地產上下游業務中，物業管理作為地產下游主要的增值服務領域，是房企最容易切入的領域，布局的10家房企均成立旗下物管品牌，目前還未上市;地產上游業務更加突出企業的資源能力;在地產延伸業務中，有13家房企布局商業運營，發展情況差異較大;此外16家房企中有10家房企布局了寫字樓、8家布局了酒店運營。

PART.04

好產品仍是助力穩定擴張利器

百強廝殺仍在持續

（部分略）

在經歷行業洗牌后，百強留存率不足八成，在此情況下，諸多企業獲得發展的機會。

地方國企已經在銷售上實現了較大的突破，其中大家房產、頤居建設、象嶼集團的2022年銷售金額超300億元，普遍表現較為優秀；在產品線表現方面也更加全面，如頤居建設目前已形成覆蓋新生代、改善舒居、高定制生活需求的產品線，除了南京大本營，其高端產品還在蘇州、徐州等城市熱銷。

央企在全國范圍內擇優布局，未來發展較具潛力。他們企業普遍布局核心一二線城市，加上對起源城市及省份依賴度較低而獲得更高的分數，如中建東孚起源于濟南，但發展到當前，在上海、青島、天津、西安、成都等一二線熱點城市均有項目，2022年對起源省份的依賴度僅有33%。

民營企業方面整體競爭力在多元化表現方面相對突出，主要在于他們普遍都具有母公司，母公司在地產上下游產業鏈涉足產業較為多元，也可以對地產開發進行反哺。但值得注意的是，銷售發展以及潛力較好的民營企業，多數還是以專注地產開發、深耕特定城市為抓手，具有較強的區域口碑，如偉星房產和中天美好等；一部分企業的母公司的多元化布局，一定程度上是出于分散地產開發風險的考量，如珠江投資等；另外很多的企業發展還是比較有限，多元化布局比較分散，雖給了地產開發一定的發展機會，但助力有限。

整體來看，央企中建東孚，地方國企大家房產，民營企業偉星房產、珠江投資在各自的類別中表現突出，銷售表現上均實現超過300億元的全口徑銷售金額，在拿地投資上近三年有年均超百億價值的土地進賬，同時兼顧區域深耕與其他城市外拓，在產品線上已經實現標準化，同時根據不同客群有相應的產品線。此外，也有部分企業有持續發展的潛力，如頤居建設、象嶼集團、中建信和等。

經歷過洗牌之后，目前隨著穩信心等諸多政策的出臺，未來行業企業發展也將進入一輪新的穩定期，當前這些獲發展的企業要想業績持續穩定上升以及獲得更大發展的空間，仍需要在投資布局、產品研究、多元化輔助等多方面提升完善，有無持續拿地能力、在改善型趨勢下產品升級能力也將成為重要的考量，從規?；科蟮陌l展經驗來看，對產品進行標準化、工程建造標準化、供應鏈品牌豐富、組織架構的持續更新是企業快速發展的加速器。

值得注意的是，當前這些企業均為未上市，融資能力相對受限。但央國企的背景及母公司資源加持，使得他們在銀行授信等多個方面有諸多優勢。而對于民營企業來說，融資則相對困難，部分民企如寶華、偉星等通過股權質押的方式進行融資，企業資金壓力也凸顯。

由于大部分企業未上市，也會相對制約企業的發展速度，在此情況下與其他企業合作是進行規?？焖贁U張的較好的選擇.但根據上輪的暴雷企業的經驗來看，對合作伙伴的嚴格篩選以及具體開發項目的嚴格把控還是重中之重，安全的現金流仍是企業最重要的考量，企業仍需穩扎穩打持續向前。

值得注意的是，還有一部分城投企業在2021年下半年期間充當了托底的角色，獲得大量的拿地機會，據不完全統計，2022年城投“托底”依舊是集中供地的主旋律，2022年城投參與拿地金額、見面占比分別達到44%和55%，2022年全年廣州城投、杭州城建、陜西建工、蘇高新、西安高科、常州城建等企業新增拿地貨值居行業貨值50強，未來隨著這些企業的項目開發，也有可能誕生新的黑馬企業，未來的銷售百強席位廝殺仍在持續。

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行業深度洗牌下逆勢發展的房企研究

——中小房企成功補位的關鍵

一、行業深度洗牌，各類企業均有崛起機會

1、超兩成房企滑出百強名單，銷售門檻持續下降

?銷售門檻連續兩年下降，百強房企留存率不足八成

?百強房企銷售規模腰斬，規模房企目標完成率75%

2、16家房企全國排名逆勢而上，深耕優勢凸顯4

?亮眼房企攪動“后50強”名次，兩年內最大升幅超百位次

?加強深耕區域的市場競爭力，調整布局穩健外拓

3、大浪淘沙處處是機會，留有資金實力迎來發展時機

二、深耕是共識，外拓主要以核心城市為主

1、城市布局略遜一籌，多深耕本土、擇機點狀外拓

2、大本營貢獻六成銷售，注重深耕及產品口碑打造

3、行業洗牌獲新機，積極逆勢補倉

?央企投資重點布局一二線核心城市，未來業績有較大增長潛力

?地方國企拿地集中長三角，大部分年均補倉超150億

?民企拿地集中深耕區域高能級城市，補倉力度相對較弱

三、標準化產品線便于外拓復制，上游業務多元化反哺地產主業

1、產品線分化差異大，與布局戰略相互呼應

?豐富的產品線覆蓋多層次目標客群，標準化產品線有利于版圖擴張

?關注產品力“深度”，融合當地特色樹立產品標簽

2、多元化領域分布廣泛，商辦、物管是仍是多元化主要方向

四、好產品仍是助力穩定擴張利器，百強廝殺仍在持續

排版丨鳥姐

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