【新視野】紅盤與業績 招商蛇口前4月合約銷售同比漲八成

觀點網 5月9日，招商蛇口(001979)披露4月份銷售及新增土儲情況。

數據顯示，4月份招商蛇口實現簽約銷售面積136.42萬平方米，同比增加134.95%；實現簽約銷售金額379.26億元，同比增加169.11%。

(相關資料圖)

今年前4個月，招商蛇口累計實現簽約銷售面積441.69萬平方米，同比增加69.95%；累計實現簽約銷售金額1101.92億元，同比增加79.36%。

2023全年招商蛇口銷售目標定在3300億元，據此計算，今年過去三分之一，而招商蛇口年度銷售目標已完成33.39%。

招商蛇口總經理蔣鐵峰此前在業績會表示，今年很有機會達標，“我們有相當多的樓盤是紅盤或者準紅盤，基本上開盤可以秒光，因為存在著價格倒掛”。

倒掛的紅盤

招商蛇口不缺紅盤。

如去年9月21日，位于深圳蛇口太子灣片區的招商璽家園開盤，推出604套起步價1244萬元的豪宅，從早上9點選房到晚上10點21分宣告售罄，總貨值超百億。

除了海景和K11等周邊配套，招商璽家園熱度還在于跟周邊二手房的巨大價差。

項目備案區間價為10萬-16.2萬元/平方米，均價約為11.2萬元/平方米，與沿線豪宅27萬+/平方米的招商雙璽、23萬+/平方米的深圳灣悅府一期、28萬+/平方米的半島城邦三期等市場報價相比，每平價差超過10萬元。

當時失之交臂的購房客，仍有在太子灣上車的機會。

到今年3月7日，作為深圳市場新春后第一個集中開盤的豪宅項目--招商蛇口太子灣·灣璽N3開售，共推70套建面約240-398平方米精裝公寓，單價8-11萬元/平方米，當天前15分鐘成交額即破億。

3月13日加推的14套大戶型， 4200萬元起售，開盤8秒搶購一空。

4月5日該項目推出N5棟公寓，單價9-13萬元/平方米，戶型320-410平方米大平層，共計54套在三個半小時內售罄。

同樣的現象級紅盤也出現在上海等一線城市。

如4月9日，招商象嶼蟠龍府二期加推，備案均價62000元/平方米，以1143組客戶搖號成為當月滬上首個“千人搖號”樓盤。

雖然價差不及太子灣，但蟠龍府項目與所在板塊也同樣存在一二手倒掛，如周邊的西郊景園，二手房掛牌價在5-7萬元/平方米左右，燦輝晶典1733二手房掛牌價也在6.7-10萬元/平方米不等。

從銷售角度，一二手價格倒掛固然有利于加快推售和現金回流，但紅盤火熱背后，招商蛇口的利潤亦有侵蝕。

2022年招商蛇口歸母凈利潤為42.64億元，同比減少58.89%，“增收不增利”的情況持續到第三年。今年一季度，招商蛇口歸母凈利潤4.44億元，同比減少33.72%。

此前3月22日，招商蛇口擬掛牌轉讓深圳市商航置業有限公司全部股權及1.9億元債權，底價15.14億元，標的所持有資產為太子灣DY03-03地塊，觀點新媒體了解到，掛牌的地塊基本將建成寫字樓。

剛過去不久的五一假期，招商蛇口深圳三個在售樓盤一共推出100套特價房源，讓利金額累計約1億元。其中，優惠力度最高的也正是此前叫座的太子灣·泓璽，推出5套一口價房源，最高優惠187萬元。

推售間隙，招商蛇口的資產處置與促銷舉動，或許折射出企業對規模、利潤與財務安全之間的取舍考量。

拿地調整

現金為王的年代，銷售均價與周邊二手市場倒掛并不算稀奇，真正有風險的是與拿地成本倒掛。

2022 年，招商拿地總建面 726 萬平方米，同比下降 53.4%；拿地金額 1279 億元，同比下降 40.5%，占銷售金額比例為 43.6%，公司需支付地價為766億元。

申萬宏源一份研報指出，2022年招商蛇口拿地平均樓面地價17589元/平方米，占銷售均價72%，拿地隱含毛利率已回升，預示著后續盈利能力改善。

2023 年一季度，招商蛇口共獲取6 幅土地，總地價90.8 億元，同比增長8.6%，總建面74.4 萬平方米，同比下降4.9%，權益比例94%，分別位于鄭州、合肥、蘇州、杭州、南京、深圳六個城市。

到了4月份，招商蛇口斥資約61.18億元獲得6幅地塊，其中2宗位于上海浦東，其余位于蘇州、合肥、北京、武漢。

1-4月，招商蛇口累計新增建面113.6萬平方米，同比減少18%；累計拿地金額177.4億元，同比減少15%；拿地/銷售金額比16%，拿地/銷售面積比26%。

整體來看，招商蛇口的拿地力度較去年同期有所放緩，但城市能級的針對性有所提高。

2022年招商蛇口一線城市拿地金額為635億元，在集團拿地總額中占比50%，較2021年與2020年分別提升19個百分點、32個百分點，從目前來看，今年招商蛇口對一線城市的拿地比例或將進一步上升。

對于個別熱門地塊，招商蛇口仍保持足夠火力。

今年2月9日，上海完成了春節前最后一塊土地交易，招商蛇口以56.66億元競得上海新單價“地王”--虹口區嘉興路街道HK341-06號地塊，樓面價達92647.6元每平方米，溢價率達到20%。

目前該地塊周邊樓盤均價在9.8萬-11.5萬元/平方米，有業內人士估算，地塊未來至少要賣13萬元/平方米才能保本，賣到14萬元開發商的毛利才能到10%，如果要追求品質則要提升到15萬元。

對于開發業務的利潤率走勢，蔣鐵峰曾坦言，2021年之前拿地出現大面積虧損，但是在2021年下半年至今年拿地，則整體表現不錯，毛利率都在23%以上，今年南京、杭州等地土拍很多是搖號，預計利潤會將比去年有所收窄。

當土儲換倉完成，招商蛇口的利潤成色將重新為市場審視。