當新二線城市“淪落”為5折賣房？

(相關資料圖)

近日，惠州市大亞灣區的一處樓盤降價幅度之大引起了市場廣泛關注，折扣高達4.8折，打破了大亞灣的最低價格紀錄。

惠州本地媒體惠民之家數據顯示，臻悅府備案均價為14741元/㎡。該項目工作人員表示：“目前已經下調了備案價，降到了現在的9000-10000元/㎡。”

不過，據該項目置業顧問表示，“目前低樓層價格在6800元/㎡左右，中高樓層價格普遍在7000-7200元/㎡?！毕喈斢谠摌潜P價格直接打了5折。

4.8折系誤讀

5月22日，大亞灣區房管局工作人員表示，網傳折扣低至4.8折系誤讀。臻悅府項目分裝修和毛坯，裝修和毛坯的價格不一樣，目前在售價格低的是毛坯交付。

根據該樓盤的備案信息，該樓盤位于惠州市大亞灣區澳頭安順四路7號，樓盤名字是“海倫堡·臻悅府”，開發商是“惠州市廣匯豐置業有限公司”。其房源總數共825套，戶型面積為77㎡-100㎡，樓高26層。

該項目共計建設8棟商住樓，其中1-5棟為高層住宅，按原報建信息為裝修標準交付，現第1、4、5棟已調整為毛坯交付；第6-8棟為復式洋房，毛坯標準交付。

也即是說，臻悅府樓盤部分樓棟將交付標準從精裝修調整至毛坯，從而在價格上相應做了一些降價處理，且相關調整也均向房管局做出了申請備案。

但是，大亞灣區相關負責人表示，“盡管低折扣確實帶來了高關注度，但是這種制造噱頭的方式不可行，擾亂市場的正常秩序。”

其實自5月來，不少房產中介就對該樓盤展開了新一輪宣傳，“48折”“6字頭”等字眼頻現，并未提及價格變化與交付標準的改變有關。

（當地銷售人員微信截圖）

上述負責人指出，企業銷售人員在介紹項目時，未清晰說明交付標準從精裝修調整為毛坯，價格相應做出調整這一關鍵信息。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這個案例說明，當前市場低迷已給開發商的資金鏈造成很大的影響，也必須要通過降價促銷來緩解開發商銷售緊張的狀態。

他也表示，這個案例說明，只要價格降到位，達到了市場需求可承受的水平，市場需求會得到一定程度的釋放。但這種價格預期會導致大家的購房情緒比較疲弱，需求的釋放的可持續性并不大，同時前期購房者會承受比較大的損失，整個市場會相對疲弱。

房企降價屬于市場行為？

據中指研究院不完全統計，去年5-12月，近20市（縣）出臺政策，或直接出臺“限跌令”，為房價設置“跌停板”，要求項目降價不能超過15%或10%；或對相關降價房企進行約談，防止房企“惡意降價”行為。

不久前，深圳龍崗、江蘇昆山、南京等地均有項目因“擅自大幅度降價銷售”被處罰，甚至收到警示通知函，項目被暫停銷售。

比如，深圳龍崗區一處樓盤針對部分房源制定“白送60萬元！首付30萬買深圳三房”的優惠策略，當天便被住建局喊停。

南京鼓樓區某樓盤為了加快去化，將143平米戶型面積的促銷單價劃到3.5萬/㎡，比銷許價格足足低了1.5萬/㎡，相當于打了7折。很快，南京市房地產市場交易中心便發布警示函，暫停項目銷售。

但值得注意的是，大亞灣區房管局的回應釋放出的信息使市場激起不小波瀾。“房企降價屬于市場行為，我們規定是不能夠高于備案價。如果企業手續齊全、沒有其他問題，可以正常網簽?！贝髞啚硡^房管局工作人員曾表示。

李宇嘉也分析表示，此次大幅度的降價與前期報道的降價樓盤完全不同。他指出，開發商重新申請了備案價從此前最高的14,000多明顯下調，也就不存在調整幅度過大，而違反了預售價格審批的有關規定。

惠州作為二線城市，2022年的GDP達到了5401.24億元，位列廣東全省第5，全國第54。在經濟學家任澤平近日發布的《中國城市發展潛力排名：2022》50強榜單中，惠州位于43位。

李宇嘉認為，導致開發商折扣力度大的主要原因，是惠州樓市的大幅度下行。據悉，一季度惠州樓市有所反彈，但4月份惠州樓市下行都非常大，環比下跌40%，供應是成交的兩倍，市場預期明顯下行。

而且，惠州樓市以外向型購房為主，本地常住人口只有五百到六百多萬，但商品房的供應和銷售在珠三角排名前兩位，主要是來自深圳的外溢需求，以及內地來珠三角的投資性需求。

4月28日，惠陽區住建局出臺了相關樓市刺激政策。比如，其發布的最新的購房優惠政策顯示，將首套住房商業貸款最低首付比例由30%下調至20%，二套房最低首付比例下調至30%等政策；對城鄉居民在惠陽區內購買商品住房給予特價、團購折扣，折扣可低至8折。