多城二手房交易為何小陽春后又降溫

證券時報記者 吳家明

(資料圖)

“看到今年初二手房市場開始回暖，我趕緊把手上的房子掛盤，沒想到從4月中旬到現在，連看房的人都幾乎沒有?！痹谏钲诟Ｌ?，陳晨（化名）顯得有些不解，“說好的市場熱度呢？”

在經歷了“金三”的成交量高位后，多城二手房市場卻在“銀四”迎來褪色，5月市場也沒有出現較大起色，給人一種“猝不及防”的感覺。

“這在過去很少見”

“去年，我就曾經將自己的房子掛盤，但掛了3個月都沒有賣掉，房子也算是福田區的優質學區房。”陳晨告訴記者，“今年年初我再度掛盤，看房的客戶平均每周也有一兩次，但從4月中旬至今，就只有一次看房記錄?！?/p>

工作在一線的房產中介們，對于二手房市場的感受更為直觀。“小陽春的熱情過后，成交量開始顯出疲態?！痹谏钲诟Ｌ锇素詭X，張華是一位資深房產中介經理，他告訴記者，“相比去年此時，深圳二手房市場表現還是回暖了一些，但與今年3月相比有所降溫，有時候約好的客戶都不愿意出來看房，我們原本都以為成交復蘇的勢頭會延續。”

“從我們觀察來看，今年二手房市場回暖從1月底就開始，也可能是因為今年過年早，所以市場活躍的周期也比往年來得更早，但這波購房需求有點‘來得快去得快’，這在過去很少見?！睆埲A表示。

對于深圳市場來說，二手房參考價調整的傳聞可以說是最近市場的焦點之一。不過，從成交數據來看，二手房參考價調整的傳聞也沒有帶來很明顯的“刺激”作用。

今年3月，深圳二手住宅過戶量達到3949套，接近2021年2月的水平，二手房網簽量更逼近5000套，趨近深圳樓市的“榮枯線”。進入4月，二手房交易量曾出現連續環比下滑。而在4月，深圳二手住宅過戶量為3192套。截至5月21日，深圳二手住宅成交量為1801套，按照這個趨勢也難以回到3月的水平。

市場信心待恢復

深圳的情況并非個例。成交降溫，掛牌量上升成為當下多數一二線城市二手房市場的主要特點。

據克而瑞研究中心統計，今年4月17個重點城市二手房成交面積為895萬平方米，環比下降17%?？硕鹧芯恐行恼J為，究其原因主要源于行業信心尚未完全修復，前期積累的剛需、剛改需求釋放完畢所致。

廣東住房政策研究中心研究員李宇嘉認為，剛需和換房積壓的需求釋放完畢以后，后續無論是剛需還是改善型需求的接續能力都較弱。整體來看，購房者的預期還是比較弱，包括對房地產市場前景的預期和自身收入的預期等，這些因素都對購房需求帶來影響，也就導致接續能力沒有辦法釋放出來。

就在部分城市二手房成交量環比下跌的同時，不少城市的二手房掛牌量卻在攀升。記者梳理發現，不少主要城市的二手房掛牌超過10萬套，比如廣州二手房掛牌量突破13萬套、南京二手房掛牌突破15萬套。深圳市房地產中介協會最新公布的數據顯示，深圳在售二手房數量回升至5.3萬套以上。記者在羅湖、福田的多個片區采訪多位前來放盤的二手房業主，問及為何選擇在此時放盤，得到的回復主要包括出于自身經濟因素選擇賣房套現；也有改善型業主賣房準備置換，而且不太希望加過多“杠桿”，希望用賣房的資金進行置換；也有部分手持多套房的投資客表示，目前租賃市場壓力也很大，空置期變長，持有成本越來越高，所以選擇出售。

去年年底以來各地接連出臺樓市刺激政策。對于二手房市場而言，“帶押過戶”簡便了二手房交易手續。為活躍市場，不少地方政府也出臺多項購房補貼。近日，住房和城鄉建設部、市場監管總局聯合印發《關于規范房地產經紀服務的意見》（簡稱《意見》），就二手房中介費過高、明碼標價、操縱經紀服務收費等問題提出具體要求。有業內人士認為，如果能降低中介傭金，在目前樓市行情有待復蘇的背景下，相關部門也要進一步打通交易流通環節上的阻礙。不過，相關的樓市刺激政策效果要真正體現出來，也確實需要一點時間。

在李宇嘉看來，樓市最終能否回暖，最關鍵的還是在需求端。李宇嘉表示，二手房掛牌量明顯增加，一方面說明大家對后市預期并不是特別好。那么，如何更好地提升購房者信心？對于需求端的修復，這個需求提振不能僅僅依靠政策的刺激，還要讓大家擁有購買能力，例如加大對就業的扶持以及對低收入居民的扶持等。對于供給端的保障，除了大規模增加保障性住房，另外就是要促使開發商更好地降價促銷，只要價格到位，需求也能在一定程度上釋放，當然也需要相關政策同步跟進。