買房“負首付”，還能倒拿50萬？

(資料圖片僅供參考)

今年的房地產市場度過了一個最為短暫的小陽春。在經歷了3月份的成交量高位后，進入5月以來，多城樓市熱度突降。

58安居客房產研究院院長張波表示，可以清晰地看到，4月份以來，市場成交量整體出現下降趨勢，包括此前一些熱度比較高的城市如南京、杭州等，以及部分一線城市。

據克而瑞研究中心統計，今年4月17個重點城市二手房成交面積為895萬平方米，環比下降17%。

此外，新一輪房價調整大幕也已拉開。根據國家統計局于5月17日公布的2023年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，4月，70個大中城市商品住宅銷售價格環比整體漲幅回落，二手住宅價格環比漲幅回落更為明顯。

中指研究院數據也顯示，2023年4月，全國100個城市二手房住宅平均價格為15826元/平方米，環比下跌0.14%，跌幅較上月擴大0.09個百分點。

在冷淡的市場表現下，許多開發商與中介也鬧出了不少營銷亂象。近期，更有房產中介聲稱買房可以做到“負首付”，買完還能倒拿50萬。

在深圳羅湖，當地一房產中介向媒體表示，其代理的一套羅湖區的房產可以做到“負首付”。他說：“這套房子評估價是570萬元，但是業主低價賣，賣520萬元。你可以在銀行貸570萬元全款買這套房子，還剩下50萬元裝修?！?/p>

（某社交平臺截圖）

而這樣的營銷說辭并不是僅出現在深圳，社交媒體上顯示，某房產中介稱其代理的重慶巴南區某樓盤也可以做到“負首付”，還有房產中介稱自己已售出一套“負首付”的房產。

（某社交平臺截圖）

上述深圳羅湖的房產中介聲稱，實現“負首付”的操作全部由他們的按揭部門幫忙進行。“570萬元銀行會分批次放款。除非你是黑征信（不能做）”，他表示。

有房產中介進一步透露，實現“負首付”有時還需要借助經營貸的力量。“經營貸比房貸便宜，深圳房貸首套利率是4.6%，經營貸利率是3.5%到3.8%。購房人需要提前準備征信報告和銀行流水、收入證明等材料。名下如果沒公司的話，需要配合注冊個公司?！?/p>

據業內人士介紹，“負首付”與“零首付”“低首付”的操作方法類似，一是開發商通過首付分期、返首付等形式減輕購房人首付壓力，二是開發商通過做高合同價格，幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款。若開發商返還的資金超過首付款，或銀行貸款金額超過房產原價，“負首付”便“實現”了。

對此，北京金訴律師事務所主任王玉臣分析認為，這與一些開發商為了盡快銷售樓盤，實現資金回籠有關，所以使用一系列花式營銷手段進行促銷。但是這些促銷宣傳有不少套路，很多屬于虛假宣傳。

王玉臣說，“看起來似乎是幫購房人緩解了壓力，但是實際上，往往會伴隨著開發商墊資、融資等違法違規行為，同時還可能會規避銀行按揭貸款對首付款的要求，違反按揭貸款相關規定。”

針對“負首付”等首付模式，一名房貸經理向媒體解釋，“首付款如果不是自有資金，我們是不會批貸款的。購房人自己要小心。”

而且，有業內人士指出，“負首付”不僅違規，后期資金壓力也將加大。王玉臣提示，首付和貸款最終還是自己出，早和晚的區別而已。所謂零首付、首付分期看起來似乎沒有手續費，但是為了及時支付剩余的首付款，有些人通過消費貸、金融機構、小額貸款公司、貸款中介等籌措資金，既會產生新的成本，又會產生更多的融資風險。

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