世界今熱點：雅詩閣準備在中國做酒店：市場比服務公寓大多了

“只要我在的話，明年會往6萬套的目標沖刺?！?/p>

(相關資料圖)

日前，雅詩閣中國區董事總經理陳志商在談及2023年發展目標時如是說，這也是雅詩閣在收購奧克伍德全球后第一次在國內公開發聲。

雅詩閣是凱德投資旗下全資子公司、服務公寓及酒店業主和住宿運營商，截至今年7月31日，在全球40多家國家、200多個城市運營超過900家物業，服務公寓、共享公寓和酒店客房（含在建）共計超過15.3萬套。

而在中國市場，雅詩閣已進駐41座城市，擁有及管理物業200家，服務公寓、共享公寓和酒店客房（含在建）共計超過4.4萬套。

圖源：雅詩閣提供

“原定于2023年要完成的全球16萬套的目標，今年或許就能完成；但中國區離擴張目標還有一些距離。”

三年的疫情對所有的線下服務業都帶來巨大挑戰，而疫情前以高端商旅客、國際客源為主的雅詩閣也不例外。陳志商透露，未來雅詩閣在擴大、加深高端服務公寓護城河的同時，還計劃發展酒店業務；而這與中國酒店品牌在疫情后推出服務公寓品牌的動作，正好形成交鋒。

01

沖刺6萬套

即將到來的2023年，是雅詩閣進入中國的25周年。在這個關鍵節點上，雅詩閣需要一份靚麗的成績單，來證明過去25年在中國的投入是值得驕傲的。

過去三年的疫情，對雅詩閣在中國乃至全球發展的挑戰都是巨大的。不過，隨全球經濟逐步擺脫疫情陰影及商旅市場的復蘇，雅詩閣的業績也逐步回暖。

其母公司凱德投資的財報顯示，2021財年稅后凈利潤13.49億新元，而包括雅詩閣在內的旅宿業務在報告期內新簽15000套、新開超8200套單元。

但雅詩閣在華業務伴隨著疫情的反復，時處低氣壓狀態。陳志商坦言，2022年至今在中國新簽單元約5000套、20多家物業，這與他期待的至少10000套有非常大的差距。

“上海在上半年關了兩三個月，7月份剛剛看到市場回暖，緊接著就是海南、新疆，到如今全國新一輪疫情?！标愔旧陶f，“今年只剩下不到兩個月了，我還是希望能夠盡量拼到期待值，擴張是企業的生命本質。”

今年，雅詩閣即將迎來中國的第100家物業的開業。目前，雅詩閣在中國的布局聚焦京津、滬蘇杭、廣深、蓉渝、武漢這五大核心城市群，華東區和華南區較為集中。

其中華東區（包括在建）含68家服務公寓、7家長租公寓、1家酒店和1家樂齡公寓，品牌包含雅詩閣、馨樂庭、馨樂庭連心（酒店）、lyf、奧克伍德、盛捷、達美庭（樂齡服務公寓）、雅遇（長租公寓）、雅院，算是雅詩閣在中國的品牌展示區。

而從品牌布局占比來看，單看雅詩閣這一高端公寓品牌，中國占了全球77家物業中的49家。

圖源：雅詩閣提供

陳志商透露，目前雅詩閣旗下所有的房間在中國的RevPAR相比國外較低，而中國國內分區域來看， 雅詩閣品牌的ADR在一二線城市的差異能達到2.5倍以上。

“但這并不代表雅詩閣的服務公寓進不了三線城市?！标愔旧瘫硎荆噍^于追求高入住率，一些業主更加看重品牌對物業價值的提升。一般服務公寓都會有小產權證，業主在養了5-10年之后可以通過整棟出售或散賣變現。

而雅詩閣背靠母公司凱德投資，多年來已經積累了“投、融、建、管、退”成熟運作能力，過去雅詩閣在華已經通過投資和退出獲取了較大的物業溢價。比如，2020年，雅詩閣公寓信托出售了廣州雅詩閣，售價為1.55億新元，較該物業賬面價值高52%，較2012年的收購價高約81%。

而這項能力對于如今國企進入租賃市場以及REITs在中國住房市場的成熟后，雅詩閣期待依然可以穩定發揮作用。陳志商表示，一些國企要為農村青年來城市務工提供公寓，雅詩閣除了幫助國企管理資產外，也有興趣組織相應的資金進行投資。

02

酒店市場比服務公寓大得多

雅詩閣在中國6萬套的目標里，還包括了在短住市場的擴張，也就是——酒店。

雅詩閣以長住的服務公寓聞名，但在酒店市場通過并購也擁有多個酒店物業和品牌線。

在酒店物業方面，根據空間秘探統計，2012年，雅詩閣收購了英國卡文迪什倫敦酒店；2016年，雅詩閣信托以1.58億美元收購美國紐約翠貝卡的喜來登酒店；2019年，在卡塔爾投資局的支持下，雅詩閣以2.02億澳元收購了位于北悉尼第一高樓內一處擁有252間客房的酒店，同年雅詩閣信托還以6060萬澳元收購了位于悉尼機場的Felix Hotel。

在酒店品牌方面，2021年完成對印尼塔姿亞酒店管理公司的重組后，雅詩閣新增Preference、Vertu、狐度海睿思、狐度、也旅、FoxLite和POP!等品牌；而在2019年3月，雅詩閣旗下的馨樂庭推出商務酒店子品牌——馨樂庭連心，布局商務酒店市場。

在酒店管理方面，華住在新家坡的首家全季最初交由雅詩閣管理運營，不過如今這家店的經營權已經交回給華住 。

目前，馨樂庭連心在中國已簽約三個項目，分別位于上海、西安、重慶，但并未透露是否自持物業，未來是否開放加盟也仍然未知。

據悉，雅詩閣在中國的收入約有三分之一來自于短住客。而雅詩閣忠誠度計劃雅星會的數據顯示，其會員的平均入住房晚為2.7晚。這已經和酒店形成了事實上的競爭，因此對雅詩閣來說，做酒店是順理成章的事情。

陳志商舉例說，找到一個住三個月的客人，和找到一個住三天的客人，顯然是前者難度更大些?！巴瑫r對于出差三五天的商旅客來說，住一個單間跟一個套房，肯定是套房舒服，還可以洗衣做飯，這是一個很大的需求。”

目前雅詩閣在全球主要客源為商旅客，直銷比例高達75%，有強大的企業客戶直簽力量。雅詩閣對酒店的定位就是承接商旅客的短住需求，自身的服務公寓也是其酒店的客源渠道之一。

在推出馨樂庭連心的次月，2019年4月，覆蓋短期出游、居家長住、協議價客戶的雅詩閣全球忠誠度計劃雅星會推出，會員積分可部分抵部分或全部房費。目前雅星會在全球近260萬會員；其中中國會員超過92萬，預計中國會員預訂收益今年將超過1.5億元，其中4.8%的鉑金會員貢獻了29%的收益，相當于每名鉑金會員在今年為雅詩閣帶來約1000元的收益。

圖源：雅詩閣提供

相比住客周期長并且退出時可以通過散賣獲利的公寓，酒店主要通過運營獲利，對于流量的穩定性要求更高。

“要做好酒店管理公司必然需要有忠誠度計劃，”陳志商認為，“一些很成功的酒店品牌，會員都有1-2億人，基本上這個品牌就自帶流量?！?/p>

除了長期看好中國市場的商旅和家庭休閑出行，服務式公寓市場規模的限制也讓雅詩閣不得不布局酒店市場。陳志商表示，很多城市可以容納500到1000家酒店，但是無法容納超過50家服務公寓，“到了一定規模，很難說服業主在同一個城市再投資服務公寓，因為我們無法保證業績。”

這從服務公寓和酒店的規模數據上就可窺一斑。雅詩閣在全球共計運營及儲備900個物業逾15.3萬套房，反觀位于2021《HOTELS》雜志“全球酒店集團225強”排名首位的萬豪共計運營2795家酒店共計144.6萬間房，房間數足足是前者的9倍。

再看中國酒店市場的發展前景，從連鎖化率來看，《2022年中國酒店業發展報告》顯示，2022年我國酒店連鎖化率升至35%，但較發達國家的60%仍有差距，酒店品牌化仍有很大空間。

但是中國酒店市場在疫情之下存量競爭激烈和經營承壓也是既定事實，若雅詩閣在酒店市場加速擴張，也勢必需要在擴張手段、商業模型、管理模式、經營策略和產品服務配套等方面做出能夠與國內國際知名酒店品牌競爭的差異化。

“凱德投資也擁有幾家酒店，在疫情期收入大減，還要繼續投入成本?！标愔旧虒ψ鼍频甑膲毫σ延蓄A期，“但只要沒有疫情，在中國這樣一個旅游、商業活動非常旺盛的市場，酒店仍然有比較好的發展?！?/p>

據悉，雅詩閣除了早餐之外，旗下公寓品牌并沒有配套其他的餐飲服務，而餐飲服務又是高端酒店的重要服務配套之一。不過，陳志商透露，雅詩閣新近收購的奧克伍德全球有餐飲優勢，未來會將這一強項復制到酒店市場。

03

與酒店正面交鋒

當雅詩閣慢步進入酒店市場時，酒店及其關聯品牌也再一次開始布局服務公寓，尤其在今年下半年開始，根據空間秘探統計：

7月，由華住戰略投資的城家宣布合并瑞貝庭，后者是中富旅居與新加坡城市發展集團(CDL)聯合創建的服務式公寓品牌，擁有7棟物業近1000套房源；

8月，太古地產宣布在大灣區開設“居舍系列”品牌酒店，大灣區首店除了提供115間客房之外，還配備44間服務式公寓；

9月，開元旅業推出長租公寓品牌開元摩所；

10月，良程酒管與索享酒店集團宣布共同發展良程酒管旗下藝龍海系列及中高端服務式公寓品牌藝龍瑞閣國際公寓，嶺南控股則公告擬租賃廣州多處物業用于拓展高端酒店式公寓品牌管理項目直營店……

“我們也關注到了酒店集團的動態，”陳志商說，“這也是酒店在疫情下的一種選擇，但沒有疫情的話，中國這么大的市場，光酒店板塊就有很大的生意和潛力?！?/p>

浩華發布的2022年第四季中國酒店市場景氣調查報告顯示，2022年第四季度的酒店市場信心再度下挫，全國綜合景氣指數由上一季度的-13降至-25；整體看來，在形勢尚不明朗的情況下，受訪者對平均房價的預期更為悲觀，六成受訪者認為2022年第四季度的平均房價將持平或低于2021年同期水平。

相比之下，服務公寓由于住客居住時間長，在疫情之下收入相對有保障。陳志商透露，雅詩閣在中國2022年到今的長住收入同比增長15%，上海疫情期間上海物業平均入住率達到80%，二線城市的物業在疫情期間也有30%的入住率，基本可以不虧錢。

同時，公寓在疫情之下還可以通過散賣的方式回籠資金，退出方式也更加成熟多元。相比投資酒店這類只能做整宗出售的資產，發展服務公寓也有利于酒店集團更好地配置物業資源。

陳志商認為，一些酒管公司能做好酒店，但想做好服務公寓就不那么容易。

大多數酒管公司只做加盟，按酒店營收水平收取管理費用，但至于酒店經營好壞全憑業主、酒店總經理的水平。同時，酒管公司在酒店“投、建、融、管、退”等環節，只能關注到部分環節，對于物業資產的全生命周期管理缺乏實踐經驗。

陳志商表示，過去十年中國服務公寓市場，是國際服務公寓品牌、地產公司、VC/創業者、酒店集團共同競爭的市場，尤其是公寓創業者經歷一波“爆雷”之后，如今服務公寓市場以地產品牌如萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓等為主，國際品牌除了被雅詩閣收購的奧克伍德全球，老對手輝盛國際在中國的發展節奏逐步放緩。

“我對萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓及其他本土品牌都很尊重，不過本土酒店集團做服務公寓特別成熟的例子還沒有觀察到?！?/p>

不過，他對國際酒店品牌在服務公寓領域的布局有所防范。

事實上，國際酒店品牌做公寓的歷史由來已久，如萬豪行政公寓、喜來登公寓、瑰麗府邸、麗思卡爾頓公寓、凱賓斯基公寓等等多與其酒店物業共同抱團。

陳志商相信國際酒店品牌已經看到了服務公寓在疫情之下韌性，“他們絕對是實力雄厚，也是有能力做出好產品的。但雅詩閣也不會停步，不排除會通過并購來進一步加強品牌和產品的完整性?！?/p>