環球熱議:2022年中國大陸地區中檔及以上品牌酒店簽約報告

為持續性地監測中國酒店市場的投資動態與趨勢，并為行業投資者提供切實可依的市場數據與趨勢參考，浩華攜手國際和國內各主要酒店管理公司，依托厚海數據平臺，每半年度發布《中國大陸地區中檔及以上品牌酒店簽約報告》。此次為浩華的第十六次品牌簽約報告發布。

本文僅部分展示報告內容看點。

《中國大陸地區中檔及以上品牌酒店簽約報告》旨在從簽約數量、定位層級、落位區位、開發體量、開發類型、管理模式等多角度為投資者提供中國酒店開發的趨勢性展望。截止本報告截止日，參與統計的酒店集團公司達到了29家，更加全面地呈現了中國酒店市場投資格局的變化。

【資料圖】

自2020年開始本報告統計所涵蓋的酒店管理公司數量大幅增多，為了確保統計數據的可對比性，我們在本報告的主章節延續了2020年之前的統計口徑：即以2020年前加入統計的酒店管理公司為基數，對其酒店歷史簽約情況進行分析。而在2020年之后加入統計的酒店管理公司，我們在本報告附件中將其數據一并納入考量，匯總分析，以為行業提供更多維度的資訊參考。

2022年，中國大陸地區中檔及以上品牌酒店簽約量為526家，同比下降28%，為近五年來歷史最低水平。從增長率看，2018年至2022年酒店簽約量的五年復合增長率為-2%。盡管2021年簽約量實現了后疫情時期的逆勢回暖，但整體簽約增長率自2018年起呈現波動下滑的態勢。

回顧2022年，地產「三道紅線」調控政策的效力凸顯，作為酒店投資的傳統主力軍，各大房企在投資酒店領域明顯采取收縮策略。再者，中國高速發展的經濟基底邏輯已發生改變，從高速轉向高質發展，投資市場勢頭已漸緩。此外，俄烏沖突引發世界變局，波及多邊貿易體系；疫情跌宕反復，全球供應鏈遭遇了嚴重的供給沖擊；美聯儲加息導致經濟增速放緩，引發資本市場劇烈波動。盡管在「動態清零」政策下，過去一年國內疫情形勢總體平穩，但作為文化和經濟中心的北京、上海等地疫情反復，使得國內整體經濟的恢復受到顯著沖擊。2022年，酒店投資市場在經濟環境和旅游市場的寒冬中面臨嚴峻考驗。

2022年中檔及以上各定位層級的酒店簽約量較去年均有所下滑，其中奢華及超高檔酒店的降幅較高，分別為-42%和-39%，其次是高檔（-30%）和中高檔（-29%）酒店，中檔酒店同比降幅（-25%）最低。

作為一直以來推動簽約量上漲的主力，中檔酒店的簽約量（275家）本次也大幅下落，跌至疫情以來的最低水平。中檔酒店基于健康投資回報驅動的商業邏輯使得投資主體在經濟環境不確定時通常采取更為審慎保守的投資態度，暫時觀望市場形勢或直接擱置投資計劃。盡管如此，從各定位層級的占比來看，中檔酒店簽約量依舊超過半數（52%），相比2021年的占比甚至小幅回升。對比投資門檻更高、回報周期更長的高奢酒店，中檔酒店廣大堅實的需求基礎使其投資降幅相對更為可控。

國內旅游業伴隨著2022年底「新十條」的頒布迎來了疫情三年來最重大的根本性轉機，酒店投資市場也逐漸迎來復蘇。但總體而言，經歷疫情重大洗禮后的中國酒店市場，投資理念更趨理性，投資技巧越發成熟，市場投資高峰期已明顯步入退潮時期。

對比最近五年簽約酒店的城市分布情況，一線城市的簽約量占比基本維持在12%左右。2022年一線城市在投資總量收縮的大環境下，簽約酒店數量下滑到60家，其中有近四分之一源于物業改造簽約。與此同時，二線城市2022年簽約量為214家，較去年減少近24%，然而相比其他層級城市，二線城市占比略有回升。多元化的酒店產品開發、產業遷移、和區域經濟建設帶動二線城市發展，使其酒店市場的長期需求前景看好，尤其是一些具備優質增量空間的新晉強二線城市，其簽約量直逼、甚至超過了部分一線城市。

自2020年起，三線城市及以下城市簽約量占比超過二線躍居榜首。2022年三線城市簽約量為227家，其中中檔酒店占據了半壁江山。隨著國內新型城鎮化的深度推進以及各大酒店管理公司加大對下沉市場的滲透，基數龐大的三線城市作為投資增量主戰場的地位越發明顯。然而，由于三線及以下城市市場受限于經濟規?？偭考敖洕剑频晔袌鋈狈r格深度，更多簽約為經濟型市場產品的向上升級，以中檔酒店簽約為主。

在一線城市中，2022年北京酒店簽約量達到20家，近五年來首次同時超過上海和深圳，躍居成為2022年簽約數量最多的一線城市，較去年同期增長5%。在核心城區土地資源緊缺的客觀條件限制之下，北京的新增簽約主要來自非核心城區的中檔及中高檔酒店，以上兩個定位的新增酒店占比超過八成。盡管疫情期間北京酒店業績景氣指數持續位居一線城市末位，但基于北京優秀的需求基礎及可控的酒店投資增量與存量更新，投資者持續看好北京酒店市場。

相比之下，在后疫情時期經濟復蘇疲軟的背景下，上海、深圳及三亞的簽約量都有不同程度的下降。而廣州市場實現小幅增長，簽約量達到了13家，較2021年增長30%，主要得益于在粵港澳大灣區重大利好政策激勵下的中高檔及高檔酒店品牌的發力。

重點二線城市中，成都在2022年以26家酒店的簽約量領跑二線城市，同比增長率13%。其中，中檔及中高檔酒店占比超四分之三。作為西南地區的核心城市，成都「雙核發展，一城多市」的規劃有利于酒店業版圖的拓展。天府機場的建成、高鐵出川通道的建設等一系列交通規劃的推進，以及打造“國際會展之都”的會展業政策，使得南部天府新區的酒店市場得以快速拓張。

長沙（18家）、武漢（16家）和蘇州（15家）的酒店簽約量也呈現出逆勢上漲的趨勢，相比2021年分別增長29%、33%和114%。長沙作為華中地區的「門戶城市」之一，旅游休閑標簽特色鮮明，城市營銷能力強，吸引投資者目光；而蘇州在長三角一體化、蘇南國家自主創新示范區、蘇州工業園區產業升級和擴建等眾多利好因素的刺激下，簽約量有顯著提升；蘇州簽約酒店主要以中檔及中高檔定位產品為主，布局圍繞交通樞紐、產業園區及新建綜合體項目展開。

目的地酒店簽約數量持續走低，2022年簽約量僅為25家，較去年下滑52%，與疫情前（2019年簽約酒店59家）相比，差距甚遠。在地產下行的大環境下，依托地產開發的文旅項目投資邏輯發生了明顯逆轉。高昂的開發資金門檻也使得投資商在經濟環境不明朗的情況下觀望情緒濃郁。此外，2022年目的地酒店運營業績受創明顯，創下疫情以來最低表現。在這樣的大環境下，投資者對目的地市場的投資慎之又慎，簽約量大幅下跌。

在目的地市場全面萎縮的情況下，西南市場簽約量為8家，在各個區域中最高，占總目的地簽約量的近三成。以資源為驅動，西南地區多變的地貌環境、豐富的生物資源和多樣性民族文化，為目的地產品的開發奠定了優秀的基底稟賦。盡管疫情反復導致2022年業績影響明顯，但三年疫情期間西南一眾目的地的崛起也使得投資商看到長期投資的機遇所在，因此西南目的地市場投資總量盡管有所下滑，但相對堅挺。

從2022年簽約酒店的地域分布來看，長三角地區酒店簽約量為115家，雖然較去年同期減少了23%，但仍然領跑全國，可見其雄厚的經濟基礎和優渥的自然資源稟賦為酒店投資開發帶來持續動力。

華中和渤海灣地區酒店簽約量緊隨其后，分別為79家和78家。這兩個地區的酒店簽約量近半數集中在區域的核心城市。華中地區主要靠長沙和武漢，而渤海灣地區主要靠北京、濟南和青島輻射帶動眾多中低線城市。同樣地，在粵港澳大灣區政策的戰略加持下，珠三角地區享有城市群一體化發展的巨大紅利，在整體經濟下行的環境下，酒店簽約量依然有66家，接近疫情前2019年（70家）的水平，占總簽約量的13%。西南地區的頭部效應更加顯著，成都和重慶兩地的簽約量占據了西南市場（64家）的半壁江山。

2022年酒店簽約項目中，新建酒店為445家，雖然較去年同期減少23%，但仍然為市場主導投資類型，占比超過8成。

對比各層級城市，隨著城市層級的提高，市場發展愈發成熟，翻新改造及其他存量更新酒店數量也隨之提升。土地資源稀缺及存量酒店逐漸進入衰退期催生酒店產品加速迭代更新以充分釋放物業價值。從數據看，一線城市翻新改造項目占比22%，在各城市層級中占比最高，與疫情前2019年基本持平（占比23%），存量改造趨勢較為穩定。

從簽約品牌的定位層級分布來看，由于品牌標準相對簡單且能夠適配多樣化存量空間，中檔及中高檔酒店成為近九成翻新改造項目選擇的簽約對象，是消化存量物業的絕對中堅力量；而在新建投資中，高檔及以上定位占據半壁江山。然而總體而言，在經濟增長下行、地產紅利消退與市場周期性供給過剩的背景下，酒店業已步入更為理性務實的開發周期。

回顧過往五年的客房體量變化，可以看到150間客房以下的小型簽約產品占比不斷攀升，逐漸擠壓150間至300間客房的中小體量和300間客房以上的中大體量酒店產品的空間。2022年，小型簽約酒店產品已經超過半數。

首先，由于市場新增簽約的產品定位仍然以中檔及中高檔為主，而泛中檔產品的產品類型又以精選服務為主，專注客房運營，精簡配套設施，以助力酒店產品經營效率的提升，小體量酒店的占比自然有所提升；其次，在市場暫時性供給過剩的環境下，為減輕開發和運營壓力，充分利用有限空間，提高坪效，投資者在新建與改造物業時也在主動控制規模，謹慎把控投資強度；更重要的是，隨著酒店投資回歸商業投資本質，疫情催化推動行業進化調整，投資者愈發以市場需求為驅動，投資更趨務實，因此各層級酒店的平均客房量均呈現出波動下降的趨勢。

就管理模式而言，特許經營模式仍占據市場主導且影響力不斷擴大。2022年，伴隨著特許經營模式的主力泛中檔酒店簽約占比的回升，特許經營模式比重亦迅速提升，在2022年占比達到了73%。

從定位層級分布來看，特許經營模式持續向高檔滲透。一直以來，高檔市場主流品牌的管理模式以委托管理為主，而以客房運營為主的中檔品牌，由于其運營門檻相對較低，因此率先開啟了特許經營的管理模式。在2022年簽約的中檔品牌中，超九成的酒店選擇了特許經營模式。值得注意的是，2022年新簽約高檔品牌中有四成采取了特許經營模式，超高端簽約中特許占比也達到了16%。隨著中國酒店市場越趨成熟，酒店業主經驗更趨豐富，特許經營將持續加大在高奢層級層級的滲透率。

總體而言，在經濟大環境下行、地產調控政策效力凸顯、國際形勢復雜、國內疫情多點爆發等多重負面影響下，2022年酒店簽約數量大幅回落，投資市場受挫嚴重。但值得行業關注的是，2022年中國酒店市場投資簽約所呈現的發展趨勢也昭示著中國酒店投資市場愈發成熟理性。當時代紅利的浪潮逐漸褪去，中國酒店行業將在各位同仁的攜手努力之下，洗盡鉛華，重新出發。