突然就不香了!持續大跌的地產股該何去何從?

7月26日，這個星期一是黑色的。

地產股集體大跌，蘇寧環球跌停，中南建設、新城控股和萬科A跌超7%，金地股份、世聯行、保利地產等跌超6%，嘉凱城、金地集團、陽光城等跟跌。

自7月以來，房地產政策持續收緊，“房住不炒”的預期再次得到加強。多數地產股也在不斷創階段新低中，估值處于歷史低位，地產行業該何去何從?

01地產股持續下跌

從A股地產板塊來看，Wind行情顯示，房地產板塊整體趨勢向下，今年以來下跌12.83%。除了2月份出現短暫不錯的反彈，其余時間都是在逐步走低，尤其是7月份開始不斷創出階段新低。板塊整體跌幅較大，大幅弱于上證指數和深成指。

地產股也是多數下跌，Wind數據顯示，板塊中128家A股上市公司，今年以來上漲有43家，而下跌達85家，占比超過65%。其中華夏幸福和美好置業最弱，整體下跌超過50%。當然也有少數個股因自身利好或被資金炒作的大幅上漲超過100%，如*ST新光、西藏城投、*ST松江、奧園美谷和蘇寧環球共5家。

總體來說，地產股跌多漲少，而且跌幅較大的不少，尤其是招保萬金四大行業中龍頭股全部下跌超15%，這也說明地產股上半年不受市場資金待見。

從估值角度看，地產股業績并不差，尤其是龍頭地產股業績亮麗，因此估值較低。目前128家上市公司，在剔除少數虧損，市盈率為負的個股外，其余99家上市公司，相對于歷史估值來看，最新估值處于上市以來歷史估值分位數50%以下有86家，占比高達86%以上。這也意味著目前這些個股估值在歷史所有估值排名中處于較低位置。

為什么突然間，這個板塊就“不香”了呢?

02行業邏輯被打破

房地產股的下跌，跟上周的樓市調控最新動向有直接關系。

1、7月22日，全國“加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議”召開。會議提出了，“要高度重視房地產工作中的新情況新問題”，“城市政府要切實落實主體責任，不斷完善和用好政策工具箱”。

這意味著，對房企的“三道紅線”管理不會放松，而且未來土地競拍規則也會優化，房企拿地的資金也會被“穿透式”審查。對于很多債務率偏高的房企，當然是“壞消息”。

2、7月23日，住建部等8部門印發了“關于持續整治規范房地產市場秩序的通知 ”，要求重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等領域人民群眾反映強烈、社會關注度高的突出問題。力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。

治理的重點包括：房地產開發企業違法違規開工建設;未按施工圖設計文件開發建設;未按房屋買賣合同約定如期交付;房屋滲漏、開裂、空鼓等質量問題突出;未按完整居住社區建設標準建設配套設施。

加上今天又多的一個消息，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。

這對于房企來說，又是一道重要的“緊箍咒”，一旦開“念”，必將“頭痛欲裂”。

與此同時，上海、紹興、杭州也都加碼調控。

比如上海終于封堵了樓市最大的漏洞——直系親屬之間贈送住宅可以突破限購。在此之前，這個漏洞的存在意味著，如果你在上海安家，夫妻雙方加上一個成年子女，理論上可以獲得3張房票。但孩子的爺爺奶奶、姥姥姥爺即便戶口、社保都不在上海，也可以通過贈送方式把房子放在他們名下，這樣一個3口之家最多可以在上海買7套房子!

此外，上海的房貸利率一度是全國最低的，甚至破例允許突破LPR的基準利率。此次，上調房貸利率，首套房利率調至5%，二套房利率調至5.7%。雖然這次適當提高了房貸利率，但在全國大城市仍然是偏低的。

作為中國樓市的最大的市場——長三角都在全面收緊樓市調控，再加上此前大灣區收緊調控，股價自然就會大跌。對于很多房企來說下半年收成必然會受到明顯的影響，除非真的實現板塊輪動，華北、中部、東北、西北尚未啟動的城市，能接過“接力棒”來。

除了上面的政策影響，壓倒地產股股價的還有前段時間其他政策的出臺帶來的一系列影響。

土地端——雖然今年的第一次集中供地，一些城市在土地溢價方面并沒有起到抑制土地成交價格的目的，甚至還造成了恐慌性的盲目競價。但我們看到，中央在第二次集中供地前，對溢價率進行封頂的熔斷機制，達到一定的價格后競自持，競配套，甚至抽簽，至少在主觀上還是希望土地價格能控制在一個理性的范圍內。

再加上著名的“三條紅線”，這半年有不少開發商就死在這條政策上，包括最近鬧得沸沸揚揚的某大，“剔除預收款的資產負債率不得大于70%;凈負債率不得大于100%;現金短債比不得小于1倍。”前幾年高周轉高杠桿的企業，以及后面那些喊口號準備鉚足勁從千億的企業，紛紛啞火。

自此股價下跌的前后邏輯鏈條依然清晰，地產股估值達峰，行業見頂之后，無情的內卷競爭邏輯正在拉低全行業的底線，資本回報率既然已經逐漸下降，那為什么不可以是負數呢?

而等待地產業將是漫長的出清過程：很簡單，沒到部分選手虧光資本金之前，這種激烈競價的地產邏輯還會繼續。

03 未來趨勢

很明顯，未來一段時間，地產限價和三條紅線的政策，肉眼可見不會放松，地產公司的利潤率和杠桿率只會越來越難看;而集中供地產生的囚徒困境，又進一步刺激了地產公司勇于虧損來換取規模的慢性自殺策略，全行業的競爭慘烈程度只會進一步加劇。

盡管眼下看上去似乎是地產行業的至暗時刻，但陽光之下本無新事，對地產行業來說，周期是個很古老的話題。

在這種情況下，未來被限制貸款的中小地產公司很大概率會慢慢退出市場，而行業龍頭和二線龍頭市占率保持上升，未來還是能保持一定的增長趨勢。但在“房住不炒”的高壓監管下，行業未來的利潤天花板已經被嚴格限死，未來這些房企龍頭的成長性不可能再回到昔日黃金時代了。