克而瑞深度解讀百瑞紀首本《住房租賃輕資產運營白皮書》

一、百瑞紀集團攜手克而瑞租售發布《中國住房租賃行業輕資產運營白皮書》

（一）、住房租賃行業邁入新的發展階段，行業探討恰逢其時

回首整個住房租賃行業的發展歷程，可謂跌宕起伏。從2015年至今，住房租賃行業發展大致經歷三個階段，2015-2017年，住房租賃行業業開始萌芽；2017-2019年，政府鼓勵住房租賃企業規?；l展；2019-至今，國家租售并舉，加大保障性租賃住房供給。近些年，中央及地方政府政策出臺密集，發布量逐年上升，政策顆粒度也在不斷變細，“組合拳”疊加效應逐步釋放，不斷引導市場往“投建管服退”全鏈條發展。隨著土地、財稅、金融等配套政策的落地，住房租賃行業漸漸從一個完全市場化行為發展成國家極其關注的民生行業，并逐漸走向規范化，邁入新的發展階段。

圖：住房租賃行業發展歷程

那些與周期共舞的住房租賃企業根據市場內外變化適度調整發展戰略，積累了豐富的實戰經驗，為行業提供一些可借鑒的操作路徑；專業的行業研究機構，長期關注行業發展，積累了豐富的行業數據以及深度的研究報告。在此關鍵節點，兩者聯合對行業發展進行深入的探討，助力行業實現更好的發展。

（二）、商業模式往輕重兩端轉型，運營的價值不斷凸顯

住房租賃行業在經歷大浪淘沙后，市場參與主體愈加清醒，各企業發展的重心也逐漸由中資產模式向輕、重兩端發展。房企系、國企系依托自身資源優勢、資金優勢及產品打造優勢，重點打造重資產類項目，在獲取租金收益的同時享受資產升值；而運營能力卓越的品牌公寓運營商，則通過不斷強化輕資產運營管理能力，與政府合作，快速搶占市場份額。

舉個例子，在相同假設條件下，項目總建面30000㎡；房間數1000間；租金單價3000元/間·月；年租金漲幅5%；三年出租率穩定至100%；管理銷售費用按收入的30%計提；包租模式下租金成本按租金定價60%計提；裝修成本按每間4萬元。通過不同資產模式的對比我們發現，輕資產模式十年運營的平均凈利潤率最高，中資產模式平均利潤率最低，而重資產模式，隨著自持年限的拉長，利潤率不斷攀高。值得注意的是，重資產模式下，對項目的運營能力要求也極高。尤其是當下，住房租賃的“大金融”市場逐漸形成，住房租賃REITs持續升溫，而保租房REITs成功發行的必要條件是要求運營穩定，現金流分派率不低于4%。隨著我國650萬套保障性租賃住房的陸續落地交付，未來將通過租賃住房公募REITs產品實現退出，市場必將催生對輕資產運營的需求。因此，未來不管是走輕路線還是重路線，市場對輕資產運營能力的要求都將會越來越高。

表：相同假設條件下，不同資產模式運作的租賃項目收入測算

此外，我們選取上海運營成熟的四類不同類型的物業收益率對比發現，長租公寓在兩年的運營期內收益率從2%躍升至4.5%，漲幅超過購物中心、物流資產和甲級寫字樓這三類物業。由此看出，住房租賃物業相對于其他物業有著相對的收益優勢。

圖：2019-2021Q2上海四類物業收益率情況

百瑞紀集團的運營能力得到業界廣泛認可，開業規模、管理規模連續多次穩居酒店系運營商TOP1，已成為中國住房租賃行業輕資產模式的先行者、領導者。克而瑞租售擁有強大的行業數據系統及研究深度，兩者結合撰寫發布《中國住房租賃行業輕資產運營白皮書》助力行業穩健可持續發展。

《中國住房租賃行業輕資產運營白皮書》的核心內容推介

《中國住房租賃行業輕資產運營白皮書》共分為三個章節，通過對中國住房租賃行業發展背景、行業發展概況、市場需求變化等方面的分析，深刻了解中國住房租賃行業發展現狀及未來趨勢。在此背景下，對輕資產運營模式進行深度探究，比較住房租賃市場三種主要運營模式的優劣勢，輕資產運用模式的角色洞察以及思考輕資產運營輸出與保租房的結合機遇與挑戰。最后，提出擴散性思考，對于輕資產運營模式的前景進行預測。

（一）、第一章節主要闡述了中國住房租賃行業的發展背景及現狀分析

本書第一章節從租賃行業的發展背景進行切入，分析了中國宏觀經濟、城鎮化率、以及長期的人口結構變化以及消費者住房觀念的轉變等方面，這些因素都促使住房租賃市場蓬勃發展。此外，從跨國比較、政策支持、租賃市場城市格局、房源供應等維度對行業的發展現狀進行了梳理。在國家“租售并舉”大的住房體系下，只有加快培育專業化、規?；淖》孔赓U企業才能更好地規范租賃市場發展。

1、住房租賃行業的發展背景

自“十九大”起，中國對房地產市場的發展方向有了清晰的定位和規劃，多渠道保障和租購并舉的制度安排相繼提出，住房租賃行業自此受到市場的廣泛關注?；厥走^去十幾年，中國住房租賃行業經歷了萌芽期、起步期、擴張期以及轉型期，隨著政府政策支持力度的加大，行業發展進入新的時代，形成以保障性租賃住房為主，市場化和保租房并駕齊驅的狀態。

租賃行業的發展離不開發展環境的持續優化。從宏觀經濟來看，中國宏觀經濟向好，中國城鎮化率逐年上升GDP總量和增速均保持穩步增長，人均可支配收入持續上升；從市場表現來看，人口向一二線城市飛速集中，流動人口規模不斷增加，且晚婚晚育成為普遍趨勢，剛需置業后延。同時，一二線城市購房門檻提高，住宅投資價值減弱，這些因素都導致人們的居住需求向住房租賃市場轉移，催生租賃需求。

2、住房租賃行業現階段發展概況

與國際成熟住房租賃市場相比，中國整體住房租賃市場仍處于起步、發展和探索的階段。目前，我國的住房租賃房源主要有三類：集中式公寓、分散式和個人房源。個人房源供應量主要集中在長三角、珠三角和環渤海，同比供應負增長；分散式公寓自如大規模領跑，分散式因管理困難遭頻繁“暴雷”；集中式公寓運營商主要發力一二線核心城市，開業規模持續穩步增長，TOP30管理規模超百萬間，整體機構化率較低，存在較大的提升空間。在國家“租購并舉”“租售同權”的頂層設計下，2021年以來，中國住房租賃市場在土地供應、財政稅收、資本市場等各方面得到進一步政策支持。中國住房租賃企業的盈利模式與資產管理模式將得到進一步突破，住房租賃市場將進一步向機構化、規范化、專業化發展。

（二）、第二章節主要闡述了住房租賃市場的商業模式，以及輕資產運營模式的角色洞察。

本書第二章節作為本書的重點章節，詳細論述了住房租賃市場上輕資產模式的定義、表現形態、早期發展模式、跨國比較、必要條件、合作模式、發展機遇、核心優勢、參與企業、行業格局以及相關案例等。

1、住房租賃行業的商業模式分析

住房租賃市場上商業模式分為輕資產、中資產、重資產三種。由于不同背景運營商自身優勢、資源和運營目的不同，在商業模式的選擇組合上也不同，三種商業模式也各有其優劣勢。重資產模式由于對資金投入、項目獲取、設計建設能力有很高的要求，模式不易復制；中資產模式即包租模式，受周期影響較大，隨著市場專業化分工的加劇，現正逐步向輕資產模式聚焦；輕資產模式雖然整體看起來較輕，但在具體運作中存在多種、多重因素的制約，對于企業的品牌價值、管理能力以及資源聚合能力都有極高的門檻，需堅守長期主義精神，不斷塑造自身核心競爭力，方能在市場立足。隨著國家對租賃住房標準化統籌的腳步加快，運營的鏈接價值逐步凸顯，市場對輕資產運營需求也越來越多。

2、輕資產運營模式深度探究

輕資產運營是市場競爭加劇后分工專業化輸出的必然選擇，縱觀全國的泛地產領域發展歷程，從商業地產、酒店、住宅發展，本質上都是資產的管理，在市場競爭加劇后，對專業化要求更加高，產生了分工。隨著住房租賃行業的縱深發展，我國租賃企業開始嘗試經營模式的轉變，發力輕資產賽道。但輕資產模式管理輸出門檻較高，對“品牌力、產品力、連鎖運營管理能力以及獲客能力”的要求均比較高。

國內住房租賃企業輕資產模式受酒店行業的發展影響較大，酒店系住房租賃品牌憑借得天獨厚的酒店基因優勢，如：關注品牌價值體驗、服務的標準化、管理的精細化，會員制的社群關系，獲客的便利性等，在住房租賃市場上占據一定的份額。以百瑞紀集團為例，在“品牌力、產品力、全鏈條運營管理能力以及獲客能力”四大方面表現突出，覆蓋“項目前期開發、產品定位、項目籌建、運營管理”等方面，確保產品、服務不斷跟進，項目收益最大化。除此之外，百瑞紀集團積極與國企、開發商、投資機構以及公寓業主等取得合作，通過管理直營、委托管理和模塊化輸出等模式，成功運營窩趣上海松江九亭地鐵站輕社區、窩趣桂林羅漢果小鎮人才公寓等多個輕資產項目。

（三）、第三章節結合國家大保租房體系，探究輕資產運營模式與保障性租賃住房的適配性

本書第三章節結合當下國家住房大保障體系，分析輕資產模式和保租房的適配性、在保障性租賃住房發展中的實際運用以及運營中各方的協同作用，并對輕資產模式的發展前景進行預測。

1、輕資產與保租房的適配性

“十四五”期間國家大力增加保障性租賃住房供給，力爭新增保障性租賃住房占新增住房供應總量比例達到30%及以上。各個城市積極部署，“十四五”期間全國40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套（間）。事實上，保租房的大規模建設，為市場化租賃機構提供了輕資產模式發展的藍海空間，而輕資產租賃企業長期積累的管理經驗和社區運營技術，為保租房高起點、高質量發展提供了保障。此外，對于部分計劃自建運營團隊的國企，與外部專業運營商合作可以加快其運營團隊提升專業化水平，并能共享這些專業運營商的成熟運營體系和IT系統等資源。

百瑞紀集團長期積累了大量的管理經驗和社區運營管理能力，通過政企銀、政企等合作模式，從項目定位到產品設計以及最終的落地運營，全鏈條模塊化的運營服務能力，賦能各地保租房發展。通過百瑞紀集團的輕資產運營滿足資產方、運營方、房源和租客的需求，資產方實現了資產增值，運營方收獲了委托管理費用，租客匹配了需求房源，各方協同合作形成良性的輕資產運營循環。

2、輕資產運營模式的前景研究

輕資產的核心優勢是以運營為核心的價值體系。隨著國家對租賃住房標準化統籌的腳步加快，運營的鏈接價值逐步凸顯，市場對輕資產運營需求也越來越多，但同時輕資產模式也面臨無法享受資產升值紅利，對運營能力要求高，并且需持續積累等的市場挑戰。在住房租賃這盤大棋中，資產和運營都是必不可少的“棋子”。隨著住房租賃公募REITs的成功發行，首個住房租賃基金的落地，必將加速資產方與輕資產運營商合作，從而加速催生對優質運營主體的需求。“十四五”規劃明確指出，大力發展租賃住房，新增租賃用地供給，隨著地塊供給增加，大型租賃社區將成發展趨勢。輕資產運營商也將順應時代變化，朝著更加精細化的方向發展，從公寓運營商拓足到多元業態的整合者。

首部《中國住房租賃行業輕資產運營白皮書》面世對整個住房租賃行業的影響

市場首部以輕資產運營發展為主的白皮書的面世，填補了租賃行業輕資產運營領域研究的空白，對于構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重大意義。輕資產運營白皮書的研究和編制，系統探究了中國住房租賃市場的發展現狀、輕資產運營模式、保障性租賃住房對輕資產運營的機遇與挑戰以及輕資產模式的發展前景。對政府而言，白皮書從行業發展的客觀實際出發，提供了豐富的數據和案例，以及明確了行業發展的風險挑戰與前景，這為后期政策制定提供了很好的依據；對于目前行業的各從業主體尤其是想進入這個賽道的租賃企業而言，白皮書提供了詳盡的發展軌跡及發展模式，這將會是一個很好的參考范本，同時也將有利于激發輕資產運營企業在運營模式不斷復盤，不斷探索新的發展之道；對于租客而言，市場的需求變化、機構化房源的房源優勢和服務優勢等亦在本書有所呈現，這也將促進租客、業主的居住理念迭代，從而激發市場推陳出新，有助于住房租賃市場的蓬勃發展。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。