萬綠叢中一點紅，創富港如何點亮聯合辦公？| 年報解讀

相比聯合辦公巨頭的高開低走，創富港（836090.NQ）這邊一片靜好。

縱觀聯合辦公行業，“持續盈利能力”這道坎猶如天塹，橫亙在大大小小的企業面前，隨之而來的還有對商業模式的頻頻質疑。資本退出、企業倒閉，倒逼行業回歸到以現金流和持續盈利為中心的模式。

4月26日，聯合辦公企業創富港公布了2022年年報。財報顯示，創富港2022年全年營收6.99億元，同比增長7.85%；凈利潤4780.97萬元，同比增長268.65%。2022年，創富港再次實現營收凈利雙增長，成了業內少有的“常青樹”。

01

財務指標：連續6年凈利潤為正，財務杠桿進一步下調

實際上，創富港已連續6年凈利潤為正。

年報顯示，2017年至2022年，公司凈利潤從1842.74萬元增長至4780.97萬元，漲幅達159.48%，每年平均漲幅為31.90%，整體保持持續增長態勢。雖然近年來行業整體承壓，但企業依舊保持凈利潤為正的態勢。

2021年，我國企業會計首次采用新租賃準則，大部分租賃資產進入表內，這也對創富港財報中的凈利潤數值帶來了持續影響。

經計算，創富港2021年凈利潤下降2755萬元，同比下降68%。其中，因新租賃準則下降的凈利潤達1685萬元；此外公司一項計提減值也使2021年凈利潤下降2182萬元。如若排除以上兩個原因，創富港凈利潤則比2020年增長1112萬元至5164.28萬元，同比增長27.44%，呈大幅度提升。

而到了2022年，若按照舊準則計算，創富港凈利潤會再上一個臺階。睿和智庫估計，公司凈利潤將比當前數值增長1500-1800萬至6000萬以上。

圖表1：2017-2022年創富港凈利潤（萬元）

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圖片數據來源：企業年報，睿和智庫整理

毋庸置疑，對于創富港這樣的持續擴張型企業來說，新準則在凈利潤數值上的影響永遠存在，但企業的盈利能力才是其背后最大的底氣。具體來看，創富港在2022年的收入構成沒有變化，仍只有租賃及商務服務一項收入，毛利率達39.58%，較上年同期增長0.48%。數據表明，創富港并未受整體行業遇冷影響，盈利能力不僅超過大部分聯合辦公企業，而且超過絕大部分房企。

而這樣的收益，也與創富港為客戶持續貢獻價值，牢記企業的社會責任感不無關系。二者相輔相成，創造了企業與客戶的雙贏局面。

圖表2：2022年創富港收入構成 (億元，%)

圖3

圖片數據來源：企業年報，睿和智庫整理

而從成本控制來看，創富港整體持續向好。2022年創富港營收為6.99億元，同比增長7.85%，增長主要來源為2021年新開門店營收；營業成本為4.22億元，占營收比重的60.37%，與2021年的60.90%相比，有所降低。且從營業收入與營業成本的增幅對比來看，同樣發現創富港在控成本方面表現優異：營業收入較上年同期增長7.85%，營業成本較上年同期增長7.01%，低于營收增長百分比?？梢姡瑥恼w計算，創富港單位面積產值持續增長，做到了降本增效。

反觀行業中規模接近的德必集團、錦和商管營收則有下降趨勢，穩定性不足。年報顯示，2022年德必集團、錦和商管的營業收入分別同比降低18.44%、2.97%。對于下降原因，二者均在年報中表示，主要系受疫情影響出租率下降、工程進度有所延遲導致。

與此同時，從償債能力來看，創富港流動風險可控，且在2022年財務杠桿進一步下調。

圖表3：2021-2022創富港（母公司）資產負債率（億元，%）

圖4

數據來源：企業年報，睿和智庫整理

具體來看，創富港在2021-2022年資產總計接近的情況下，將負債從5.91億元降至5.89億元，資產負債率降低0.23個百分點。公司在改善盈利能力的同時，嚴格控制負債水平，保持財務健康。

02

企業經營：先穩定，再擴張

在企業經營方面，當千億資本、數千家企業涌向聯合辦公行業，創富港始終保持著難得的冷靜，秉持著自身“先穩定，再擴張”的步調。

根據國家信息中心發布的《中國共享經濟發展報告（2023）》指出，當前不同領域的共享經濟發展的不平衡性凸顯。2022年，共享辦公領域交易額為132億元，相比上年同期市場規模縮水37.7%，在我國主要共享經濟市場中，最為嚴重?？梢姡蚕磙k公領域在我國共享經濟市場中，最受宏觀經濟大環境的影響。

圖表4：2022年我國主要領域共享經濟市場規模增長情況

圖5

圖片數據來源：國家信息中心分享經濟研究中心，睿和智庫整理

盡管如此，創富港依舊穩住了節奏，實現了穩步擴張。年報顯示，截至2022年底，創富港全國簽約門店共計251家，相比2021年的230家，增長了9.13%。門店分布于深圳、廣州、北京、上海、杭州、香港、成都、寧波、長沙等九大城市，全國簽約門店建筑面積合計35.24萬平方米，同比上年增長13.46%。

關于創富港仍能穩步擴張的原因，睿和智庫認為主要體現在以下兩點：

第一，針對企業實際“量體裁衣”。

創富港董事長薛春曾在采訪中提到，以創富港過往的發展經驗來看，每年增長30%是可以hold住的。而高于這個增速，管理就跟不上了。這樣一來，增速反而會下降，用更多的精力填補以前的窟窿?？梢?，創富港選擇在企業經營中“量體裁衣”，使企業在穩定發展的同時，摸索屬于自己的擴張“極值”，形成可持續的發展良性循環，避免了盲目擴張導致的經營風險。

第二，秉持“抓大放小”策略，堅持服務中小微企業。

年報顯示，創富港的年度銷售排名前5客戶僅占年度銷售額的0.61%。顯然，創富港在業務上沒有對任何一個大客戶形成依賴，始終保持著自身的靈活性。更加垂直的客戶選擇，造就了創富港深耕精細化管理和企業服務的發展方向。在這樣的理念指導下，2022年，創富港出租率達91.03%，在行業之中遙遙領先，足見其在中小微企業中的口碑。

值得一提的是，在大環境承壓時，創富港員工總數與2021年相比，有微幅上升，從1008人上升到1026人。穩定的人員，同樣支撐了創富港的穩定擴張，避免了人員斷檔、人才流失對業務的掣肘。

03

盈利模式：精細化運營+科技賦能企業

創富港董事長薛春在采訪中曾提到：企業最終是要盈利，但盈利要來自于對客戶提供有價值的產品及服務，實現雙贏。如果不為客戶帶來價值，企業也就沒有存在的價值了。

毋庸置疑，聯合辦公行業仍是一片巨大的藍海，而經濟復蘇正是行業發展的助推劑。在行業發展的早期階段，大量聯合辦公企業的虧損、甚至倒閉證明了重資產模式與急速擴張模式或并不適用于該行業，反而會加速行業的惡性競爭。

在《創富港基本法與發展白皮書》中，提到了創富港對聯合辦公行業商業模式的三點理解：

1. 通過對空間、服務、社群等運營的精細化管理，用更低的成本創造出價值更高的產品及服務。讓會員獲得更高性價比產品及服務的同時，也讓企業同時獲得足夠高的利潤。我們與會員實現共贏。

2. 我們通過發現有改造價值的空間，進而通過精細化設計、高效的裝修和極強的運營能力快速達成滿租，實現空間價值最大化。這一切建立在低成本的基礎上。

3. 服務以產生價值為導向，深度挖掘客戶的共性需求，通過滿足客戶的需求來實現企業的商業價值。通過互助社群及第三方服務增加客戶的粘性，并進一步挖掘客戶價值。

創富港在之后的企業發展中，逐步針對以上三點理解不斷深入聯合辦公行業，在行業內眾多企業積極求變時，先行一步，初步走通了屬于自身的“新盈利模式”——精細化運營+科技賦能企業。

一方面，創富港持續深耕精細化運營，優化業務體系。

聯合辦公行業因類“二房東”的經營模式，具有諸多短板，產品同質化就是其一。當多數市場聯合辦公企業還困惱于同質化競爭時，創富港已通過“精細化運營”為原本固化的市場打開了一扇新的窗戶，為企業帶來新活力。

創富港通過企業注冊、財稅代理、虛擬辦公室、社群服務等增值服務，打造獨特的業務體系。據悉，“增值服務”被創富港提至與“租賃業務”同等重要的位置。而倘若之后增值服務收入能覆蓋所有人工成本，那將是企業經營的一個極佳盈利狀態。

另一方面，創富港堅持科技賦能企業，踐行“利他”價值觀。

創富港作為唯一一家具有IT基因的聯合辦公企業，將科學技術打磨成趁手的工具，成為了其在服務中為企業賦能的利器。

2022年3月，創富港正式成立數字化推廣部，持續進一步深化企業服務中的數字化建設。其自主研發應用了多層次的信息技術平臺和智能化系統，包括BCMS商務中心綜合管理系統、BITS商務智能電話服務系統、“方圓間”企業服務平臺、銀企直連自動付款系統、BCMS-K3自動記賬系統、智能化交易流程管理系統、發票采集無紙化報銷系統、CAIot物聯網云平臺及CAIot物聯網邊緣計算網關、小碟云財稅Saas平臺等，已初步實現從自身、會員、中小企業到產業園的科技賦能企業。

同時，創富港還積極嘗試將新興科技產品加入到企業服務中。年報顯示，2022年創富港研發費用較上年增加317萬元，主要為增加研發項目“元宇宙辦公室”，同時增加研發團隊。2023年1月14日，創富港在“創富港元宇宙平臺”舉行了全集團，超1000名員工的“元宇宙”年會，引發了行業的熱烈討論。

結語

聯合辦公行業，不僅是租賃空間的聯合，還是技術的聯合。創富港作為聯合辦公行業的先行者，正在通過深化IT經營，打造屬于自己“精細化運營+科技賦能企業”的盈利新模式。近日，創富港財報正式公布，企業2022全年再次實現了營收凈利雙增長，在行業整體低迷的背景下，成為“萬綠叢中一點紅”。未來，創富港究竟如何點亮聯合辦公，讓我們拭目以待。