城市便捷酒店升級浪潮：老店煥發新活力，ADR大幅提升打造新標桿

2023年以來，國內文旅行業強勁復蘇，前有淄博燒烤熱度居高不下，后有甘肅天水麻辣燙、河南開封王婆說媒等出圈。這些現象級的火爆也拉動著相應城市酒店住宿業的發展。

“五一”小長假即將到來，旅游業又將迎來一波高峰。各大OTA預測報告顯示，今年“五一”酒旅熱度在去年高位基礎上穩中有增。

旅游出行的爆發也帶來了中國酒店業的深刻變革，行業正告別過去拼規模的草莽時代，酒店的產品、服務，消費者需求發生著迭代變化。如何提供新周期下高質量的住宿產品，是酒店集團及投資者們在探索的課題。

旅游出行人群

根據仲量聯行所提供的數據，2023年中國市場全年共計有114024間酒店客房投入市場，當前市場存量客房總數為3782049間。在未來五年內，預計新增酒店客房供應將達到233751間，這一數字僅占現存客房總量的6.2%。由此可見，隨著市場飽和度的提升，酒店行業正逐漸步入存量時代，老舊酒店的改造和品牌翻新已成為行業發展的重要趨勢。

東呈集團在2021年提出“老店翻紅計劃”，旨在改善存量酒店的生存狀況。該計劃以城市便捷和柏曼兩大品牌為改造重點，為存量在營酒店提供定制解決方案，滿足投資人核心需求。截至2023年底，該計劃已升級為3.0版本。

城市便捷廣州同德圍店就在“老店翻紅計劃”的助力下，幾乎實現了綜合收益的翻倍提升，十年老店得以重新煥發活力。在近期廣交會客商活躍期間，該酒店入住率高達99%。隨著東呈“老店翻紅計劃”逐步推進，越來越多門店“觸底反彈”，這也再次驗證著酒店這門生意仍然大有可為。

十年老店煥活力 ADR提升超50%

走進城市便捷廣州同德圍鵝掌坦地鐵站店，第一眼便可看到櫥窗式造景、高顏值、大氣的門頭，木紋色與大地灰的相互襯托，讓門臉彰顯精致、典雅的高級感。進入酒店，可以看到充滿活力與松弛感的大堂空間，集智能入住、行李自存、自助購物、機器人送物、酒店周邊好物于一體。

城市便捷4.0 門頭外觀

在大堂，一只可愛的青貓引人注目。青貓IP的推出，是東呈全面擁抱年輕用戶的標志。若非深入了解，難以察覺這家酒店已有十年的經營歷史。該店負責人稱，目前酒店已經成為周邊的網紅酒店，許多年輕人會在大堂和青貓拍照打卡。

這在一年前，還不敢想象。當時，酒店由于物業環境差、產品老舊、服務設施容易故障，出現了客戶流失，經營情況并不理想。

快速復蘇的酒旅市場，讓投資人意識到不能再錯失機會。加上東呈集團在改造方案、工程指導、經營業績等方面提供了指導及幫扶，投資人堅定了翻新改造的決心。

老樓、低層高的物業條件，讓負責人感慨該10年門店比其他老店更為破舊。“本次改造是從里到外全部進行改造換新，還重新擴建了一層，房間數由原來的68間增加到88間?！?/p>

城市便捷廣州同德圍店的改造區域涉及外墻、門頭、大堂、公區、洗衣房、健身房、餐廳、客房，以及智能化裝配、數字化裝配等。

其中，在客房改造中，該酒店完全按照城市便捷標準4.0模型，從入戶門、家具家私、天地墻面、洗手間等進行全面改造。

城市便捷酒店為中國最大的連鎖酒店品牌之一，經過17年的發展，已經歷了四個代際版本、八次產品的迭代，遍布超200座城市。城市便捷4.0基于用戶洞察打造產品細節，將“貼心”設計融入核心賣點，精心構筑了“六維睡眠文化”，力求為每一位消費者帶來更加舒適的住宿體驗。

城市便捷4.0 客房

廣州同德圍店同樣如此，它深挖用戶痛點，將客房內空調、床墊、布草、智能馬桶等全面升級。據負責人介紹，改造后，許多老客戶反饋“睡覺更舒適了”。

此外，東呈集團通過優化建造過程，融入模塊化預制和裝配式建造等建造工藝，從設計到施工確保每一步都盡可能高效和經濟。一般情況下，城市便捷4.0門店單房改造成本在2-3萬元。

改造后全新的面貌以及卓越的產品質量，也讓城市便捷廣州同德圍店實現了彎道超車的改變，收獲市場的認可并實現了顯著的經濟效益。

經過三個月的高效改造，該酒店在2023年12月完成竣工驗收。改造后RevPAR（平均可出租客房收入）增長超一倍，ADR（日均房價）提升了超50%，入住率則增長了20%。此外，該門店在OTA上點評得分也從4.26上升至4.84分，差評觀點率從此前的3.91%下降至0.04%。

在剛剛落幕的第133屆廣交會第一期展覽期間，該門店的ADR達到331元，RevPAR為340元，平均入住率高達99.78%，充分展示了城市便捷4.0產品的強大實力和市場競爭力。

酒店升級時代 裝配式提高改造“性價比”

“存量酒店已經進入了升級周期，5年以上的經濟型酒店在全國有240萬間，5年以上有74萬多間，這300多萬間很快會進入存量升級改造市場?！痹?月份東呈事業共創大會上，東呈集團創始人兼董事長程新華如此說道。

向存量市場要增量，已成為當前新周期下酒店行業競爭的主基調。

對酒店投資人而言，相比物色一個合格的新物業，存量酒店翻牌或更新改造具有一定優勢。以客源維度來看，由于老店已有一定的市場基礎和客戶群體，通過改造升級可以迅速提升酒店的品牌形象和吸引力，從而增加客流量和收入。

存量改造通常還具有更低的投資風險，老店的位置和周邊環境已經經過市場的考驗，而改造更多是對現有資源的優化利用，避免了新項目開發可能面臨的市場不確定性，并減少初期投入成本。

然而，存量市場雖然龐大，但對于大量設施老舊、收益能力低下的老酒店，如何通過輕量改造和收益管理優化來提升酒店品質是個不小的難題。而這恰恰是東呈集團要解決的，它希望通過持續深耕老店翻紅計劃，構建改造全生態，幫助投資人成就好生意。

酒店投資市場日趨理性，消費者想住到高性價比酒店，投資人同樣想造出高性價比的產品。

打造高性價比的產品亦是東呈集團的追求。在程新華看來，真正的高性價比不是省出來的，是通過研究用戶、優化生產流程、革新材料實現的，“高性價比包括消費性價比和投資性價比，又好又便宜是不變的商業準則?！?/p>

城市便捷4.0 客房

如何讓每一分錢都花得“有價值”？裝配式改造或是提高存量改造效益的重要手段?；趯Υ媪渴袌鋈萘康呐袛啵瑬|呈集團近幾年不斷探索裝配式工藝的應用，迄今為止投入資金已超3000萬元。

形象地說，裝配式改造就像在流水線上生產房間，把傳統方式生產的家具進行極小顆粒度的拆解，通過模塊化設計、標準化生產、裝配式施工和供應鏈集采等方式，進一步降低現場加工和拼裝的時間，提高施工并行度，在保證品質前提下實現規范化生產，縮短工期。

以城市便捷4.0產品為例，通過東呈裝配式工藝實現核心產品總價下降20%，施工效率提升40%。

東呈酒店老店翻紅計劃負責人表示，在模塊化預制和裝配式建造下，門店可以實現邊營業邊改造，不耽誤酒店正常運營。目前參與“老店翻紅計劃”并已開業的門店大部分改造周期在3個月左右。

老店翻紅計劃持續創新 投資人積極擁抱

在存量酒店改造中，東呈集團還展現出不少行業內的創新性。

例如老店翻紅計劃采用了輕改造的理念，注重在原有設施和布局的基礎上進行優化和升級，避免了大規模的改動和浪費。同時尊重投資人先期投入，堅持物盡其用原則，結合酒店的特點及未來經營發展方向嚴控產品改造尺度，使得翻新改造周期可控，也降低了投資成本和風險。

此外，老店翻紅計劃還通過多渠道輔助和鏈接專業金融服務，減小投資人資金壓力；配置優秀流量運營操盤手，解決門店流量空洞；給予管理費激勵等方式賦能投資人。

2024年，東呈集團“老店翻紅計劃”已經進入第四個年頭，超過600位投資人通過該計劃擺脫了經營困境，涌現了一個個城市便捷酒店改造標桿案例。

老店翻紅計劃負責人稱，以城市便捷4.0為例，改造后的門店均價提升30-100元不等，出租率提升10-30%左右，OTA評分均在4.8分以上，整體收益達到甚至超過業主預期水平。根據目前反饋，投資者對改造計劃中的效果提升和成本控制環節給予了高度評價。

城市便捷4.0

隨著消費需求升級和市場競爭加劇，投資者對于存量改造的認知也發生了深刻的變化。越來越多的投資者認識到，通過改造升級不僅可以提升酒店的競爭力和市場吸引力，還可以提高投資回報率。

上述負責人亦稱，投資者從最初的觀望和猶豫，逐漸轉變為積極擁抱，并開始主動尋求專業的改造方案，希望通過改造實現酒店的轉型升級和價值提升。

增量時代已過去，酒店存量改造市場激戰正酣。作為行業內首發老店升級改造一站式解決方案的酒店管理集團，東呈集團對于酒店存量改造有著宏大的規劃和布局，它還將持續深化和創新建造流程，探索更多產品線、更多類型的物業改造和升級，以契合市場的變化和消費者的需求，并為投資人提供穩健且具有長期回報的投資選擇。