一則傳聞引發地產股集體漲停 地產債更上演臨停潮 黑色系期貨也漲嗨了

雙十一地產不打折！

11月11日，地產股普漲，申萬房地產板塊漲幅高達5.92%，物管股特發服務漲20%，新華聯、中南建設、招商積余、招商蛇口、金地集團、保利發展等多股漲停。

在債券市場上，地產債強勢反彈上演臨停潮?！?0奧園01”收漲超34%，“20世茂G3”漲超33%，“19禹洲02”漲超31%，“20世茂G1”漲超30%。另外還有多只債券漲幅超過20%。

此外，受地產帶動，商品市場今天也突然大爆發。國內商品期貨收盤，多數品種上漲，熱卷主力合約漲停，純堿漲超8%，螺紋漲超7%，焦炭、焦煤等漲超6%，玻璃、硅鐵等漲逾5%，錳硅、鄭煤等漲超3%。

(黑色金屬主力合約行情圖；；來源：東方財富期貨PC端)

消息面上，昨日，有媒體報道稱，沈陽召集部分房企開會，線下通知將放松限購限售等一系列房地產限制性政策。不過，需要注意的是，截至發稿時，該消息尚未得到官方正式確認。

政策逐步確認寬松

地產股大漲背后有多個因素推動。

消息面上，昨日，有媒體報道稱，沈陽召集部分房企開會，線下通知將放松限購限售等一系列房地產限制性政策。不過，據澎湃新聞報道，沈陽市房管局工作人員稱對此并不清楚，暫未收到通知，具體信息以該局網站信息為準。沈陽市不動產登記中心相關工作人員同樣表示，該單位未收到取消限購通知，如有新的信息會對外進行公布。房管局相關人士稱，截至目前，取消限購這一政策并未得到執行。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對券商中國記者表示，此次傳言的沈陽政策，市場反應比較大，至少說明了市場近期的心態對于政策放松的渴求增大。實際上近期從各地的調研情況看，對于房地產市場過快降溫和房企金融風險等需要給予清醒的認識，類似風險亟需解除。另外，一些地方在限購和限售等方面也有一些嘗試。當然需要注意的是，放松也是為了激活合理的住房交易需求，各地依然要嚴打炒房行為，對于各類違法違規資金也要給予堵住，真正促進房地產市場的平穩健康發展。

而在更為被市場關注的政策面上來看，地產的利好消息也是不斷出現。

中國銀行間市場交易商協會11月9日舉行了房企代表座談會，招商蛇口、保利發展、碧桂園等公司表示，近期有計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具。

有債券從業人士表示，上述座談會的召開，意味著房地產企業境內發債的相關政策會有所松動，近期將會有房企在公開市場發債融資，同時，銀行等機構投資者也會通過債券投資等方式重新為房企提供支援，防止房企資金鏈進一步惡化。

果然，11月11日，保利發展控股集團股份有限公司于上清所發布2021年度第四期中期票據募集說明書。本期中期票據發行金額20億元用于償還銀行貸款，債務融資工具期限5年，發行日為11月15日至11月16日。由中國銀行股份有限公司、招商銀行股份有限公司擔任主承銷商及聯系主承銷商，中國銀行股份有限公司為簿記管理人。

此外，央行日前還公布了10月個人住房貸款統計數據。2021年10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。

值得關注的是，這也是央行首次單獨發布個人住房貸款數據。一些觀點認為，把個人住房貸款余額、環比多增單列公布，是在提醒大家，房地產市場的信用情況正有所改善。

結合居民中長期貸款同比多增126億元，分析人士認為，該指標多增表明居民購房意愿已經出現邊際提升，近期按揭貸款政策有所調整，促進房地產市場平穩發展。

申萬宏源首席宏觀分析師秦泰就指出，居民中長貸10月新增達4221億，較2019年同期多增逾600億，并且是6個月以來首次同比多增，顯示三季度居民購房貸款需求受到額度控制的局面已經得到扭轉，央行9月下旬以來持續強調的保障住房消費者的合理權益正在得到較好的貫徹。

而企業中長貸新增2190億，僅與2019年同期持平，明顯低于預期，這一點凸顯出當前商業銀行對于房地產企業的融資鏈風險相當重視，央行呼吁“三線四檔”執行力度不可過于嚴苛，在信貸操作層面仍不能有效緩解商業銀行的擔憂，地產開發資金周轉的改善仍需時日，10月地產融資兩大堵點改善其一，黎明曙光已現，全局改善仍待時日。

不過，不少市場人士都強調，當下的情形仍然是邊際改善。中誠鵬元的劉詩綺對券商中國表示，房企短期債務到期壓力有所緩解，但融資政策收緊及金融機構對房地產行業風險偏好降低或將加速部分“踩線”企業風險暴露。截至2021年6月末，樣本房企現金短期債務比均值已達到“紅線標準”，較2019年末有所改善。但2021年以來在嚴監管下，再融資難度有所上升，疊加房地產行業信用風險頻頻暴露導致各類融資渠道對房地產行業風險偏好降低，未來“踩線”企業和中小型房企將面臨更大的信用風險。

地產市場底或已經到來，多板塊或受益

在受到強行政政策影響的一些行業里面，股價往往受到政策、市場情緒、基本面等多個因素影響，有些時候這些因素會形成共振，導致上市公司股價大幅偏離基本面。

從股價走勢上來看，地產股估值此前被極限壓制，保利發展、萬科等市盈率一度被壓制到5倍以下。比如，保利發展年內股價低點在9.17元，即便今日已經反彈至14.85元每股，其對市盈率也才5.8倍，市凈率1.08倍。

隨著政策邊際寬松、估計近日持續反彈，地產板塊最悲觀的時間或許已經過去，市場底可能就在眼前。

如果地產股能有所恢復，多個板塊或許都會迎來改善。

以金融行業為例，保險龍頭中國平安今年以來股價持續下行，市場悲觀的核心邏輯之一就是公司和地產行業綁定太深，不僅在股權上市多家上市地產公司的重要股東，在債券投資上也在地產行業擁有大量頭寸。此前華夏幸福流動性緊張，中國平安不得不對其在華夏幸福的投資進行大額計提，嚴重拖累了公司業績。

銀行股同樣也被地產行業拖累，此前受到部分地產公司違約以及債務展期等影響，投資者對地產信貸整體悲觀，房地產行業貸款占比較高的銀行跌幅較大。悲觀預期修正之后，銀行股將企穩反彈。

更直接受益的是房地產的上下游產業，包括建材、五金以及家電等。在地產股大漲的帶動下，今天這幾個板塊都有比較好的表現。中信家電行業指數全天大漲超過3%，火星人、老板電器、海爾智家等漲幅都超過5%，今年股價疲軟的格力電器也上漲接近4%。

東北證券指出，作為地產后周期板塊，家電需求一般滯后地產3-4個季度，目前需求仍比較旺盛。此外，房地產政策邊際松動下，白電龍頭抵御風險能力較強。

不過，從更宏觀的周期上來看，地產行業的投資確實已經處于下行周期。在大國崛起的過程中，每一階段都離不開一些核心產業，這些產業不僅是經濟發展的核心引擎，也是海量資金的最終去處。比如美國的鐵路行業一度無限風光，帶動了鋼鐵、銀行等多個行業的快速發展，但是隨著產業周期的演變，無論是鐵路投資者還是鐵路股的持有者，最終獲利卻都不多。

中泰資管首席經濟學家李迅雷在最新的分析中指出，房地產作為居民家庭的最大類資產，估計要占到中國居民部門總資產的60%左右；與房地產直接相關的貸款，要占到銀行貸款余額的30%左右，房地產同時作為資產，也要占到銀行總資產的30%左右；此外，地方政府的土地出讓金收益加上與房地產相關的稅費，則要超過地方政府財政總收入的30%。他認為，房地產對中國經濟增長的直接加上間接貢獻大約也在30%左右。

當下，政策會因為短期行業承受能力達到極限而邊際寬松，但“房住不炒”的大趨勢卻不會改變，地產股有估值回歸的機會，但是地產行業卻難有昨日重現的良機。

地產作為中國過去二十多年最大的引擎之一，也是最大資金沉淀池之一，對經濟發展貢獻巨大，但是也消耗了大量的資源，在經濟轉型的過程中，這些資源必然會轉向更有前景且社會回報率更高的領域。

（文章來源：券商中國）